Diagnostics de Performance Energétique : calamiteux et fantaisistes selon UFC-Que Choisir !

Pardon je ne comprends pas ces détails techniques, l’image du diagnostic 2022 :



Et l’ancien en 2017 :



Rappel pour ce studio : La réalité, le détail année totale 2021 :
• Chauffage central collectif gaz : 170 € (relevé perso annuel de charges)
• Electricité (ballon eau chaude 75 L, éclairage et auxiliaires) : 290 € environ (taxes, acheminement, abonnement, tout compris…)

On est très très loin des dépenses entre 900 et 1260 €/an annoncées sur le dernier DPE qui correspondent à une conso énergie primaire de 689 kWh/m2/an. La preuve en chiffres que c’est complètement faux.

Dernière modification par Marie75 (26/10/2022 23h19)

Marie75, le 25/10/2022 a écrit :

Mon témoignage malgré que ce ne soit pas en location, car il ressemble beaucoup au sujet du message 1 :

Studio mon pied-à-terre parisien immeuble 1930, acheté en 2018, DPE C. Charges très faibles, chauffage central au gaz, appartement rez-de-chaussée mur extérieur épaisseur 73 cm, tellement bien isolé que pas besoin d’ouvrir le radiateur sauf par grand froid. Bref, un joli petit appartement sain, confortable, chaud l’hiver et… conserve très bien la fraîcheur l’été par canicule (25° dedans/40° dehors…).

Comme c’était un placement provisoire, je le revends, je refais le diagnostic obligatoire : douche froide, de C il est passé à G ! Les chiffres des coûts de l’énergie y sont donc complètement faux, le diagnostiqueur devant mes protestations m’explique qu’ils sont obligés de se servir d’un nouveau logiciel (pourtant rectifié cet été ce crois, car foireux) qui ne prend plus en compte les factures mais les caractéristiques des logements. Sauf que dans beaucoup de cas, c’est parfaitement faux. Pire : les quelques travaux possibles ne lui feraient même pas remonter la note ou très peu, car en rez-de-chaussée il est déclassé d’office, comme ceux sous les toits (qui, eux, ont froid l’hiver et crèvent de chaud l’été). Les travaux "intéressants" seraient de très lourds travaux de copropriété, donc très chers et longs à mettre en œuvre.

Conclusions :
• La ville de Paris et bien d’autres vont se priver de locations en zone tendue à cause de grossières erreurs de diagnostics, cela a été pointé par les associations de consommateurs plusieurs fois. Lien sur un de ces articles ci-dessous.
• Obliger à faire des travaux c’est bien, on comprend, mais certainement pas sur la base de faux diagnostics.
• Enfin, un article récent disait que les prix de l’immobilier commençaient à tenir compte de ces mauvais classements mais pas (encore ?) dans les zones tendues comme Paris. Il reste toujours un marché pour les petites surfaces autre que les investisseurs, pour les résidences principales, les pied-à-terre, les professions libérales voire les étudiants aux parents fortunés.

Diagnostic énergétique - Un flot d?erreurs très pénalisantes - Enquête - UFC-Que Choisir

Bonjour,
Que comptez vous faire du coup ? Le vendredi quand même ? Effectuer quelques travaux ?
Merci pour le partage

@sven337 : oui ce nouveau DPE est faux dans beaucoup de cas comme le mien, à cause du logiciel, j’ai déjà tout prouvé dans mes messages que vous ne semblez pas avoir lus ainsi que mes chiffres, factuels + article de QueChoisir, et il y en a eu beaucoup d’autres dans le même sens.
Le diagnostiqueur a reconnu vaguement le problème mais il avait l’air inexpérimenté, il m’a dit que le fameux logiciel ce n’était que du calcul selon les données qu’on y entrait et ne prenait pas en compte les cas particuliers.

@Retroman : bien sûr le vendre en l’état (excellent, donc), je ne vais pas changer d’avis, j’avais prévu de le faire depuis longtemps.
J’ai été amusée de voir certaines annonces immob avec le même problème, ils spécifient précisément le coût du chauffage pour contrer leur mauvaise note.

Dans les années avenir, il va y avoir un mic mac incroyable avec ces DPE qui ne rime a rien et change d’un prestataire a l’autre.

Par exemple, qu’est ce qui empêche un propriétaire de ne pas louer le logement pendant un an, de chauffer au minimum pour obtenir une note convenable avant de vendre?

edit, c’est noté Jean. il y aura aussi de gros risques de pression/corruption sur les DPE si ca devient vraiment significatif sur les prix, par exemple pour des appartements parisiens.

Dernière modification par gorn (26/10/2022 15h36)

franck1127 a écrit :

Je suis aussi dans ce cas de figure. J’ai 3,5 studios à Paris. Mes studios sont loués meublés et globalement en bon état (double vitrage, chauffage électrique non grille-pain etc) et d’après mes locataires, largement au dessus de la moyenne.

J’ai jeté un œil au dpe lors de l’acquisition, en fait, je n’ai pas trouvé la lettre. Les consommations n’étaient pas renseignées non plus. Comme ce sont des immeubles anciens, je m’attends à un mauvais rating.

Comme je loue moi-même, j’ai décidé de ne rien faire pour le moment. Quand je vois que je reloue en 1h, je ne pense pas que cela va me bloquer pour quelques années encore. Jamais un locataire ne m’a demandé de dpe.

Je me doute qu’un jour, il faudra passer à la caisse. Je vais prendre le temps de me préparer tranquillement.

Je suis curieux de voir comment les collectivités vont gérer les parcs hlm ou si des propriétaires décident de ne pas remettre en location des appartements en zone tendue.

Bonjour,

Si je peux me permettre, cela pourrait être dangereux dès l’année prochaine car les locataires qui n’auraient pas reçu avec leur bail un DPE d’une lettre E au mieux pourrait être conseillé.e.s sur internet de stopper le paiement de leur loyer en disant que les conditions contractuelles ne sont pas respectées et / où que le logement est insalubre …

Et comme vous serez dans votre tort, vu que vous n’aurez pas fourni un DPE, vous pourrez difficilement les attaquer pour non paiement du loyer …

Non ?

Marie75 a écrit :

@sven337 : oui ce nouveau DPE est faux dans beaucoup de cas comme le mien, à cause du logiciel, j’ai déjà tout prouvé dans mes messages que vous ne semblez pas avoir lus ainsi que mes chiffres, factuels + article de QueChoisir, et il y en a eu beaucoup d’autres dans le même sens.
Le diagnostiqueur a reconnu vaguement le problème mais il avait l’air inexpérimenté, il m’a dit que le fameux logiciel ce n’était que du calcul selon les données qu’on y entrait et ne prenait pas en compte les cas particuliers.

@Retroman : bien sûr le vendre en l’état (excellent, donc), je ne vais pas changer d’avis, j’avais prévu de le faire depuis longtemps.
J’ai été amusée de voir certaines annonces immob avec le même problème, ils spécifient précisément le coût du chauffage pour contrer leur mauvaise note.

C’est ce qui me semble le plus logique, en effet.

En revanche, qu’en est-il de la décote ? J’ai pour ma part fai une simulation en mettant des annonces sur leboncoin sur des biens identiques avec un DPE D et un DPE G ….
et je peux vous dire que ce dernier n’a eu que deux demandes de visite quand le DPE D a reçu plus de 100 demandes de visite dans le même temps  ..

@Retroman : un locataire ne peut pas décider unilatéralement de cesser de payer son loyer ; il lui faut pour cela une autorisation du juge qui pourra ordonner la réalisation de travaux d’isolation et une réduction de loyer jusqu’à ce que ceux-ci soient exécutés (sauf à ce que le logement présente de graves désordres, je ne crois pas un seul instant qu’un juge pourrait décider de la suspension intégrale des loyers uniquement sur foi d’un DPE non conforme). Je partage donc l’avis de Frank1127 selon lequel les bailleurs pourraient encore être tranquilles quelques années (sauf bien sûr s’ils tombent sur un locataire procédurier mais aussi s’ils louent dans des zones où l’obtention d’un permis de louer est obligatoire, car dans ce cas, l’autorisation risque de leur être refusée).

Retroman,
Nous sommes bien d’accord que louer un logement ne satisfaisant pas au critère de performance énergétique minimum prévu par la loi est interdit sur le papier. Après, tout est question d’appréciation par chacun du risque qu’il encourt réellement puisque le locataire devra prendre l’initiative d’une procédure pour pouvoir valablement contraindre son propriétaire-bailleur à faire les travaux d’isolation ou à consentir une baisse de loyer pour cause de DPE non conforme. Si les prestations du logement sont, par ailleurs, correctes et si la relation avec le propriétaire est cordiale, je doute qu’un locataire s’engage dans une démarche contentieuse de ce type. Ceci dit, je concède bien volontiers que la situation reste inconfortable pour le bailleur.

1) Les petites surfaces sont fortement pénalisées par l’ECS. Tout les logements doivent avoir de l’eau chaude mais la consommation électrique d’un cumulus impacte beaucoup plus un studio qu’un F3 car le logiciel calcule le poste en divisant la surface par la consommation du cumulus.
Solutions :
- mettre un cumulus plus petit et/ou catégorie B ou C (écrit sur la fiche produit).
- installer un chauffe-eau thermodynamique… pas simple dans un 20m2 en copropriété.

2) Les appartements en RDC ou dernier étage sont pénalisés lorsque le sol (rdc) ou le plafond (dernier étage) n’est pas ou peu isolé. Cela se comprend aisément, les lois de la thermodynamique  étant jusqu’à preuve du contraire universelles.
- Sans preuve d’isolation (par preuve j’entends facture de travaux ou isolant sondable), les diagnostiqueurs laissent le paramètre "inconnu" par défaut. Cette valeur étant la pire, elle augmente grandement la quantité d’énergie consommée.
Solutions :
- en cas de valeur inconnue, vérifier si le sol/plafond est isolé, le cas échéant refaire faire le diagnostic.
- faire isoler les combles. Pour le sous-sol c’est nettement plus compliqué.

3) De manière plus générale, lorsque le diagnostiqueur n’a pas d’élément probant, il utilisera la valeur "inconnue". Plus vous en aurez, pire sera votre note.
Solutions : Epluchez le DPE afin de savoir si ces valeurs peuvent être remplacées.
- Pour le chauffage collectif notamment (mais pas que), insistez auprès de votre syndic pour obtenir toute la documentation disponible de la chaudière.

Sur le sujet de de l’isolation, voici les R minimum nécessaires pour obtenir les attestions RT2012 / RE2020. D’autres paramètres sont utilisés mais il s’agit déjà d’une bonne base :
- murs : 4 / 5 (LDV 120mm = 3.75, laine de bois 200mm = 5.25)
- plancher : 4 / 5 (polyuréthane 100mm = 4.65)
- combles et toitures : 8 / 10 (LDV 300mm = 8.5).

Donc si vous possédez un logement ave un complexe PSE 80+10 sur les murs, assez répandu dans les logements < 1980, le R est de 2.15, très loin donc d’une isolation considérée comme satisfaisante.

La difficulté consiste donc à combiner les 3 critères suivants :
- coût d’achat, de pose, surface perdue etc.
- complexité de mise en œuvre
- effet sur le DPE, mesurable avec un DPE projeté

Xavier.

Libre à vous de croire Le Figaro et le ressenti supposé de certains agents immobiliers.

La réalité est que :
(1) le marché s’effondre à Paris, c’est une réalité. Il n’est déjà plus possible de vendre aux niveaux de 2020
(2) 52% des appartements sont en DPE E, F et G, ce qui en laisse tout de meme 48% en A, B, C et D, ce qui est considérable

Vous n’avez pas envie de faire de travaux, mais ce sera également le cas de n’importe quel investisseur sérieux qui cherche un appartement au prix du marché. Il ne va pas acheter un appartement classé en G avec un indice au-delà de 450 s’il ne profite pas d’une belle décote. C’est une évidence.

Même un acheteur en RP va être très attentif, car un bien à Paris est un bien cher sur lequel il ne faut pas se tromper. Plus haut dans le fil, quelqu’un parlait de deux annonces identiques, l’une en C et l’autre en G, avec un nombre très différents de demandes. C’est tout à fait normal.

Paris a peut-être profité d’une petite latence par rapport aux autres villes, mais son marché très clairement baissier ne laisse rien augurer de bon. Les acheteurs recommencent à négocier les prix (DPE ou non), et le pouvoir est en train de changer de mains : l’époque du vendeur roi est terminée. Nul doute qu’un DPE G sera un tres gros handicap, et que ça le sera encore plus à l’avenir.

Retroman a écrit :

Merci d’avoir attiré mon attention sur ce point.

Je suis à 517 kWh/m2/an en energie primaire

Qu’en pensez-vous ? Je pourrai toujours louer au 1er janvier 2023 ?

Effectivement la loi vous autorise encore à louer votre logement, vous devez être à 225kwh/m2/an en consommation d’énergie finale, donc bien loin des 450kWh/m2/an relatifs à l’interdiction applicable en 2023. A votre décharge, je pense que vous ne serez pas le seul à faire la confusion. Même les articles de journaux sont parfois erronés (ils oublient le mot "FINALE" ou alors indiquent "ENERGIE PRIMAIRE" à tort) , il faut remonter à une source gouvernementale pour avoir l’information exacte. Voir mon message #182 de cette même file, où vous trouverez les références en question.

L’interdiction de location applicable en l’état pour vous c’est 2025, 2 ans de gagnés !

Bonjour,

Je viens de remettre un petit duplex dans le 5ème arrondissement de Paris à la location. J’ai reçu 80 messages en quelques heures et cela continue…. Bien sûr, il faut faire un peu de tri. Je pense que les personnes qui envoient leur dossier (étudiant, jeune CDI) se fichent pas mal du DPE et ne vont pas arrêter de payer le loyer à cause de cela.

Je ne vois pas comment demain, X% des locations peuvent être sortis du parc locatif. A mon avis, il y a quelques années avant que les législations se mettent en place/ soit éventuellement revues/ il n’y aura pas trop de contrôles pour ne pas créer de soucis.

C’est vrai que les prix baissent à Paris. Après, cela fait 20 ans que cela augmente, les taux étaient au raz des pâquerettes ces dernières années..  Cela va aussi baisser ailleurs sauf quelques cas particuliers. Donc, moi je garde d’autant que je ferai les travaux si nécessaire (cela représenterait 2-2.5% de la valeur du bien)/ j’ai des enfants qui feront des études éventuellement à Paris dans quelques année/ on paye pas mal de frais pour lancer l’investissement (notaire, agent, apport etc) et ensuite, cela se rembourse sans effort.

Je suis aussi nu-propriétaire dans une ville de province du nord de la France ou la fiscalité est élevée (a minima 2 mois de TF) et ou le prix du m2 est aux environ de 1000 EUR. Le jour ou j’en hériterai (malheureusement), il sera mis en vente.

Je peux me tromper, mais j’imagine mal la mairie de Paris embaucher des 100aines de fonctionnaires début 2023 pour mettre en place un permis de louer/ contrôler les DPE et faire du zèle, ce qui induirait une forte réduction du parc immobilier déjà tendu sur les petites surfaces.

A mon avis, beaucoup de DPE falsifiés vont circuler aussi.