LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs

A mon avis, oui (si l’activité rempli les critères LMP), tout comme un couple de 2 commerçants exploitant chacun son commerce.

Bonjour à tous,

Après maintes recherches et lectures, je suis dans le flou concernant deux questions.

Ma situation est la suivante :
- Je suis propriétaire bailleur de 4 appartements, mis en location meublé à des étudiants, au régime fiscal « réel »
- En 2021, mes recettes s’élèvent à environ 31 600€ (22 900€ en location étudiante et 8 700€ en location saisonnière l’été) et mes revenus professionnels sont de 30 000€
- Mon résultat comptable est de +680€ et mon résultat fiscal est de 0€ (après imputation des immobilisations des années précédentes)
- Je change donc de statut cette année et deviens loueur meublé professionnel…

1. Dois-je différencier mes revenus locatifs longues durées des revenus saisonniers ? Si oui, mes revenus longues durées étant inférieur à 23 000€, cela me permet-il de conserver mon statut de LMNP ?

2. Concernant mon changement de statut, j’ai vu que je pouvais choisir entre le statut d’auto-entrepreneur ou travailleur indépendant.
Comment choisir ? Quel statut est le plus avantageux pour moi ?

Je vous remercie grandement pour votre aide

Bonjour à tous voici mon cas.

Ma mère dont je gère la totalité du patrimoine est usufruitiere de deux bien immobiliers bénéficiant de la commercialité et dont le changement de destination a été approuvé par la ville de Paris.
En 2022 le CA Airbnb dépasse les 150 000€ (280€/nuitee en moyenne, 2 appartements, remplissage de 91%)
C’est la première année que le chiffre explose nous avons terminé les travaux peu avant le covid ils sont resté quasi vides en 2020_2021.
Pas d’emprunt pas de dette, bien familial.
Ma sœur et moi sommes nu propriétaires, ma mère usufruitiere.
Les autres revenus de ma mère sont évidemment très inférieurs à ceux ci elle semble donc totalement concernée par le LMP.sauf qu’elle a 73 ans et déjà retraitée. Cotiser a la SSI est pour moi une aberration. Je précise que l’avantage au niveau de la plus value en LMP nous intéresse peu il n’est pas envisagé de les vendre même à long terme tant ils produisent une rentabilité colossale

son patrimoine global est conséquent. Constitué principalement de boutiques, appartements et RP. très peu de financier.
Revenus annuels autres (retraite + foncier) = 70k

Nous avons étudié en 2020 un OBO pour générer du cash via emprunt et loger les biens dans une structure ad hoc. Opération stoppée nette car la donation partage nous ayant fait nu propriétaire avec ma sœur à été faite en 2015 sur une base TRÈS sous évaluée (quasiment 3x inférieure à la valeur de marché) générant en cas de cession (obo) une plus value trop élevée ou au contraire laissant planer le risque de préemption en cas de prix trop bas.

Quelle solution peut exister aujourd’hui pour éviter le LMP ?
J’ai pensé à créer deux sociétés une pour ma sœur une pour moi qui loueraient chaque appartement à ma mère pour un loyer fixe puis feraient de la sous location avec un contrat ad hoc. Est-ce possible juridiquement et fiscalement sachant que nous sommes nu propriétaires ?

Existe t’il d’autres solutions ?

Merci d’avance pour vos avis, remarques, conseils

GoodbyLenine, le 23/10/2010 a écrit :

.[Texte remis à jour en décembre 2015]

Voici une description synthétique (que j’essaie de tenir à jour, sans vouloir me substituer aux livres spécialisés) du statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) …

Bonjour

je souhaite creuser le sujet du LMP dans le cadre d’une diversification de mes placements et je me demandais si le "texte remis à jour en décembre 2015" du premier post est toujours d’actualité ?

Merci.

La cotisation de retraite de base d’un assuré (par ex LMP) ayant déclaré un revenu égal à zéro est basée sur une assiette minimale de 5072€ (en 2024). Je suppose que c’est ce montant (ou zéro) qui sera retenu…

EDIT : En fait, je crois que c’est zéro qui sera retenu, si je me fie à ce qui est arrivé quand j’ai cotisé comme LMP, et à mes décomptes de carrière.

Sandra,

j’ai eu le même questionnement sur l’impact d’un quasi arrêt d’activité pro sur ma futur retraite et le même sentiment d’erreur dans les réponses du simulateur, même si les dernières versions semblent avoir gagné en fiabilité de mon point de vue.

Je vous partage ma méthode si celle-ci peut vous permettre d’affiner votre simulation personnelle.

J’ai fait un excel reprenant ma carrière depuis les données du site, en vérifiant la bonne conversion en euros des francs et le coeff de revalorisation. vous écrêtez au plafond de la sécu de l’année concernée votre rémunération.
Vous retenez vos 25 meilleures années en partant du principe qu’elles sont derrière vous si vous arrêtez.
vous calculez la moyenne et faites 50% pour la pension brute de base (si vous atteignez bien le cumul de trimestres au moment prévu de liquider vos droits).

Un calcul simple sur la complémentaire avec les points, et une extrapolation sur le nombre de points annuel que vous rapporteront votre activité LMP (pas beaucoup…)

vous faites le cumul des 2 et retranchez 10% pour arriver au net théorique.

Vérifiez bien que vous n’avez pas de décôte trimestres manquants (compter ceux pour enfants pas toujours bien notés)  pour le taux plein à 64 ans… et vous devriez obtenir une projection plutôt réaliste à mon sens.

Dans mon cas, j’ai ainsi compris qu’une fois les 25 ans plafond sécu pour la base (même si bien sûr le plafond augmente un peu chaque année permettant de revaloriser par le switch d’année ceux qui bossent ensuite comme avant), ma complémentaire évoluait elle à la hausse d’environ 20 euros mois ensuite par année de labeur "plein pot"…on a connu mieux comme retour sur investissement ^^

Pour la méthode de calcul proposée par Serenitis au régime général, il faut appliquer un coefficient de minoration= nombre de trimestres travaillés/ nombre de trimestres légaux (172). Ce coefficient est intégrés au calcul du site Info Retraite.

Si vous cotisez des trimestres en plus, il faut les ajouter au numérateur pour le calcul. Vous pouvez le simuler en indiquant que vous travaillez dorénavant pour 8000 € par an, normalement ça valide 4 trimestres.

Attention, si vous avez travaillé moins de 25 ans, des années avec de faibles cotisations peuvent diminuer le montant de votre salaire moyen pour le calcul de votre retraite au régime général.

Pour les autres régimes et les complémentaires, voir l’effet spécifique du nombre de trimestres pour chacun.

Attention, la cotisation n’est pas forcément une bonne affaire, il faut comparer avec le rendement obtenu en plaçant l’argent ailleurs.

Bonjour à tous

Cette question a peut-être été déjà abordée mais je ne retrouve pas de post récents en particulier depuis la mise à jour sur le site des impôts (déclaration des biens immobiliers)

Le pratique la location saisonnière sur un bien à 10 km de chez moi et donc non utilisé en résidence secondaire et je gère moi-même le bien
j’ai été imposé sur la taxe d’habitation & la CFE
J’ai argumenté en fournissant les relevés de locations AIRBNB de l’appartement occupé au 31/12 mais refus du trésor public :sa réponse
[réponse du trésor public"]Le propriétaire d’un local imposable qui peut être regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant s’en réserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année est redevable de la taxe d’habitation, même si, à cette date, le logement est loué de façon saisonnière.
Au cas particulier, vous n’attestez pas que le bien fait l’objet d’un mandat de réservation exclusif toute l’année au profit de la location, et sans interruption. En effet, dans votre espace particulier, onglet "Gérer mes biens immobiliers", vous avez indiqué que vos biens en location saisonnière ne faisaient pas l’objet d’un contrat de location avec gestionnaire qui interdit toute utilisation personnelle .
Dans ces conditions, il est considéré que vous avez la disposition de ce bien en dehors des périodes de location saisonnière.
Aussi compte tenu de ce qui précède, vous êtes redevable de la taxe d’habitation. "Le propriétaire d’un local imposable qui peut être regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant s’en réserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année est redevable de la taxe d’habitation, même si, à cette date, le logement est loué de façon saisonnière.
Au cas particulier, vous n’attestez pas que le bien fait l’objet d’un mandat de réservation exclusif toute l’année au profit de la location, et sans interruption. En effet, dans votre espace particulier, onglet "Gérer mes biens immobiliers", vous avez indiqué que vos biens en location saisonnière ne faisaient pas l’objet d’un contrat de location avec gestionnaire qui interdit toute utilisation personnelle .
Dans ces conditions, il est considéré que vous avez la disposition de ce bien en dehors des périodes de location saisonnière.
Aussi compte tenu de ce qui précède, vous êtes redevable de la taxe d’habitation" ….

Avez-vous des idées pour argumenter cette réponse ?
Sinon trouver une agence mais avec les 20% de commission habituelle et quelle preuves ont-ils de ne pas pouvoir occasionnellement le prêter à un membre de sa famille ..
Merci pour vos retours
cordialement

Bonjour

Je suis propriétaire de deux appartements en VEFA qui vont être livré dans les prochaine semaines).
Est-il possible de créer une EURL (à l’IS) pour gérer la mise en location de ces biens sachant que j’ai acheté ces 2 appartements en nom propre ? Ou est-ce déjà trop tard ?

Un peu de contexte : Le premier est un 5 pièces, le deuxième un 2 pièces.  L’objectif est de faire de la colocation dans le premier et (a priori) de la location en meublé pour le deuxième. Je suis non-résident fiscal en France (résident UK). De fait, je fais faire du LMP. En tant que résident fiscal UK, les revenus des loyers perçus en France doit être déclaré. Le UK ne tenant pas compte des amortissements, je risque de me retrouver à payer des impôts au UK. Avec une EURL a l’IS, il semble possible d’éviter cet écueil.

Merci!

Bonjour Sandra,

Pour 7000 euros de rémunération comme pour les gérant d’entreprise, comptez peu ou prou à la louche un peu moins de 50% de charges (retraite, SS, CSG…) soit environ 3000-3500 euros.

Plus précisément :
   - cotiser au minimum, avec un BIC nul et pas de rémunération de gérant, coûte un peu moins de 1k€;
   - cotiser avec 7-8k€ de rémunération de gérant coûte vers 4k€ (Nota: cette rémunération est imposable à l’IR, et il faudra aussi payer la CSG/xxx sur les 4k€).
Pour un calcul précis, voir Taux de cotisations - Artisans, commerçants et professions libérales non réglementées - Urssaf.fr

Donc la différence en terme de cotisation avoisine 3k€/an (+CSG/xxx sur 3k€).

Elle permet de :
   - valider un 4ème trimestre pour la retraite;
   - obtenir qqs points de retraite complémentaire;
   - avoir une base plus élevée pour certaines prestations (indemnité maladie, chômage, etc.)
Note: la valeur en pratique des 2 derniers points est faible. Celle du 1er dépend beaucoup de votre situation, mais peut être élevée (par ex si vous avez une carrière qui vous génère une grosse pension AGIRC, et êtes juste en nb de trimestres).

@Goodbylenine

Merci beaucoup pour votre réponse.
Dans ma situation, c’est uniquement pour avoir ce 4eme trimestre de plus et pouvoir liquider à 64 ans à taux plein. J’ai déjà fait mes 25 meilleures années.

Puis-je vous demander si vous savez répondre à mon autre question à savoir le plus value en cas de vente après 5 ans en LMP ? Est-ce totalement exonéré svp ?
Merci beaucoup.

@al2020

Merci beaucoup pour cette réponse ultra précise.
Effectivement, sage conseil de prévoir un peu de marge par rapport aux 6990€.
Merci