PinkPant [ch] : étude de cas immobilier (achat RP et rénovation avec locatif 200 m2)

Aïe aïe aïe. Vous êtes d’une naïveté qui fait peur.

2000 habitants, rayon de 10min autour de la capitale du canton

10 minutes autour de Délémont = cambrousse. Valeur de l’immobilier ? Demande locative ?

Et, avant de dire 10 minutes : après votre visite de cette maison lundi, quand vous monterez dans votre voiture garée juste devant, vous regarderez votre montre, puis vous irez jusqu’à la gare de Délémont (à la vitesse suisse). Quand vous serez garé sur le parking de la gare, vous vérifierez combien de temps vous avez mis. Les vendeurs, et même les acheteurs, sous-estiment très souvent les temps de trajet, pour donner l’impression que c’est pas loin, que c’est la banlieue cossue et non pas la cambrousse.

petite bourgade avec beaucoup de logements à rénover, vides

Pourquoi ?

A = valeur d’un logement à rénover, au m² 
B= coût d’une rénovation complète, au m²
C = prix d’un bien nickel (d’occasion mais construit depuis moins de 15 ans, par exemple) C
Si A+B >= C alors attrappe-nigaud.

L’agent au téléphone m’a parlé de 350 à 400kchf de travaux

ne jamais faire confiance à un agent immobilier pour chiffrer les travaux.

en me disant que les combles étaient aménageables moyennant un surélévation du toit.

Est-ce possible (urbanisme, proximité de la maison voisine, solidité des murs, qualité des fondations…) ? Et surtout : est-ce rentable ? En France en tout cas, une surélévation c’est au moins 2000 € ; donc, si le logement dans cette ville vaut moins que 2000 €/m², il ne faut pas le faire. J’aurais même tendance à dire que dans les villes à moins de 4000 €/m² il ne faut pas le faire.

Et enfin :

Néophyte + rénovation complète d’une maison dans cet état = masochisme.

Passer autant de temps sur l’étude d’un bien sans l’avoir visité = construire des châteaux en Espagne. Faire quelques ratios, et une ébauche de calculs de rentabilité, pourquoi pas, mais des plans et tout, ça ne va pas. Vous y passez trop de temps, vous vous sur-investissez émotionnellement. Il faut visiter, et visiter avec les yeux grand ouverts, en mode "repérage de défauts". Et, franchement, un néophyte ne peut pas repérer tous les défauts sur un bien aussi ancien à la première visite (notamment les problèmes d’humidité et/ou de structure, c’est très difficile de comprendre d’où ça vient et quelle est la gravité), donc autant dire qu’il faudra une seconde visite avec un artisan ou un architecte avant d’en avoir le cœur net.

J’ajoute : le fait de ne pas avoir de jardin est un gros défaut, c’est une "maison de ville", ça vaut moins cher et c’est moins attractif pour les locataires.

PS : Stinky : je partage votre avis, sauf que le bien n’est pas en vente aux enchères forcées : ce passage a été recopié tel quel depuis le modèle d’études de cas (drôle d’idée de mettre ça dans l’étude de cas-type, à mon avis).

Dernière modification par Bernard2K (05/11/2022 18h52)

Merci pour vos 1ers retours,

@Stinky: Je comprends votre retour. Je ne sais pas comment cela fonctionne pour le financement de travaux. Mon espoir était surtout qu’il n’en faille pas autant que l’agent pense. Apres la Suisse a un coût main d’œuvre élevé, ça chiffre vite. Pour le reste je réponds ci dessous.
@Bernard2K : Vous m’avez énormément fait rire. La Suisse est une pays de locataire, 35% de propriétaire contre 50% en Suisse. Mais il est claire que la vacance locative est élevée seulement, pour une maison, on a moins de chance de turnover.
@Serenitis: Il est vrai que le montant n’est pas excessif pour un achat immobilier mais étant non résidente en France, les prêts aux non résidents en ce moment sont soumis à des demandes d’apport + nantissement de ce que j’ai entendu. La question se pose tout de même vu que c’est une RP et non du locatif pur. Je n’ai pas non plus d’autres prêts.

Pour répondre à vos questions par thématiques: Je laisse les infos et j’anonymiserai le contenu plus tard.

L’emplacement:
Bien deviné @serenitis c’est bien Courrendlin. Une sortie de l’autoroute Bienne, Belfort sur trouve entre Delémont et Courrendlin. Ca fait du Traffic c’est clair mais pour information notre cher canton n’a pas de feu de signalisation et il y a 1 seul radar mobile qui se balade surtout aux abords de nos nombreux tunnels.
J’ai fais l’exercice en fin de journée sans traffic il faut 6min41 et 7min30 pour faire le trajet des 2 parking de la gare de Delémont au parking à coté du bien.

Pourquoi faire l’exercice:
1- le prix "accessible" à mon mentale Français, exceptionnellement bas pour la ville.
   - un très bel appartement de 3,5 pièces en PPE neuf avec balcon de 85m² se vends pour 390k.-
   - sur une estimation en ligne la valeur du bien m’a donné entre 365k.- et 515k.-
   - Les maisons de la ville avec jardin sont dans les 800K.-
D’où mon estimation que mise au propre on serait dans les 400k.- de valeur

La visite Virtuelle de l’appartement principal courrendlin maison 200m2 Ca dure 1min, je supprimerais après.
2-  C’est ca qui m’a fait dire que les travaux ne me paraissait pas si "grave". Je reste sur mes gardes mais je ne sais pas quoi regarder le jour J. Les travaux à faire me paraissent esthétiques. Pour l’appartement du bas et pour les combles je n’ai aucun visuel.
3- Quand j’étais sur place, j’ai vu que les fenêtres de l’appart principale sont "neuves" alors que celles du sous sol et du comble sont cassées. Ce qui me fait dire qu’un certain niveau de travaux a déjà été commencé. Le bas étais peut être une ancienne buanderie comme c’est classique d’en avoir ici, à aménager en appartement. Là il y aura surement du boulot.

La rentabilité du projet
La rentabilité dépends beaucoup du coup réel des travaux à faire. Cependant comme je l’ai précisé cette rentabilité inclue que le comble reste tel quel et que j’habite aussi le logement.
Donc même avec une rentabilité de 4%, si j’ai le loyer gratuit ou à moitié prix, cela s’étudie, non?

Pensée genérale
Oui je me suis investie émotionnellement dans le sujet mais j’ai bien compris que financièrement, au standard suisse, je ne peux pas m’offrir ce logement. Le bien aurait été en France, peut être. Mon étude est donc à visée pédagogique et non dans une optique d’achat réelle. J’ai beaucoup de mal à comprendre le livre de Julien de Lagrandanne, alors me confronter à la réalité me permets aussi de raccrocher les wagons.

Avez vous regardé la vidéos du logement principal? Est que que vous pensez toujours que c’est un gros NO NO ?

Merci,

PinkPant, le 05/11/2022 a écrit :

@Bernard2K : Vous m’avez énormément fait rire.

C’est très bien, mais ce n’était pas le but. Si vous prenez mes avertissements à la légère, à quoi bon écrire ? Et quand vous avez du mal à comprendre le livre de Julien, ça vous fait rire aussi ? C’est bien d’être de bonne humeur mais ça ne va pas vous faire progresser.

OK à CHF 4200 /m² en moyenne pour les maisons, il y a un peu de valeur, et on est bien à moins de 10 minutes de Délémont. Mais ça reste de la cambrousse. Et la cambrousse sans les avantages de la cambrousse (jardin, calme), ça ne fait rêver personne.

Bon, je vous écris encore ce que je peux vous dire avec la photo de l’extérieur + la visite virtuelle, et après j’arrête :
l’appartement a été rénové il y a 15 ou 20 ans, pas forcément très bien et un peu cheap (une partie des travaux faits par de jeunes propriétaires ?). Si ça a l’air encore correct en regardant vite, en regardant mieux c’est déjà un peu fatigué et démodé. Les carrelages qui se décollent sont typiques de carrelages collés directement sur plancher bois (faites une recherche sur le forum, ça a déjà été discuté). Il faudra donc reprendre intégralement le revêtement des sols, après avoir résolu le problème qui a causé la casse la première fois.

Toute la structure intérieure est en bois, ce qui est très peu isolé phoniquement. Faire plusieurs appartements dans une telle maison, c’est s’exposer à vivre un enfer si l’on a pas des voisins plus discrets qu’une souris. Théoriquement c’est possible de faire une isolation phonique performante (mais ça coûte et on perd de la hauteur sous plafond), mais en pratique il y a toujours de la transmission.

il semble probable que le reste de la maison n’a jamais été rénové. Il y a peut-être de bonnes raisons :
- La possibilité d’aménager l’étage en dessous va dépendre de la hauteur sous plafond et de l’humidité (si c’est de l’humidité par remontée capillaire, c’est très difficile à traiter). Ca restera un appartement de RDC, peut-être plus ou moins enterré, plus ou moins humide, et en tout cas peu lumineux.
- la possibilité d’aménager les combles : s’il faut surélever, c’est peut-être rentable dans un secteur à 4000 CHF/m². Mais je copie-colle : Est-ce possible (urbanisme, proximité de la maison voisine, solidité des murs, qualité des fondations…) ? Sur une telle maison ancienne, mitoyenne de surcroît, c’est une vraie gageure. Il va être difficile de trouver un architecte qui engage sa responsabilité sur une telle surélévation. Car, s’il y a des dommages d’ici 10 ans sur la maison voisine, qui paie ? Vous, sauf si l’architecte a engagé sa responsabilité professionnelle.
- Sans surélévation, difficile de faire quelque chose d’utile dans un grenier bas de plafond et éclairé par seulement une petite fenêtre à chaque bout.

C’est vrai que les Suisses ont l’habitude des Mehrfamilienhaus (grosses maisons avec plusieurs appartements), mais faut-il absolument essayer de transformer celle-ci en Mehrfamilienhaus ?

L’usage le plus logique que je trouverais à une telle maison, c’est de la prendre telle qu’elle est, à savoir une maison d’une centaine de m² habitables sur un seul niveau, à 2000 CHF/m² ce qui n’est vraiment pas cher. Donc, rénover l’appartement actuel, réparer le toit si nécessaire, et c’est tout. Renoncer à valoriser le RDC et les combles (enfin si, mais valorisez-les pour ce qu’ils sont : le RDC, c’est pour ranger les vélos, et les combles, c’est pour ranger les cartons). Si l’appartement est trop grand pour vous, vous pouvez le scinder en deux sans trop de frais, et louer l’autre moitié en saisonnier. Avec encore moins de travaux, vous pouvez louer en saisonnier des chambres simples, avec salle de bain et cuisine partagées avec vous, mais c’est bien plus intrusif. En tout cas, rester sur les limites de l’appartement déjà rénové, ça ferait des travaux de coût bien plus raisonnable et sans gageure technique.

Donc, à mon avis, il faut raisonner sur les m² habitables actuels (l’appartement actuel sur un seul niveau). Dit encore autrement : prendre cette maison pour ce qu’elle est, et pas pour ce qu’elle n’est pas. Faire miroiter des m² supplémentaires en RDC et en combles, c’est une astuce d’agent immobilier, mais pas forcément une bonne idée.

Je répète aussi : le fait de ne pas avoir de jardin est un gros défaut, c’est une "maison de ville", ça vaut moins cher et c’est moins attractif pour les locataires. Il semble y avoir quelques m² de "jardin" devant le RDC : il faudrait les valoriser habilement pour donner l’impression d’un vrai extérieur (par exemple un coin terrasse avec salon de jardin et barbecue, et un coin jardin avec de la pelouse et des fleurs… et un drapeau suisse, ah ah). Dans la logique d’un appartement saisonnier, ça serait un vrai plus. Les avis sur la plateforme, du type "trop sympa le petit déjeuner dans le jardin qui est petit mais tellement mignon", ça fait une grosse différence pour l’attractivité.

Quelques points à regarder lors de la visite :
- qualité de l’emplacement ? Bruit ? Est-ce que le passage des poids lourds ou des trains s’entend, voire fait trembler les murs ?
-est-ce que le bout de jardin peut être aménagé agréablement, ou bien souffre-t-il d’un défaut irrémédiable (bruit de la route par exemple) ?
- murs : fissures ? Traces d’humidité ?
- RDC : humidité, odeur ? hauteur sous plafond ?
- plafond du RDC = plancher de l’appartement du dessus : état, solidité, insectes xylophages ?
- appartement principal : solidité des planchers (sauter à pieds joints pour sentir la souplesse du plancher bois). Isolation des murs vers l’extérieur ? S’il y a moyen de voir derrière les parements du mur extérieur (prise  arrachée par exemple) : nature du parement (brique, placo) (tapoter avec le doigt ; la brique, le placo, ou bien la maçonnerie massive, ça fait 3 sons très différents qu’on apprend facilement à reconnaître) ? Distance avec la maçonnerie ? Présence d’isolant ? Epaisseur d’isolant ?
- dans les combles : hauteur sous plafond (mais à mon avis, c’est râpé).
- état de la toiture ? Traces d’entrées d’eau ?
- état de la charpente ? Traces d’insectes xylophages ?

Dernière modification par Bernard2K (06/11/2022 11h30)

PinkPant a écrit :

Plutarque a écrit :

J’ai lu récemment le livre, et sa compréhension est un bon test sur vos compétences en investissement immobilier. Clairement si vous avez du mal à comprendre le livre, vous n’êtes pas prête pour un projet de cette ampleur.

Ma critique du livre de Julien est surtout que je le trouve un peu abrupte. J’avoue n’avoir lu que les 50 premières pages qui sont dédiés aux chiffres. J’ai compris de quoi il s’agissait mais tout sec comme ca, j’avais beaucoup de mal à rester concentrée dessus. Je m’y mets incessamment sous peu pour le finir.

Pour ma part, je n’ai rien trouvé de sorcier dans les chiffres exposés dans les 50 premières pages, qui expliquent le b.a.-ba des considérations chiffrées quand on fait une recherche immobilière à la recherche d’un investissement rentable.

Après, en tant que prof de maths, je ne me rends peut-être pas compte des difficultés que peuvent avoir certains avec les chiffres.

Lisez et relisez les 2 posts de Bernard2K, et prenez la bonne décision !

Je m’étonne un peu que vous excluez d’emblée l’achat de cette maison. A 190 kf, c’est pas cher. Si vous n’avez pas les moyens d’acheter cette maison, vous n’avez pas les moyens d’acheter en Suisse, ou bien ?

bonjour à tous, je suis de retour avec mes retours de la visite.

Agréablement surprise car c’était plus vaste que ce que j’ai vu.
J’ai eu l’impression d’honnêteté de la part de l’agent. Il était toujours dans son optique de tout casser, il a expédié la visite. Bon il était inquiet à plusieurs reprises de savoir comment une jeune femme seule allait se payer "tout çà" seule. Je n’ai jamais autant fait semblant d’être riche à coup de "ahah l’argent n’est pas un problème - sourire".  Il m’a dit qu’un entrepreneur était sur le dossier. Il avait visité le vendredi avant moi. L’autre visiteur qui devait être avec moi n’est pas venu.

les plus:
la terrasse du haut
Le volume et l’espace en bas
la cours du bas avec double accès
Pas de ressenti ni d’odeur l’humidité ni même dans les douches mais plutôt une sensation du "courant d’air"
La multitude de points d’eau   et la luminosité dans plusieurs pièces
Fenêtres de l’appart principal qui ont 5ans mais pas confiance dans les talents du proprio

Les moins:
la chaudière explosée abandonnée sur place,
Fissures sur un plafond et les murs extérieurs.
Pas de porte nul part
La peinture faite " à même la pierre"
Le bruit de la rue et le restaurant et l’intimité sur la terrasse
L’espace entre le toit plafond et le mur
Ne pas pu voir les combles sois disant la porte était bloque mais si le Mr a fait visité vendredi c’est bizarre
Tous les sols carrelés gondolent sinon il y a du parquet si pas de carreaux
L’appart est sale avec beaucoup de trucs partout/ dans son "jus"
1 mini place de parking devant les escaliers.

L’historique
Le proprio "était du métier". L’appartement était en location et quand les locataires sont partis, le propriétaire a voulu rénover, puis il a abandonné. Les lieux son inhabités depuis 1an.

Quelques points à regarder lors de la visite :
- qualité de l’emplacement ? Bruit ? Est-ce que le passage des poids lourds ou des trains s’entend, voire fait trembler les murs ? => oui j’ai vu un poids lourd dans la rue principe en arrivant. il etait 13h
-est-ce que le bout de jardin peut être aménagé agréablement, ou bien souffre-t-il d’un défaut irrémédiable (bruit de la route par exemple) ? => on peut fleurir et dégager la vue oui mais pour s’assoir dehors il faut aller sur la courette qui est à l’ombre au moment de ma visite.

- murs : fissures ? Traces d’humidité ? => Pas de trace d’humidité suf dans le local technique, à priori due à l’explosion de la chaudière. Il y avait du liquide bleu partout par terre dans ce même local et une évacuation par terre comme dans les vestiaires ou les boucheries

- RDC : humidité, odeur ? hauteur sous plafond ? => je n’ai pas sentie d’humidité, la hauteur doit être de 1m80 minimum mais je n’ai pas mesurer exactement

- plafond du RDC = plancher de l’appartement du dessus : état, solidité, insectes xylophages ? surtout dans le local technique le revêtement était cassé mais sec. das le reste je n’ai pas bien regardé

- appartement principal : solidité des planchers (sauter à pieds joints pour sentir la souplesse du plancher bois). => dans l’appartement principale les carreaux donnaient la sensation d’être "gondolés" sauf dans la douche et chambre 23. Le parquet (couloir2 et ch1 et 2) eux semblaient solides ne grinçaient pas excessivement mais paraissait vieux (espace entre les lames et pleins de "petits creux")

Isolation des murs vers l’extérieur ? S’il y a moyen de voir derrière les parements du mur extérieur (prise  arrachée par exemple) : nature du parement (brique, placo) (tapoter avec le doigt ; la brique, le placo, ou bien la maçonnerie massive, ça fait 3 sons très différents qu’on apprend facilement à reconnaître) ? Distance avec la maçonnerie ? Présence d’isolant ? Epaisseur d’isolant ? => murs en pierre et brique quasi partout, sauf celui en lambris et au sous sol0 j’ai vu un bout de mur brique cassé mais n’ai pas fais attention

- dans les combles : hauteur sous plafond (mais à mon avis, c’est râpé). => je n’ai pas pu voir

- état de la toiture ? Traces d’entrées d’eau ? => je n’ai pas pu voir

- état de la charpente ? Traces d’insectes xylophages ? => je n’ai rien vu, le bois avait l’air très bien

Mise à jour des plans

Légende: Portes bleu, fenêtres jaune; rouge point inquiétant;
Appartement principal


"sous sol"

J’ai lu un peu en diagonale … mais quelques points qui me viennent

1) la location en Suisse ne fonctionne pas du tout comme en France, pas seulement au niveau fiscal. Pensez à vous renseigner sur les règles applicables dans le canton ou les cantons que vous visez, sachant qu’il peut y avoir quelques petites différences.

2) votre tableau financier … Je vois bien l’hypothèque de rang 2 prise en compte pour son amortissement (ie : vous remboursez l’emprunt). Pour l’hypothèque de rang 1 …

Je vois une ligne intérêt, ce qui semble supposer que vous ne remboursez pas le capital (situation courante en Suisse, on refinance une hypothèque pour jouer sur la fiscalité).

Le montant annoncé ne semble pas considérer une part d’amortissement ou de prévision d’amortissement. Si cela n’est que des intérêts, cela donne un taux de l’ordre de 6% ce qui m’étonne, quand un taux hypothécaire fixe à 10 ans se trouve vers les 2.5 actuellement (en tout cas en bassin lémanique). S’il inclut une prévision d’amortissement … financement sur 20 ans, avec un taux de l’ordre de 1.15 ? (mais dans ce cas, je suppose qu’il n’est pas fixe)

Dernier point qui m’étonne, vous incluez votre pilier 3 en apport … Pour une RP, je comprendrais, mais avec une partie locative, il me semble que vous prenez un risque.

Savoir quel est le parement et ce qu’il y a derrière, ça sert à savoir si c’est isolé thermiquement. Vous n’avez pas bien regardé, c’est une erreur. Mais quand même, d’après ce que vous dites, il semblerait que ça ne soit pas isolé. Il faudrait donc isoler par l’intérieur : c’est assez coûteux, en tout cas bien plus qu’un simple coup de peinture.

Agent honnête + porte bloquée : on voit encore votre naïveté. Non, l’agent n’est pas honnête car il vous empêche sciemment de visiter les combles. Dans un tel cas, je dirais à l’agent : "Bloquée ? Ah bon, laissez-moi essayer". Et je ne lui laisse pas le choix, je vais secouer la porte jusqu’à ce qu’elle s’ouvre. Et aussi, je demande : "bloquée par quoi ? Un dégât des eaux ? Un éboulement ? Vous comprenez bien que je ne risque pas d’acheter cette maison sans avoir vu les combles, donc il faut débloquer cette porte d’une façon ou d’une autre. Si nécessaire, j’ai des outils dans ma voiture".

Vous dites "visite expédiée" : non, c’est moi qui fixe la vitesse de visite, pas l’agent. S’il veut vendre, on y passe le temps qu’il faut.

Vous disiez que vous faisiez l’exercice, mais vous ne l’avez pas fait à fond.

Chaudière explosée : probablement à cause du gel. La maison est donc vide depuis au moins l’automne 2021. Ce qui voudrait dire que cette maison est une rougne qui peine à se vendre.

Parmi les conseils que je donne : faites la commère. Tant qu’à être dans le village, faites votre enquête. Parlez aux voisins, parlez aux commerçants. Comprenez à qui est cette maison, pourquoi il la vend, depuis quand elle est vide, à qui appartient la maison mitoyenne et quel est le caractère de ce futur voisin, etc.

On apprend énormément de choses. Juste un exemple parmi mille : je visite un appartement. Je fais le tour du quartier. Sur la rue parallèle, je vois un truc qui ressemble à un bar. Ca semble loin, en distance à pied car j’ai dû faire tout un grand tour du pâté de maison, mais en fait c’est est au rez-de chaussée de l’immeuble où était l’appartement que j’avais visité, qui lui est au 1er étage. Je demande à une passante. Elle me dit : "Ca, c’est une boîte de nuit. Qu’est-ce que ça fait comme bruit, très tard dans la nuit ! Mais en ce moment, c’est calme car ils ont eu une fermeture administrative. Pourquoi ? Oh, un problème de drogue, je crois." Vous voyez l’intérêt de faire la commère ? Si j’étais remonté dans ma voiture sans faire le tour du quartier, je n’aurais rien appris, alors que là j’avais découvert un énorme défaut. Alors c’est sûr que dans votre bourgade suisse, il n’y a aura probablement pas une boîte de nuit bruyante avec du deal. Mais vous pouvez quand même en apprendre de belles.

Dernière modification par Bernard2K (09/11/2022 12h29)

Je ne vois pas de confusion dans votre tableau financier.

C’est une présentation usuelle d’un financement immobilier en Suisse. Apport de 20%, 65% en hypothèque de rang 1 refinancable, et hypothèque de rang 2 amortissable (sur la durée ou in fine, mais en considérant en charge annuelle cet amortissement)

C’est un tableau que toute banque suisse vous remettrait pour une acquisition, en supposant que vous refinancerez l’hypothèque principale avant l’échéance pour maintenir la déductibilité sur la fortune et l’imputation des intérêts sur les revenus … ou que vous traiterez à part la question du remboursement.

Donc sur un site francais et vu que vous raisonnez à la base sur des stratégies calées sur l’immobilier en France, je me demandais si vous aviez bien intégré la nécessité de prévoir le remboursement en cas d’impossibilité de refinancer cette hypothèque.

Notez que je reste intrigué par le montant des intérêts annuels. J’aimerais connaitre les hypothèses de calcul.

Pour le financement d’un bien en Suisse par une banque francaise … cela risque d’être compliqué …