SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea…

Bonjour,

Cela fait maintenant plusieurs mois que je me renseigne sur les contrats assurance-vie.

J’ai donc rencontré le Crédit Mutuel (ma banque) qui me propose son assurance-vie "Privilège" et le Crédit Agricole qui me propose "Espace Liberté 3".

Les frais de versements initiaux et périodiques sont quasi nuls (voire nuls).
Les frais de gestion (euros/unité de compte) sont à 0.65/0.65 au Crédit Mutuel et 0.8/0.96 au Crédit Agricole.

Cela peut sembler "correct" sauf que :
-la partie euros est moribonde (aux alentours de 1.6% net)
-je suis "contraint" de prendre une partie unités de compte (40 à 50%) dans un contexte boursier plutôt mauvais et alors que je n’ai pas d’attrait particulier pour la bourse.

Prenant de la distance avec les banques, j’ai approché un assureur (MAIF) qui me semble plus pragmatique.
En effet, ceux ci me déconseillent de "jouer en bourse" mais m’orientent plutôt sur de la pierre qui semble délivrer du 4% net en moyenne.
Sans compter que le fonds euros de cet assureur s’en tire mieux que ceux des banques que j’ai consultées.
De plus, et même si ce n’est pas le propos ici, leurs fonds ne semblent pas cantonnés : c’est à dire que les anciens clients ne sont pas pénalisés (ce qui semble être le cas dans les banques qui sortent de nouveaux contrats tous les 3/5 ans).

De la pierre donc.

Soit sur des SCPI en nue propriété ou pleine propriété.
Les SCPI en nue propriété ne m’intéressent pas car je souhaite conserver mes liquidités.
Les SCPI en pleine propriété m’intéressent mais je me trouve avec un TMI élevé et perdrait donc une partie du rendement dans l’impôt (jusqu’à 50% prélèvement sociaux inclus).

Reste donc l’option de placer des parts SCPI en pleine propriété sur mon contrat assurance-vie afin de bénéficier d’une fiscalité plus douce (a priori à travers une SCI).

Cependant, je lis ici et là que les frais de gestion de parts SCPI en pleine propriété au sein d’une assurance-vie peuvent être pénalisants  : est ce que d’autres membres de ce forum ont un avis sur la question? un retour d’expérience?

Deuxième question : je lis que la fiscalité peut être plus avantageux sur des SCPI européennes.
Dans ce cas, se peut t-il qu’il soit plus avantageux de prendre des parts SCPI en pleine propriété européennes en direct plutôt que dans le cadre d’une assurance-vie?

Voila

Je partage ici mon parcours et mon questionnement et suis preneur de tout conseil, retour d’expérience, avis, etc.

Cordialement,
Erwan

Vos questions sont génériques, et ont déjà très souvent été discutées sur le forum (et on ne va pas refaire une Nième fois une synthèse).

Je vous suggère de lire Investir dans les SCPI , SCPI pour les débutants , SCPI : critères de choix et d’analyse d’une SCPI , SCPI dans assurance-vie et SCPI et assurance-vie , SCPI en nue propriété  (tous venant de Par où commencer ?).

Lisez aussi SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ? et (2/2) SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ?

Soyez aussi conscient que la valeur des parts de SCPI peut aussi baisser (de 1992 à 1998 leur valeur a en moyenne été divisée par 2) :

Oui je viens de le faire pas plus tard que ce weekend

Bonjour,
J’ai effectivement des SCPI (PrimoPierre) sur Fortuneo via AV avec des loyers prélevés de 85%.

C’est un petit investissement réalisé il y a quelques temps (ouverture d’AV pour mes enfants), avant connaissance de ce forum donc avec un oeil moins aiguisé.

A l’époque, je pensais naïvement que c’etait la "norme", sachant qu’il y avait bcp de frais pour les SCPI.

Cette info n’est pas donnée directement au moment du choix d’investissement sur le site de Fortuneo, cela est par contre indiqué sur l’avenant envoyé par la suite qui est à signer.

Cela signifie que les autres banques en ligne ne ponctionnent pas les loyers des SCPI ? Seul Fortuneo fait cette pratique ?

Sur le site de boursorama je n’ai pas trouvé d’indication sur ce sujet. Si qqn connait une banque en ligne qui reverse 100% des loyers de SCPI dans le cadre d’une AV, je serais reconnaissant du partage.

Boum

colia a écrit :

D’un autre coté les frais d’entrée des contrats qui ne reversent pas 100% sont generalement inferieurs.

Concernant les deux contrats que vous évoquez, le prix des parts est égale à la valeur de retrait.
Les frais de versement sur la SCPI qu’il évoque sont de 6%.
Donc pour acheter une part il faut verser:
185,92/(1-6%)=197.79€

Chez Fortuneo:

Fortuneo a écrit :

Le prix de transaction pour un ordre d’investissement est de 97,50% du prix de souscription de la part
communiqué par la gérance de la SCPI.
Pour information, au 1er avril 2017, le prix de souscription d’une part de la SCPI PRIMOPIERRE est égal à 208 €
soit un prix d’acquisition d’unités de compte à 202,80 €.

Donc dans ce cas là, il reste plus intéressant d’acheter les parts sur un contrat que vous avez cité (MP Liberté/Linxea Spirit).

Bonjour,

Je me permets une question de novice, car plus je lis de choses à ce sujet, moins j’ai l’impression de comprendre.
Je comprends qu’en AV on achète les part de SCPI un peu moins cher qu’en direct. En revanche on paie des frais d’achat, plus des frais de gestion annuels.

Une fois l’opération effectuée :
- Comment est calculé le montant de ma ligne SCPI sur mon contrat ? Est-ce basé sur la valeur de retrait (donc si je vendais) ? Ou sur le prix que j’ai payé au départ (donc % age du prix de souscription ?).
- Est-ce qu’au moment de la vente je touche vraiment la somme indiquée, ou est-ce que des frais sont prélevés à ce moment là ?

A date j’ai compris que si j’investis 1000€ sur une SCPI à 200€ la part :
- Je vais payer des frais (mettons 7%) donc mon investissement net sera de 930€
- Je vais payer les parts à un prix décoté (mettons 92% du prix de souscription soit 184€) : j’obtiens 930/196 = 5.05 parts à 184€.
- Si je vends toutes mes parts, je les vends à 184€ donc je récupère 930€.

Est-ce correct ? Si oui, est-il intéressant de regarder le montant de la "décote" (92%, 91%, etc.) puisque cela n’influence pas réellement l’opération semble-t-il.

Merci pour vos éclairages.

Bonjour Aimge,
Sans préciser le contrat dont vous parlez la seule réponse possible est de dire : cela dépend des contrats.

Bref c’est vrai de façon générale mais encore plus pour les SCPI en AV, toujours demander et lire l’avenant associé car il y a pas mal de différences selon les assureurs/contrats, parfois mineures, parfois majeures.

Vertaco est bien aimable car le fonctionnement sur ce contrat avait déjà été détaillé dans le passé

De la même façon, je n’ai jamais compris si le montant de retrait (en %age du prix de souscription) avait une quelconque importance dans le choix d’une SCPI.

Pour Linxea spirit, la "valeur de retrait en % du prix de souscription" permet entre autre de calculer la décote offerte par l’achat en AV vs achat en direct. Il y a aussi quelques implications mais mineures entre acheter une scpi dont la Valeur de retrait vaut 89% vs 92,5% du prix de souscription, même si toutes les deux supportent des frais d’entrée identiques de 6% par exemple.

Pour Linxea Zen, posez-vous la question : à quel prix (ou %) j’achète mes parts et à quel prix je pourrais les revendre, cf avenant. Par contre APICIL est assez malhonnête à mon sens car ils n’affichent ni les frais d’entrée en %, ni la valeur de retrait en % du prix de souscription. J’ose espèrer que leur interface affiche au moins clairement ces frais.

NicolasV a écrit :

De la même façon, je n’ai jamais compris si le montant de retrait (en %age du prix de souscription) avait une quelconque importance dans le choix d’une SCPI.

Pour Linxea spirit, la "valeur de retrait en % du prix de souscription" permet entre autre de calculer la décote offerte par l’achat en AV vs achat en direct. Il y a aussi quelques implications mais mineures entre acheter une scpi dont la Valeur de retrait vaut 89% vs 92,5% du prix de souscription, même si toutes les deux supportent des frais d’entrée identiques de 6% par exemple.

Pour Linxea Zen, posez-vous la question : à quel prix (ou %) j’achète mes parts et à quel prix je pourrais les revendre, cf avenant. Par contre APICIL est assez malhonnête à mon sens car ils n’affichent ni les frais d’entrée en %, ni la valeur de retrait en % du prix de souscription. J’ose espèrer que leur interface affiche au moins clairement ces frais.

Merci.

Donc en gros j’achète une part d’Interpierre à 97,5% du prix de souscription soit 1050 x 0,975 = 1023,75€
Si je vends j’obtiens la valeur de retrait du moment soit actuellement 945€.

=> J’aurai payé 78,75€ de frais soit 7,69%.

Je vous rejoins sur le fait que ce n’est pas très clair de la part d’APICIL.
J’espère au moins que la valeur de contrat est calculée sur la base des valeurs de retrait.

colia a écrit :

aimge a écrit :

A date j’ai compris que si j’investis 1000€ sur une SCPI à 200€ la part :
- Je vais payer des frais (mettons 7%) donc mon investissement net sera de 930€
- Je vais payer les parts à un prix décoté (mettons 92% du prix de souscription soit 184€) : j’obtiens 930/196 = 5.05 parts à 184€.
- Si je vends toutes mes parts, je les vends à 184€ donc je récupère 930€.

Est-ce correct ? Si oui, est-il intéressant de regarder le montant de la "décote" (92%, 91%, etc.) puisque cela n’influence pas réellement l’opération semble-t-il.

Merci pour vos éclairages.

Au lieu que ce soit la SDG qui prenne les 10/12% habituels, ici ils ne prennent rien (directement du moins) c’est Suravenir (et le courtier choisi) qui vous les demandent.
En passant, je ne sais d’ailleurs pas si une retrocession a la SCPI a lieu ensuite par rapport a ces frais, ou si une partie des FDG leur est versé, j’imagine que l’assureur remunere la SCPI mais je ne sais ni comment ni dans quelle proportion (si quelqu’un sait cela m’interesse-) ?

Sinon : n’oubliez pas les frais de gestion du contrat : Vos parts sont amputées de 1,25% tous les trimestres. Le prix de votre part suivra celui du prix en direct, moins ces frais.
Si vous vendez en cours de trimestre, le calcul est effectué au prorata, donc a ne pas oublier dans votre exemple : vous recupererez, si la liquidité est ok, le plein prix de vos parts, mais ne recupererez qu’une partie des parts.
Si vous fouillez dans le forum, vous trouverez des posts tres detaillés comparant les frais entre la detention en direct et en AV, qui donne une idée du temps necessaire pour que l’economie de frais du depart soit absorbée par les 0.5% annuels.
Au bout d’un moment (de memoire, entre 10 et 15 ans selon le montant des frais, a verifier), le rendement en direct devient >.
Mais la simulation est complexe si elle tient compte des avantages fiscaux, des impots economisés, a chacun de faire le calcul.
Globalement + on paie d’impots, +  l’AV est un produit interessant pour y loger des SCPI… en y ajoutant l’avantage successorial, c’est vraiment tres tres interessant et j’ai d’ailleurs peu de doutes, au vu des rendement des FE et du peu d’alternative a faible risque/rendement correct, sur le fait que l’épargne des francais va s’orienter de + en + vers la SCPI en AV.

Merci pour votre analyse.
En effet je suis plus orienté sur l’AV pour la facilité, le fait que je sois très long terme, et pour la garantie de liquidité apportée par l’assureur.

Ce qui a nourri aussi toutes ces interrogations, c’est que l’horizon de placement recommandé est toujours de 8 à 10 ans. Je ne sais pas quels critères permettent d’arriver à cette durée.
Les 7% de frais sont rentabilisés en un peu plus de 2.5 ans si la SCPI rémunère 4% bruts (je prends l’hypothèse d’un contrat AV > 8 ans, imposition 30%).

Dernière modification par aimge (04/02/2021 15h54)

vertaco a écrit :

aimge,

"Les 7% de frais sont rentabilisés en un peu plus de 2.5 ans si la SCPI rémunère 4% bruts (je prends l’hypothèse d’un contrat AV > 8 ans, imposition 30%)."

-> pour moi au sein d’une AV cela sera plus rapide (un peu moins de 2 ans), car tant que votre contrat n’est pas en plus-value il n’y a aucun impôt ou même PS à payer. Cela ne dépend donc même pas de votre TMI, qui n’a d’importance que pour comparer le choix de l’AV avec celui d’une SCPI en direct.

Dans votre exemple avec 1000 euros versés, au bout de 2 ans sans rien toucher la valeur du contrat est de :

1000-7%+(1000-7%)*4%*2 = 1004,4 euros

si au bout de 2 ans vous retirez toutes les parts, vous récupérez votre mise et vous ne devez payer les PS ou PFU que sur 4 euros de bénéfice.

C’est l’un des autres avantages de la SCPI en AV : les frais seront "remboursés" par les loyers bruts sans aucune imposition.

L’horizon de placement recommandé n’est qu’une recommandation générale qui permet d’indiquer que ce n’est pas un placement rentable à court-terme (à cause des frais) tout en étant assez peu risqué à long-terme : sur 8-10 ans il faudrait vraiment un effondrement pour que tous les loyers perçus ne compensent pas une baisse éventuelle du prix des parts. Et d’ailleurs en cas de baisse du prix des parts, vous bénéficiez à nouveau de cet avantage qui évitera alors de payer des impôts sur la partie des loyers ayant permis de compenser la baisse.

Vertaco

Intéressant, je pensais que le montant retenu comme "investissement au contrat" était celui après les frais (930€).

Effectivement je suis allé un peu vite en oubliant les frais de gestion, 0,5% chez MPL par exemple.

Pour en tenir compte en gardant un calcul simple (même si il reste un écart du à l’érosion des parts), on peut estimer que le rendement trimestriel est de 1%-0,125%=0,875%

Ce qui donne (toujours pour 1000 euros versé et 930 investis) pour 9 trimestres : 930+930*0.875%*9 = 1003,2 euros

On voit que les frais amènent à 9 trimestres pour être en légère plus-value (à 8 trimestres on est à 995 euros).

Concernant le délai de jouissance, il est au 1er jour du mois suivant et ne change donc rien ou presque au résultat : si vous versez le 31/12 vous toucherez intégralement les loyers correspondant au mois de janvier.

La question du réinvestissement me semble un peu moins pertinente : ce calcul ne permet que d’estimer un délai pour revenir au "point mort", en laissant les loyers sur fonds en euros on y reviendra plus vite d’un point de vue du contrat.

Mon point de départ était surtout d’expliciter l’aspect fiscal lié aux frais : l’imposition est de 0% pendant la durée de "remboursement" des frais, ce qui est un point assez intéressant en comparaison avec une scpi en direct.

Evidement pour estimer la rentabilité long-terme il faut intégrer d’autres paramètres (revalorisation des parts, baisse du rendement, réinvestissement des loyers), et encore plus pour la comparaison AV/Direct (TMI).

Vertaco

Pouvez vous attacher le fichier excel ?

Après le message précédent de bubulle, j’ai effectivement repris les calculs en intégrant les frais de souscription lors des réinvestissements des loyers sur le support SCPI.
Si mes calculs sont bons, les gains finaux correspondent à un rendement de 2,63% sur 15 ans.
Je suis volontairement partis avec des hypothèses plutôt pessimistes (pas de revalorisations ni du loyer, ni de la part et taux de distribution moyen à 4%).
Mon objectif d’investissement en SCPI visait la diversification mais aussi la recherche d’un rendement plus favorable que le fond euros.
Le jeu en vaut-il réellement la chandelle ?