Investissement locatif dans un T3 à Thonon-les-Bains

Alors au dela de l’aspect financement c’est aussi ce genre de réflexions que j’attends

Alors qu’est ce qui me pousse a investir :
-J’adore en effet bricoler
-Je m’ennuie en ce moment à l’extérieur de l’hôpital, j’ai besoin d’occuper l’emploi du temps (je trouve que je passe beaucoup trop de temps sur mon canapé a pas faire grand chose, alors que je pourrais rentabiliser ce temps ^^.)
-Cet investissement aurait pour vocation d’être le premier d’une lignée. Je me lance sur un petit truc a refaire, et je vois. Cela me servira de terrain d’entrainement. Et j’aurai l’occasion dans 10ans (environ) de provoquer des remboursements anticipés de nombreux petits crédits.
-Ne devient t’on pas rentier en créant des actifs ^^ ? quelque soit le salaire potentiel derrière ! Surtout qu’avec le salaire augmentant chaque année, j’aurai l’occasion de réaliser au moins une opération de ce type par an, et donc dans 10ans, ceci n’aura pas un impact marginal du tout sur mon train de vie !

Donc et concernant le financement, au vue de ma situation, qu’en pensez vous ? credit a 100% ? apport de 30% ? prendre une option de remboursement anticipé ?

Bonjour,

Sans parler de la rentabilité du bien, quelques réflexions générales:

Lisez et apprenez, vous n’aurez jamais fini.

L’investissement immobilier est très intéressant parce que c’est le locataire qui paye le crédit.
Sans crédit, l’intérêt est donc moindre ;-)

Votre première opération va montrer aux banquiers suivants (pour les prochains investissements) quelles sont vos compétences. Donc ne la ratez pas…
Essayer de dégager un petit bénéfice pendant le crédit, votre banquier aimera, et, à la dixième opération, vous ne serez pas "juste" avec vos comptes (Je parle en connaissance de cause, j’ai fait l’erreur de me dire "100 euros par mois, ce n’est rien et je suis presque coincé par les 100+100+pannes urgentes+100+……)

Vous avez du cash. Gardez-le. Il rassure la banque et ne vous fera pas de mal.

Cordialement,
Frédéric

Bonjour,
La région est porteuse (voir ci-après Relaxnews) et Thonon est une très jolie ville

grâce à son baromètre des prix des logements neufs en temps réel, qui repose sur une base de 3 600 programmes immobiliers, le portail Internet "Trouver-un-logement-neuf.com" observe que pour les 6 derniers mois les prix grimpent toujours dans les zones tendues comme le Genevois français ou les communes touristiques. Deux communes jouxtant la frontière franco-suisse font partie du top 10 des plus fortes hausses constatées en février : + 18 % pour Annemasse (3e), et + 16 % pour Saint-Julien-en-Genevois (6e). Elles sont soutenues par le dynamisme économique suisse et le manque de foncier disponible chez nos voisins. À l’inverse, Annecy, plus éloignée de la frontière, enregistre une forte correction de ses prix neufs (- 16,9 %). Les communes touristiques ne semblent pas non plus connaître la crise. Au cours des 6 derniers mois, les prix du neuf ont ainsi progressé de 28 % à Cannes, de 16 % à Saint-Gilles-Croix-de-Vie en Vendée, de 14 % à La Ciotat, et de 10 % à Ajaccio. On compte aussi Hyères, Saint-Raphaël ou Nice dans le top 20 des plus fortes hausses.

© Editions FRANCIS LEFEBVRE

Commencez par calculer la renta nette de vos projets pour savoir s’ils valent le coup.

Bonjour,

Un lien qui pourrait vous intéressez pour vous aidez dans vos calculs

http://www.rendementlocatif.com/

Yoann.

Blork a écrit :

Il y a t’il un calcul rapide et grossier applicable pour globalement evaluer sa rentabilité nette ?

Allez je me fais un peu de pub (ça ne fait pas de mal) : j’ai aussi développé un petit outil excel pour simuler tout ça. Il faut juste vous inscrire sur mon blog pour ça…
En complément de toutes les infos que vous pourrez trouver ici ou sur les ebooks, vous en trouverez quelques unes sur mon blog (qui a notamment cette vocation).

Blork a écrit :

Je divise par deux sa rentabilité brute et je suis large ou j’exagere ?

C’est un peu trop simple… Tout dépend de votre TMI, de ce que vous aurez à déduire (notamment les amortissements pour du meublé…)

Blork a écrit :

D’ailleurs a lheure actuelle, en rentabilité brute, quels chiffres doisje privilégier ? >7% ? >8% >10% ?

Tout dépend de vos objectifs et du lieu où vous achetez. Par exemple,
- si vous voulez un autofinancement complet avec un crédit à 100 voir 110%, il faut vous approcher des 10%. Mais trouve-t-on ce genre de rentabilité sur Thonon ?
- si vous voulez vous constituer un patrimoine avec des superbes biens idéalement situés, 6% pourraient "suffire" (ce sont des exemples bien sûr)
- si vous achetez à Paris, n’espérez pas dépasser de beaucoup les 5%
- etc…

Blork a écrit :

Rentabilité nette (+ Taxes foncières + Les charges non récupérables auprès des locataires + Les vacances locatives + Assurance propriétaire non occupant + Assurance loyers impayés + Frais de gestion du bien par une société + Frais d’entretien divers)

Je rajoute les impôts la dedans ou pas ?

Hélas oui.

Blork a écrit :

Quand je suis devant un bien avec une valeur d’achat et une valeur locative. Il y a t’il un calcul rapide et grossier applicable pour globalement evaluer sa rentabilité nette ? Je divise par deux sa rentabilité brute et je suis large ou j’exagere ?

Hélas non et non.
La rentabilité locative dépend de trop de facteur pour être généralisée:
L’assurance loyer impayés est facultative,vacances du logement pour des studios étudiants ou F3, gestion par un tiers ou pas, bricolage personnel ou artisans, taux d’imposition personnelle …

Frédéric

Alors pour être quasiment dans la même situation que vous (je suis résident français, mais travailleur frontalier au Luxembourg), je peux vous dire que ça ne fonctionne pas tout à fait aussi simplement.

En fait, vos revenus locatifs de source française seront imposés selon la règle du taux effectif.
Pour faire simple, vos revenus de source suisse (ceux que vous devez normalement déclarer avec le formulaire rose 2047) seront pris en compte pour déterminer le taux d’imposition de vos revenus fonciers français.

Voici comment ça marche plus en détails :
1- prendre votre revenu suisse imposable, y appliquer les 10% d’abattement ou les frais réels
2- ajouter vos revenus fonciers français nets
3- appliquer le barème français pour déterminer le montant de l’impôt qui aurait été payé normalement
4- calculer le pourcentage que représente ce montant par rapport à la somme de vos revenus
5- appliquer ce pourcentage à vos revenus fonciers.

Un exemple pour plus de clarté. Supposons que votre revenu imposable Suisse soit de 100.000 €, vos revenus locatifs imposables de 20.000 €, et que vous soyez célibataire (1 part). On aura donc :
- revenu suisse moins 10% : 90.000 €
- plus vos revenus fonciers : 110.000 €
- application du barème : 27.433,68 € d’impôts à payer
- soit 27.433,68 / 110.000 = un taux d’imposition de 25%
- impôts à payer sur vos revenus fonciers : 20.000 * 25% = 5.000 €

Vous êtes donc assez loin de ce qu’est l’imposition des premières tranches françaises ! (des revenus de 20.000 € auraient engendré un impôt de 1.460,88 € selon l’application du barème à ces seuls revenus)
Mais je vous rassure, cela reste plus avantageux que si vous travailliez en France ! Dans notre cas, nos revenus de 2012 seront imposés à environ 15% alors qu’ils devraient l’être dans la tranche à 30% !

Un dernier "détail" : ne pas oublier les prélèvements sociaux (15,5% à l’heure actuelle) : 20.000 * 15,5% = 3.100 €

Si vous le désirez, je peux vous faire parvenir un fichier excel que je me suis fait pour calculer automatiquement les impôts à payer selon cette règle.

Dernière modification par Siocnarf (11/04/2013 07h58)

Effectivement, dans ce cas (que j’ai connu aussi puisqu’ayant habité au Luxembourg), vous n’avez pas à déclarer vos revenus suisses.

Mais à partir du moment où vous allez déclarer des revenus français (en France donc), vous devrez faire cette déclaration 2047 (en plus de la 2042 classique et de la 2044 pour les revenus fonciers).
Et vos revenus seront imposés avec un taux minimum de 20%.

Enfin, depuis le premier janvier 2012, vos revenus fonciers français seront soumis aux prélèvements sociaux (ce qui n’était pas le cas avant)

J’attire également votre attention sur le fait que vos revenus français risquent d’avoir un impact sur le montant de votre impôt payés en Suisse (je dis "risquent" car je ne sais pas comment ça marche pour la Suisse, mais en tous cas pour le Luxembourg c’est comme ça - convention oblige). Vous ne paierez pas d’impôts dessus, mais leur montant pourrait servir à calculer un nouveau taux d’imposition.

Je vous fais parvenir le fichier rapidement.

Hello,

je rajouterai un bémol au commentaires de Swx, car si les frontaliers se font jeter de suisse en effet cela entame votre cible de locataires potentiels mais qui se loge de plus en plus en région frontalière et contribue à faire fortement augmenter les prix? Les suisses…. regardez le prix de la location d’un T2 sur Genève…
Certes Thonon c’est 3/4h de Genève, il faut voir si les transports sont efficaces dans le bassin du Chablais? Est-ce gérable de vivre à Thonon et travailler sur Genève? sur Lausanne (via le lac?)? sur Montreux?

Sinon en aparté vous etes francais et faite medecine en suisse? Savez vous si il y a une demande de médecin generaliste en Suisse?

BLORK a écrit :

Par contre je ne suis pas frontalier : je travaille en suisse et j’y réside . Je ne rempli donc aucun formulaire rose, ayant téléphoné aux impôts ils m’ont dit que je n’avais rien besoin de leur envoyer. Cela change quelque chose ?

Alors là je serais très prudent : Posez votre question par écrit , et ne considérez comme valable que la réponse écrite que vous recevrez de
Sip Impôts des Non Résidents-   CINR TSA 10010  SAID 1er Secteur
                    10. Rue du Centre      TSA 10010   F 93465 NOISY LE GRAND CEDEX 

Je vais hélas me répéter , faite dans tous les cas une déclaration O , même  si vous n avez rien… à déclarer :
Ce n est déjà plus le cas : -

BLORK a écrit :

Je garde mon cash et continue de le faire fructifier a 3.30%.

ISF   Compte tenu du prix faramineux  de n importe quel bien en Suisse , vous pouvez  y être imposé La base du calcul est la fortune mondiale … le taux heureusement ne sera appliqué que sur la valeur de vos biens situés en France …
Mais prévoir d ici peu l échange automatique d informations fiscales franco-suisses ne mange pas de pain

Dernière modification par Swx (12/02/2013 19h30)

Personnellement, je déconseillerais fortement à Freecas d’acheter un appartement pour le louer sur Thonon Il y a en effet, beaucoup de biens à louer sur Thonon et ce n’est pas des Suisses qui vont louer.
A part ceux qui prennnent le bateau le matin pour aller travailler en face, c’est une grosse galère pour aller tous les jours à Genève.

J’habite à 20kms de la douane, entre Geneve et Thonon. Les prix des appartements et des maisons est directement proportionnel à la distance de la douane. Vous feriez mieux de chercher dans cette zone des zero à vingt kms où l’on s’arrache tout ce qui est à vendre ( les suisses) mais aussi à louer ( les français qui travaillent en suisse). Pour info, on est à environ 180.000€ pour 45m2, mais rarement plus de 500€ pour la location d’un tel appartement.