LF Europimmo : vos avis sur cette SCPI (La Française AM)

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1 #26 07/05/2022 07h11

#27 27/10/2022 16h36

#28 01/11/2022 13h21

#29 30/01/2023 19h11

#30 30/01/2023 19h58

#31 30/01/2023 20h07

#32 30/01/2023 20h12

#33 27/03/2023 14h14

#34 27/03/2023 15h34

#35 28/03/2023 10h14

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#37 28/04/2023 12h14

#38 06/05/2023 07h34

#39 06/05/2023 10h06

#40 09/05/2023 18h05

#41 11/05/2023 20h13

#42 14/05/2023 00h09

#43 14/05/2023 07h02

#44 15/05/2023 17h05

#45 16/05/2023 18h15

#46 31/05/2023 16h02

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#50 13/09/2023 10h13

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maxicool a écrit :

BT1 23 a écrit :

Geronimo, le 27/03/2023 a écrit :

maxicool a écrit :

La Française a écrit :

maxicool · #26

BT T1 2022

BT 2022 T1

Collecte nette T1 : 37,8 M€
Retrait T1 : 4,5M€ soit 33,3 M€ à investir
TOF 95,60% (96,10% au trimestre précédent)
Endettement réel : 22,72%

Acquisition 47 (04.02.2022) – Gilbert House 3478 m2 – Bristol
41, Corn Street – 2 actifs mitoyens (rénovés 2021 et 2022) loués à 3 locataires – Centre-ville
Acquisition en SCI LF UK Office (Europimmo 100%).
Prix AEM 26,79 M€.

Libération Immeuble « Orange » / Paris 75005 : idéalement situé, importante restructuration.

Valeur de reconstitution : 1149,62 € (+4,42%), car valeur d’expertise +5,14%
Prix de souscription : 1045 € >> une possible future hausse ?
Distribution : 10,50 € / part (stable)

--

Patrimoine (valeur vénale)

Bureaux 81,73%
Commerces 10,54%
Hôtels 5,43%
Santé Education 2,25%

France 12,56%
Allemagne 57,16%
Gde-Bretagne 10,92%
Pays-Bas 8,05%
Belgique 6,66%
Luxembourg 2,06%
Irlande 2,59%

maxicool · #27

Distribution T2 2022 (selon l’espace client) : 10,28 €
En légère baisse (10,50 € au T2) de 2%.

maxicool · #28

BT T3 2022

Souscriptions T3 : 35 M€
Retraits : 6,8 M€
Capitalisation : 1100 M€
3 acquisitions : 2 à Nuremberg (bureaux et activités) / 1 à Dublin (centre médical)
En cours d’acquisition : La Corogne (logistique)
TOF : 95,60%
Maintien de la distribution annuelle prévue

maxicool · #29

Distribution T1 2022 : 10,50 €
Distribution T2 2022 : 10,28 €

Selon BT

--

Distribution T3 2022 : 10,2835 €
Distribution T4 2022 : 10,3113 €

Montant reçus sur le compte (SC IS)

--

BT T4 2022 en ligne

Dernière modification par maxicool (30/01/2023 19h45)

GoodbyLenine · #30

Le Bulletin Trimestriel indique pour T4/2022 : 10.50€, identique à celui de T1, T2, et T3/2022, et c’est exactement le montant que ma SCI IS a perçu sur son compte.

J’ignore pourquoi maxicool aurait perçu moins (peut-être parce que la SdG le considère comme un associé à l’IR, et retire le PFU sur les revenus financiers).

maxicool · #31

M.erci GBL pour cette précision.
Bon, je crois que demain, je vais pouvoir contacter la société de gestion ;-).

Après, je possède ces parts en usufruit.
Achetées récemment, avec une entrée en jouissance le 01.09.2022.
Peut-être que cela a eu un impact ?

GoodbyLenine · #32

maxicool a écrit :
Achetées récemment, avec une entrée en jouissance le 01.09.2022.
Peut-être que cela a eu un impact ?

Oui, ceci explique que vous n’avez pas perçu la même chose que moi, dont les parts étaient en jouissance avant le 01/01/2022.

Ce que les associés ont perçu pour T1, T2, et T3, ce sont des "avances sur dividende". La distribution de T4 est le "solde de dividende". Seul le dividende total pour l’exercice complet est identique pour tous les associés (et approuvé en AG). Le total de ce que vous avez perçu, le dividende, dépend du nombre de mois (voire de jours) pendant lesquels vos parts ont été en jouissance durant l’exercice. C’est ce que j’ai déjà expliqué dans ce message.

maxicool · #33

L’IFU est disponible dans l’espace client.
> Documentation / Documentation client / Nouveau fiscalité 2022

Geronimo · #34

@maxicool je crois que vous êtes dans le même cas que moi (SC à l’IS) :
- partie 1 de l’IFU : concernant le résultat fiscal à réintégrer, comme la totalité des revenus viennent de l’étranger il est à 0 dans la SC n’est ce pas (par exonération ou crédit d’impôts) ?
- partie 2 : je comprends que les PV immobilières et mobilières sont quant à elles à réintégrer dans le résultat fiscal de la SC car aucune provenance géographique n’est spécifiée. C’est cela ?

Je suis étonnée car sur l’IFU d’Immorente le distinguo n’était pas fait.

maxicool · #35

Bonjour,
je pense comme vous, mais je n’en suis pas certain du tout.
Je vais attendre le retour de l’EC.

Fanscpi · #36

La valeur de réalisation baisse de -7,13% en 2022.
Le prix de souscription est inchangé pour l’instant.
Source : bulletin trimestriel

Drystan · #37

En détail

BT1 23 a écrit :
Fin 2022, nous avons observé en France, dans un marché immobilier baissier, une bonne résistance des valeurs pour les actifs de bureaux centraux (Île-de-France et régions).
Pour les autres marchés européens, les corrections de valeurs d’expertise demandées par
les experts locaux sont plus importantes, notamment au RoyaumeUni et aux Pays-Bas, marchés traditionnellement plus volatiles où les corrections sont donc plus marquées.
Du côté du marché allemand, nous observons une tendance intermédiaire, avec des valeurs d’expertise en retrait de -3 à -5 %.
À périmètre constant, la valeur du patrimoine telle qu’elle résulte des expertises est en baisse de -4,57 % par rapport à l’exercice précédent. La valeur de réalisation se déprécie de 7,13 % sans affecter toutefois la valeur de la part.

Reste à voir le bilan annuel pour la valeur de reconstitution, elle était de 1149.62€ fin 2021 donc avec un prix de part de 1045€ le risque de baisse de prix de part est nul, la SCPI était à la limite légale de la revalorisation de base.

maxicool · #38

Geronimo, le 27/03/2023 a écrit :
@maxicool je crois que vous êtes dans le même cas que moi (SC à l’IS) :
- partie 1 de l’IFU : concernant le résultat fiscal à réintégrer, comme la totalité des revenus viennent de l’étranger il est à 0 dans la SC n’est ce pas (par exonération ou crédit d’impôts) ?
- partie 2 : je comprends que les PV immobilières et mobilières sont quant à elles à réintégrer dans le résultat fiscal de la SC car aucune provenance géographique n’est spécifiée. C’est cela ?

Je suis étonnée car sur l’IFU d’Immorente le distinguo n’était pas fait.

Bonjour,

je viens de recevoir le projet de liasse fiscale.
L’EC ne s’est pas embêté, il a fait au plus simple :
- réintégration (case 330) : le montant indiqué sur l’IFU (nommé revenu fiscal hors PV/MV en partie 1)
- déduction (case 350) : revenu issu du compte de résultat (= reçu réellement) + revenus nets perçus à l’étranger (indiqué sur l’IFU en partie 1)
Le montant de plus-value sur cessions (en partie 2), je ne vois pas trop où il l’a mis, j’ai l’impression qu’il figure nul part.

--

Sinon, je constate que le dividende du T4 2022 (de 10,50 € par part) est resté au même niveau que les trimestres précédents grâce à une importante plus-value (de 4,20 € / part).
Sans cette plus-value, le dividende lié aux seuls loyers et aux produits financiers aurait donc été de 6,30 (?), au lieu de 10,50 les trimestres précédents…

Vente de 2 actifs au T4 2022 :

(1) Immeuble situé Boulevard Saint-Michel à Paris (6306 m2)

- Possédé à 20% par LF Europimmo
- Vendu 81 M€ au total, soit 16,20 M€ pour Europimmo
- Acheté 11,20 M€ en décembre 2016 + travaux 0,1 M€
- Valeur comptable au 31.12.2021 : 11,376 M€
- L’immeuble avait été libéré en grande partie (5045 m2) par Orange en décembre 2021
- Soit une plus-value : 4,83 M€

(2) Immeuble situé Rue Simon Bolivar à Bruxelles (76956 m2)

- Possédé à 15,23% par LF Europimmo
- Vendu 60,61 M€ pour Europimmo
- Acheté 390 x 15,23% = 58,50 M€ en octobre 2017
- Valeur comptable au 31.12.2021 : 390 M€ (398 au 31.12.2020)
- L’immeuble été occupé par le siège d’Engie Belgique
- Soit une plus-value : 2,11 M€
- Avec un remboursement anticipé du prêt utilisé pour l’achat.

Plus value globale : 4,83 + 2,11 = 6,94 M€
Nombre de part en circulation 1 080 665
PV / part = 6,42 € (avant imposition sur la PV ?)

--

Je trouvais cette baisse des loyers "réels" importante (inquiétante) sur le T4 2022 mais selon le BT T1 2023, le niveau est remonté +- au niveau du T3 2022 :

- T3 2022 : loyers 970 673 € pour 1,055 M de parts = 0,92 / part
- T4 2022 : loyers 906 631 € pour 1,080 M de parts = 0,84 / part
- T1 2023 : loyers 976 294 € pour 1,100 M de parts = 0,89 / part

On voit quand même que les loyers sont orientés à la baisse :

Distribution :
- T1 2022 : 10,50 dont produits financiers 0,39 -> loyers 10,11
- T2 2022 : 10,50 dont produits financiers 0,27 -> loyers 10,23
- T3 2022 : 10,50 dont produits financiers 1,26 -> loyers 9,24
- T4 2022 : 10,50 dont produits financiers 0,45 et plus-value 4,20 - > loyers 5,85 (?)
- T1 2023 : 10,50 dont produits financiers 1,20 -> loyers 9,30

L’endettement a bien baissé par contre :
- T2 2022 : 23,77%
- T3 2022 : 21,67%
- T4 2022 : 19,53%
- T1 2023 : 17,59%

Je suis curieux de connaitre l’évolution sur 2023.

Dernière modification par maxicool (06/05/2023 08h25)

Geronimo · #39

maxicool a écrit :
je viens de recevoir le projet de liasse fiscale.
L’EC ne s’est pas embêté, il a fait au plus simple :
- réintégration (case 330) : le montant indiqué sur l’IFU (nommé revenu fiscal hors PV/MV en partie 1)
- déduction (case 350) : revenu issu du compte de résultat (= reçu réellement) + revenus nets perçus à l’étranger (indiqué sur l’IFU en partie 1)

Comme indiqué sur une autre fil j’ai procédé de la façon suivante :

(-) case 330 déductions : Distributions SCPI au titre de 2022

(+) case 350 réintégrations : Revenus français des SCPI + PV/MV de cessions de valeurs mobilières/immobilières

Je comprends que votre comptable réintégre le revenu FR+ETR et déduit le revenu ETR (et les distributions pour annuler ce qui vient de la compta), ce qui revient au même au niveau du résultat fiscal, modulo cette PV/MV de cessions…

Son approche est peut-être un peu plus clean à vrai dire sur le revenu par rapport à la mienne qui réintégre uniquement le FR (elle colle mieux aux valeurs en lecture directe de l’IFU), par contre je ne vois pas pourquoi votre comptable ne fait pas de même pour la PV/MV de cessions (la réintégrer ou alors la réintégrer et la déduire ; son approche sur le revenu ne me semble pas cohérente avec son approche sur la PV/MV de cessions). Mais j’ai peut être loupé quelque chose !

Le montant de plus-value sur cessions (en partie 2), je ne vois pas trop où il l’a mis, j’ai l’impression qu’il figure nul part.

Je vais probablement essayer d’appeler LF pour savoir ce qu’il en est, la façon dont leur IFU est présenté donne vraiment l’impression que c’est un montant à réintégrer fiscalement, mais il n’y a aucune information de localisation et leur patrimoine est a priori intégralement à l’étranger (Pierval a aussi cette ligne, mais uniquement pour les PV/MV de biens situés en France). Et le montant n’est pas totalement anecdotique comme vous le relevez…

Dernière modification par Geronimo (06/05/2023 11h04)

Geronimo · #40

Je vais probablement essayer d’appeler LF pour savoir ce qu’il en est, la façon dont leur IFU est présenté donne vraiment l’impression que c’est un montant à réintégrer fiscalement, mais il n’y a aucune information de localisation et leur patrimoine est a priori intégralement à l’étranger (Pierval a aussi cette ligne, mais uniquement pour les PV/MV de biens situés en France). Et le montant n’est pas totalement anecdotique comme vous le relevez…

J’ai essayé de les joindre toute la journée aujourd’hui mais personne ne décroche …

Geronimo · #41

Bon pour l’instant j’ai eu 2 interlocuteurs et aucun n’a pu me répondre, je dois attendre l’appel de leur "expert fiscalité"…

Geronimo · #42

@Maxicool : votre comptable n’a pris en compte ni les PV/MV de cessions immobilières, ni les PV/MV de cessions mobilières (il y a deux lignes dans le tableau de la partie 2).

M.erci !

maxicool · #43

Bonjour Geronimo,
oui, je ne sais pas pourquoi non plus.
J’ai laissé couler vu la somme minime en jeu, le délai pour la vérification par l’EC et la validation de la liasse fiscale.
Bonne journée

Geronimo · #44

Après une trentaine de coup de fils, je n’ai toujours pas l’info : ils ne savent pas la localisation des cessions immobilières et ils ne savent pas qui le sait

Geronimo · #45

En passant en direct par le Président de La Française REM pour faire "redescendre" la demande, j’ai finalement eu la réponse à ma question :

La Française a écrit :
celle portée sur votre bordereau résulte de la cession par votre SCPI d’un immeuble situé au Boulevard Saint Michel 75005 (France) en date du 15/12/2022.

Il s’agit donc bien de PV/MV de cession d’un bien situé en France.

maxicool · #46

Rapport annuel 2022 en ligne

Valeur de reconstitution au 31.12.22 : 1067,07
Evolution p/r à 31.12.21 : - 7,18%
Prix de la part : 1045 €

maxicool · #47

BT 2023 T1

Collecte nette T1 : 26,2 M€
Retrait T1 : 2,5 M€ soit 23,70 M€ à investir
TOF 95,70% (96% au trimestre précédent)
Endettement réel : 17,59%
Valeur de réalisation : -7,13%.

Acquisition 53
Entrepôt logistique « dernier kilomètre » (livré janvier 2023) – La Corogne – 10049 m2
Via SCI LF Spain Urban Logistics (participation 9,09 M€), détenue à 25%
Locataire : Amazon

--

BT 2023 T2

Collecte nette T1 : 23,6 M€
Retrait T2 : 8,9 M€ soit 14,70 M€ à investir
TOF 98%
Endettement réel : 16,86%

Acquisition 54
Bureaux (neuf de 2022) – Bochum – 5289 m2 – Location WALB 10,50 ans
Via SCI LF Germany Office 2 (participation 26,59 M€), détenue à 82,72%

Lavande63 · #48

LF europimmo , LF opportunité immo ou épargne foncière, la plupart des SCPI de la française ont de bons taux d’occupation, ne sont pas surévaluées,. La société de gestion semble avoir fait du bon travail ces dernières années .

Greyna · #49

Baisse de 9,57 % du prix de part pour Europimmo.

bowther · #50

Jolie baisse, j’en ai acheté il y a 6 mois, bon timing.
Le moment d’en racheter ?

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