Log In : vos avis sur cette SCPI (Theoreim)

Bonne idée ce fil, encore une effectivement !

A l’inverse de vous la thématique ne m’emballe pas, il me semble y avoir trop de monde dessus. Et quand j’entends alderan justement dire qu’ils diversifient activimmo faute de matière et de rendements intéressants…
Je crois même qu’ils lancent une autre scpi bientôt.
Je trouve surprenant d’avoir aujourd’hui des scpi spécialisées sur une classe d’actifs unique, dangereux. Là, j’ai l’impression qu’ils veulent surfer sur la vague.
Je suis curieux de voir les rendements réels qu’ils vont sortir. La logistique offre une prime de risque très faible aujourd’hui.

Et les 40% d’endettement, je trouve ça bien. La réalité c’est qu’ils n’iront jamais sur ces niveaux, d’autant plus avec la hausse du coût du crédit. Même pour un instit, il va devenir inaccessible.

Pour info, une offre promotionnelle pour les titulaires d’un contrat assurancevie.com (Assurancevie.com et Theoreim sont des sociétés sœurs disposant d’un lien capitalistique commun au travers de la société MCO Participations)

Je viens de recevoir un mail de Linxea me proposant cette Scpi avec les conditions suivantes :

"Conçue pour accompagner le développement des chaînes de production européenne,
LOG IN vous fait bénéficier – jusqu’au 30 novembre 2022 – de frais réduits avec un prix de part à 238 € au lieu de 250 € (soit des frais de souscription de 5,46% au lieu de 10%)."

Elle est accessible en direct (pleine propriété ou nu propriété), pas en UC via un contrat AV.

Investir dans une scpi en création est toujours un coup de poker, la situation géographique en Europe peut être attractive fiscalement mais ne doit pas être l’unique critère de choix,surtout si la société de gestion n’a aucun représentant dans le ou les pays visés.

mimizoe1, le 14/10/2022 a écrit :

Des frais de souscription et de gestion dans le haut de la fourchette des frais de SCPI ..
Classement par ordre dégressif par France SCPI
Frais SCPI : ce que vous allez réellement payer

Merci de ne pas renvoyer les lecteurs vers un courtier qui diffuse des contre-vérités :
- il est indiqué que la commission de souscription sert à payer les frais de notaire : c’est faux, les frais de notaires s’ajoutent à la commission de souscription.
- il est indiqué à plusieurs reprises que cette commission est "appelée à tort des frais d’entrée" ou encore que ces frais "ont la particularité d’être payés au moment de la revente des parts". C’est faux, ces frais sont bien payés lors de la souscription (d’où le nom…) et sont donc des frais d’entrée comme indiqués dans le DICI (un document réglementaire).

C’est grave car en tant que courtier spécialiste en SCPI : 1) ils ne peuvent pas ignorer ces points 2) ils trompent leurs éventuels clients 3) ils en tirent profit. Dommage que l’AMF ne fasse rien.

Attention aussi à ce classement car certaines SDG communiquent sur une com de souscription TTC, d’autres TTI, d’autres HT. Ensuite certaines répercutent la TVA sur le calcul du prix de retrait (par ex Pierval santé), et d’autres (la majorité) non. Et pour pimenter le tout je ne suis même pas sûr qu’il y ait un lien entre ces différences d’affichage et la façon dont la TVA est véritablement payée.

Dernière modification par NicolasV (15/10/2022 17h38)

@NicolasV
-

il est indiqué que la commission de souscription sert à payer les frais de notaire : c’est faux, les frais de notaires s’ajoutent aux frais de souscription.

Ah bon ? où avez-vous vu cela  ?

Dans les détails de frais de souscription, on parle de frais de cherche, de collecte, ETC  : Les frais de notaires ne sont pas gratuits pour les SCPI en cas d’ achat de nouveaux biens ! Ils sont "réduits" dans l’ ancien, et le surplus % des frais de souscription sert à rémunérer le travail cité des gestionnaires ….
   Ils sont donc inclus, ils n’ ont pas mystérieusement disparus, ni exonérés, ni demandés en frais supplémentaires à l’ investisseur …
   Pour les nouveaux investisseurs, bénéficiant de biens déjà achetés, cela peut s’ assimiler à un" remboursement de quote-part"? (quoiqu’ inclus dans la valeur de part), ou de participation aux prochains achats ?  de frais de notaire … Des frais de SCPI globaux …

- il est indiqué à plusieurs reprises que cette commission est "appelée à tort des frais d’entrée" ou encore que ces frais "ont la particularité d’être payés au moment de la revente des parts". C’est faux, ces frais sont bien payés lors de la souscription (d’où le nom…) et sont donc des frais d’entrée comme indiqués dans le DICI (un document réglementaire).

C’ est exact qu’ ils sont PAYES au moment de la souscription , MAIS ils ne sont PAS DEDUITS de L’ INVESTISSEMENT
Vous investissez 90€ de SCPI + 10€ de souscription ---> 100€ sont investis et "travaillent"
Ce n’ est qu’ à la sortie, qu’ on ne vous rend pas vos 10€

Edouard Petit" (sur le forum : bonjour !) l’ a bien expliqué dans son blog :
SCPI : tout savoir sur les frais et comment les réduire facilement ? - Epargnant 3.0

Certains appellent cela des frais de sortie. Cela est aussi faux. Certes les rendements (appelés DVM sont calculés sur la base du prix des parts de SCPI, contenant les frais). Cependant, les frais sont bien versés au moment de l’investissement.

Pour un courtier qui diffuse des contre-vérités, TOUS les sites disent la même chose …
Quelques exemples :

Quels sont les frais prélevés sur une SCPI ? - Boursorama
Commission de souscription d’une SCPI : définition et mode de calcul
   

Surtout, la rentabilité locative lors d’un investissement en SCPI est bien calculée sur la totalité de la somme investie (prix de souscription multiplié par le nombre de parts). A contrario, la rentabilité d’un achat immobilier classique est calculée sur le prix d’acquisition sans tenir compte des frais de notaire.

SCPI de rendement : la vérité sur les frais - SCPI

Un point important à souligner. Bien qu’on les appelle « frais de souscription », ces derniers sont en fait retranchés au moment de la revente des parts. Ce qui signifie que c’est la totalité du montant investi qui travaille durant toute la période de conservation des parts.

a écrit :

Pour ainsi compenser les dépenses (frais de courtage à 5%, frais de notaire 7%, droits d’enregistrement) et les efforts de la société dans ce long processus (qui plus est obligatoire dans toute acquisition immobilière), il paraît logique de les inclure dans les frais d’acquisition. On peut d’ailleurs s’attendre aux mêmes frais lors d’un investissement direct.

Commission de souscription, des parts de SCPI, frais du gestionnaire | CORUM L’Épargne

Les frais pour le travail du gestionnaire du fonds

En investissant dans une Société Civile de Placement Immobilier, l’épargnant devra verser une commission de souscription lors de l’achat de parts. Cette dernière représente une contrepartie aux services rendus, comme :

    la valorisation du patrimoine pour garantir le niveau de rentabilité du fonds,
    les frais de collecte, qui varie d’un administrateur de biens à un autre,
    les diverses études de marché qui permettent de réaliser de nouveaux investissements,
    Etc.

Commission de souscription ou droits d’enregistrement ?

La déduction de la commission de souscription interviendra au moment de la revente des parts, ce qui donnera le prix de retrait. D’autres charges, comme les droits d’enregistrement, sont applicables lors de l’acquisition de parts.

Les droits d’enregistrement, qui ne sont prélevés que pour des investissements dans des SCPI à capital fixe, seront à verser directement au Trésor public et non à l’administrateur du fonds.

Pour les frais HT/TTC, je n’ ai pas creusé, mais j’ ai trouvé vite-fait ceci
Frais de souscription de SCPI : HT ou TTC ? | Forum banque et argent
Il semblerait donc que cela varie selon les SCPI ?  ("forum"-- > pas textes, et en 2021)
Ou la législation a changé selon les dates d’ achat ---> revente des parts ?
Ou la TVA est comptée "incluse" ou "à part" ? mais de toute façon facturée ? (Il n’ est pas normal que certaines SCPI la factureraient, d’ autre pas !)

Attention donc AUSSI à ce que vous dites
1/ S’ appeler "frais d’ entrée" certes, mais ne PAS fonctionner comme des frais d’ entrée : fait toute la différence que vous n’ avez pas su relever … Donc juste un ergotage sur des mots …
2/ Des frais de notaire en plus ? Et puis quoi !
3/ Pas de références sur l’ application ou pas de la TVA, dans le tableau des comparaisons : Qu’ est-ce qui est donc faux et vrai dans ces sociétés citées ? on ne sait pas du coup, puisque vous mettez le doute sur des résultats sans justifier lesquels seraient faux …

Merci à NicolasV et GoodByLenine d’oeuvrer à casser ces inepties sur les frais de souscription !
C’est un travail de longue haleine sur ce forum et autour de bières avec les copains !
Le client va bien toucher un revenu rapporté à son investissement mais ça ne veut pas dire que tout l’argent qu’il a mis dans la scpi travaille.
Pour aller plus loin, deux scpi, dont une qui prend 10% de frais de souscription et une autre comme remake à 0%, ne devront pas aller chercher le même niveau de risque pour servir le même dividende au client, par exemple 5% puisque l’argent investi par la scpi n’est pas le même.
Et les frais de gestion ont un impact limité, même s’ils sont plus élevés.
Je m’étais dit de faire un fichier excel, faut que je me lance et une fois vérifié par des gens comme GoodbyLenine et NicolasV, on pourra le mettre dans le topic : SCPI : critères de choix et d’analyse d’une SCPI p.3

Très inquiétants que des cgp ayant pignon sur rue communiquent de cette manière, France SCPI ne sont clairement pas les seuls, je l’ai déjà vu chez Euodia ou la Centrale des SCPI.
La question est de savoir s’ils comprennent vraiment le produit et son fonctionnement ou si c’est délibéré.

Ces échanges illustrent bien l’évolution d’internet en matière d’information.

Il y a 10 ans il n’y avait presque rien sur les SCPI sur la toile et ce qu’on trouvait était assez qualitatif.

Aujourd’hui il y a beaucoup d’informations, énormément d’informations.
Toutefois le contenu s’est considérablement appauvrit et la littérature abondante sur les SCPI qui est désormais en ligne est assez pauvre et peu qualitative.

Google nous a fait basculer dans cette société de l’information pauvre. Un jeune que je connais en a fait son métier (il est copywriter comme on dit) Cela touche tous les secteurs.

Petit tips :
- éviter les articles dit "SEO" (généralement peu de mots au total, des articles courts, optimisés et rédigés avant tout pour les moteurs de recherche) l’article de Francescpi en est un exemple parfait ! - le mot frais est utilisé systématiquement dans tous les titres, et 80 fois dans la page - je vois le sommaire, je reconnais que c’est un article SEO, je ferme sans allez plus loin.
- éviter les publi communiqués, articles partenaire, post sponsorisé etc qui n’ont pour seul but de placer des backlinks dans l’article qui renvoient vers un site commercial, et qui sont souvent écrit dans un style très flatteur quel que soit le sujet.

Toute cette littérature n’à que pour but de bien être référencé sur google, il n’y a pas d’intention d’informer, alors pourquoi s’embêter à être précis et juste ? 95% des gens n’y verront rien de toute façon.

Conclusion, il faut multiplier les sources, les recouper, lire avec un esprit critique. Le véritable exercice de s’informer nécessite un travail actif de sélection et diversification des sources.

J’ai regardé de plus près les statuts de cette SCPI. Je suis étonné que personne n’ait relevé que le premier membre fondateur en nombre de parts soit Suravenir soit un assureur vie. 37,5% du capital de départ.
Bien sûr cela ne veut pas forcément dire que Suravenir va rester aussi haut au capital (il peut se faire diluer par les nouvelles souscriptions) mais cette SCPI est clairement marquée par Suravenir. Il est donc assez probable qu’elle sera présente dans les contrats de cet assureur assez rapidement. A se demander même s’il ne s’agit pas d’une SCPI "de commande" où un assureur vie veut une SCPI logistique dans son offre et n’arrivant pas à en avoir une dans des conditions satisfaisantes, en fait créer une ad hoc.

Je suis en tout cas étonné que cela ne soit pas plus indiqué. Car ceux qui investissent dans des SCPI en direct, ce qui est le cas de tous ceux qui ont saisi l’offre "discount" n’aiment pas forcément se retrouver dans une SCPI gouvernée de fait par un assureur vie dont le principal objectif n’est pas d’optimiser la rentabilité pour les porteurs de parts mais de gérer ses ratios de solvabilité.

Pour investir dans l’immobilier de logistique, je préfère Argan (ARG.PA) ?  dividendes et analyse graphique
Ok, le dividende n’est "que" d’un peu plus de 3%, mais il a beaucoup augmenté ces dernières années (j’y suis investi depuis pas mal d’années, j’ai acheté à moins de 20€/action, ça cote 80€ après avoir largement dépassé 100€), et ça devrait continuer.
Si vous creusez un peu (lire ceci par exemple), vous verrez que cette société maitrise cette activité (de la conception et construction des locaux à la relation long terme avec ses locataires) bien plus qu’une SCPI investie dans le même domaine (et qui se contente d’acheter des locaux et de les louer, avec le coeur de son activité plutôt sur la commercialisation des parts et la collecte), et devrait donc créer plus (qu’une SCPI) de valeur à long terme.

Merci pour vos deux réponses.
GoodbyLenine -> Je note le nom, merci. Je dois dire que je suis un peu réticent à investir en foncière cotée pour le moment. Je connais beaucoup moins, j’investis en bourse mais uniquement sur des ETF qui suivent des indices. Je ne ferme aucune porte mais je suis un peu refroidi par la volatilité des actions "individuelles" (foncières cotées ou autre), ça me paraît plus délicat à gérer.

Daily -> Oui vous avez raison, il vaut mieux que j’attende que le premier bulletin trimestriel sorte pour me décider. Le délai de jouissance est de 5 mois donc sauf erreur de ma part, je ne gagne même pas de dividende en investissant maintenant plutôt qu’en février. Merci pour vos conseils, il y a quelques indicateurs que je ne pense pas encore à regarder systématiquement quand je me renseigne sur des SCPI.
Dans le même secteur, connaissez-vous aussi la SCPI LF Opportunite Immo ? C’est principalement entre elle et Log In que j’hésite. D’un côté, le fait que Log In privilégie l’investissement à l’étranger tend à me faire préférer cette SCPI (pour les raisons que j’ai données dans mon premier message) mais d’un autre côté LF Opportunité Immo apparaît comme le choix de la "sécurité" avec 10 années de performance stables et derrière elle une des (la ?) plus grosses société de gestion de SCPI.
Je suis aussi intéressé par le secteur de la santé (et déjà investi chez Pierval Santé). Pour le résidentiel je suis plus hésitant, je crois que ces SCPI privilégient souvent la revalorisation du prix des parts aux dividendes alors que j’investis en SCPI pour commencer à me générer un revenu passif, je ne vendrai probablement pas mes parts avant très longtemps. Et la seule à distribuer de gros dividendes (Kyaneos Pierre) n’affiche pas forcément les indicateurs les plus rassurants (de mémoire notamment un TOF < 80%).

Si comme moi vous attendez le bulletin trimestriel sans le voir arriver, je vous transmets cet article qui montre les premières acquisitions réalisées par log in

1 ensemble de bâtiments en Espagne occupé par un spécialiste du freinage 12.8 millions 6.3% de rendement

1 ensemble industriel multi locataire en Espagne 11.6 millions 5.6% de rendement

1 entrepôt en Allemagne occupé par un spécialiste de produits de climatisation pour l’élevage 8.9 millions 6.5% de rendement

En faisant un calcul rapide cela nous fait un rendement de 6.11% sur les premières acquisitions.