Investissement locatif dans un T3 à Thonon-les-Bains

patrick a écrit :

Personnellement, je déconseillerais fortement à Freecas d’acheter un appartement pour le louer sur Thonon Il y a en effet, beaucoup de biens à louer sur Thonon et ce n’est pas des Suisses qui vont louer.
A part ceux qui prennnent le bateau le matin pour aller travailler en face, c’est une grosse galère pour aller tous les jours à Genève.

J’habite à 20kms de la douane, entre Geneve et Thonon. Les prix des appartements et des maisons est directement proportionnel à la distance de la douane. Vous feriez mieux de chercher dans cette zone des zero à vingt kms où l’on s’arrache tout ce qui est à vendre ( les suisses) mais aussi à louer ( les français qui travaillent en suisse). Pour info, on est à environ 180.000€ pour 45m2, mais rarement plus de 500€ pour la location d’un tel appartement.

Ci-dessous, une jolie infographie qui confirme en effet "l’effet frontière":
Prix immobilier du m2 Thonon les Bains (74)

On peut aussi réfléchir différemment. La suisse est toujours attractive d’un point de vue économique, contrairement a la france. Et la suisse va plutot bien ! (jy suiss, je peux en temoigner)

On constate sur la carte Prix immobilier du m2 Thonon les Bains (74)

Que thonon est encore l’une des dernieres zones peu chere du coin… C’est peut etre le moment d’investir la bas…

Les gens de lhopital me tiennent tous le discours : dans les 20 prochaines années, il est attendus 1.000.000 de personnes de plus dans le bassin lemanique coté francais. Je ne sais pas d’ou ils tiennt cette information par contre.

Ensuite je ne vois pas non plus comment je vais rentabiliser mon affaire en achetant un bien 180.000eur en le louant 500euros (ce qui est en effet le cas, j’ai une amie qui habite a ville la grand, qui paye tout pile 510euros pour son t2, mais le prix était dans les 160.000) bref ca ressemble aux ratios suisses.

Visiblement, il y a quand même quelques investisseurs (heureux ?) dans le coin ;-)
Les cheikhs investissent sur les rives du Léman : Maxilly, Thonon, Excenevex…

Blork a écrit :

Que thonon est encore l’une des dernieres zones peu chère du coin… C’est peut etre le moment d’investir la bas.

@Chafouini
Les Journalistes du  Messager.fr  que vous citez , écrivent  d autres  articles intéressants aussi
.

Le Messager a écrit :

…les imposants portails ultra-sécurisés qui barrent l’entrée de propriétés que l’on devine immenses.
C’est à peu près tout ce que peuvent apercevoir les Chablaisiens, des cheikhs qui viennent poser leurs valises à Thonon, Maxilly, Excenevex, Chens-sur-Léman ou ailleurs, quelques semaines par an, parfois moins.
Les riches familles du Golfe sont nombreuses à posséder des propriétés sur les bords du Léman. Parmi elles, la famille royale - et des membres du gouvernement - des Emirats Arabes Unis a fait du Chablais un lieu de villégiature privilégié.
« Il leur est plus facile de s’installer ici qu’en Suisse, confie un agent immobilier local. De l’autre côté du lac, pendant longtemps il était très difficile pour un étranger de devenir propriétaire. »    En revanche, c’est bien la proximité de Genève - avec tout ce que la cité offre comme services bancaires - qui attire les cheikhs dans la région, plus que la vue sur le lac. Aussi reposante soit-elle pour ces familles plutôt habituées aux paysages désertiques.

En conséquence , je dirais que tout est relatif  c est autant de terrains qui ne sont plus à construire

Blork a écrit :

"Les gens de  l hôpital me tiennent tous le discours : dans les 20 prochaines années, il est attendu 1.000.000 de personnes de plus dans le bassin lémanique coté francais. Je ne sais pas d’ou ils tiennent cette information par contre -

  Elémentaire mon cher Watson  Ils ne sont pas  abonnés au Messager et ne fréquentent pas les Habitants originaires de la Région  - Sans être indiscret , ce million de plus de personnes compte faire quoi ?

BJORK a écrit :

La suisse est toujours attractive d’un point de vue économique, contrairement a la france. Et la suisse va plutot bien ! (jy suis, je peux en temoigner)

Je suis d accord avec vous que  vivre  en Suisse est nettement plus agréable qu en France -
Ne serait-ce que parce qu en se levant le matin , vous n avez pas à vous inquiéter d une nouvelle trouvaille fiscale :
Le taux de chômage en Suisse  est incontestablement  plus  bas qu ailleurs  dans tous les cas -et
c est tant mieux .
Mais avec le temps , on  apprend  dans la région lémanique française à  lire entre les lignes   
On ne compte pas dans la statistique Suisse  les  milliers de Frontaliers licenciés qui bien qu ayant payé leur cotisation chômage en Suisse , émargent aux Assedic ,(accords Franco-Suisses ) -
Ils deviennent des chômeurs en France -- Ni les milliers d étrangers  qui doivent  retourner vivre dans leur pays d origine , parce que si ils  ont perdu leur travail   ils  ne peuvent   plus assumer le coût de la vie .. Idem , ils dégraissent le taux de chômage Suisse

.

Dernière modification par Swx (17/02/2013 05h39)

@Chafouini

L extrait de l article que vous citez est une projection  fumeuse qui date de deux ans :

Les Suisses  qui procurent le travail  sur le terrain ne voient pas la situation de la même façon

Le quotidien Suisse qui fait autorité  - LE TEMPS  décrit  la situation  réelle  vue de Suisse
ce n est pas de l art divinatoire  désintéressé :

LE TEMPS a écrit :

Si le nombre de frontaliers augmente à Genève, les propos virulents dont ils sont la cible semblent également se multiplier…le type, qui m’avait suivi, me dit que je n’ai rien à faire dans les parkings handicapés réservés aux Suisses et qu’en tant que policier il connaît le règlement.»…
….Mais, poursuit-il, nous sommes ici à Onex, chez Stauffer, dans un bastion MCG, il y a plein d’anti-frontaliers…
….Des mois peuvent s’écouler sans trop d’invectives, sinon les routiniers mots d’oiseaux lancés à l’adresse des plaques 74 ou 01…..
Extraits:  de la suite
«Il faut réduire le nombre de frontaliers qui piquent les postes à responsabilités. Le frontalier remplit son rôle s’il se contente d’une place de vendeur ou de serveur, nos industries ont besoin de main-d’œuvre bon marché et peu qualifiée. Pour tout autre emploi c’est ouste!»
«Faudra pas venir pleurer si des groupes organisés tabassent des frontaliers ou vandalisent leurs véhicules, ce qui naturellement serait regrettable mais inévitable.» «Instaurer une taxe routière avec une vignette à 100 fr., pour tout véhicule de frontalier désirant venir dans le canton.»….
Cependant, un responsable politique genevois me disait que si on remplaçait le mot «frontalier» par le mot «juif» sur les blogs et les commentaires des journaux, il faudrait construire une prison supplémentaire à Genève.»…
…
Suite :[/b
Au directeur des HUG qui, en février, a annoncé qu’à compétences égales il favoriserait désormais l’accès à un poste de responsable d’unités de soins à un résident genevois plutôt qu’à un frontalier. «Le plus regrettable est que le conseiller d’Etat Unger a soutenu ces propos», dit Michel Charrat. Discours qui ferait le jeu des anti-frontaliers et libérerait les paroles les plus haineuses: un tract aensuite circulé aux HUG, appelant à brûler les maisons des frontaliers. Une menace «trop grosse pour être vraie» mais qui trahit un climat pour le moins malsain.
Le syndicat Unia Genève fait état d’adhérents qui viennent se plaindre de «frontaliers embauchés par des potes frontaliers». Un système de copinage qui, selon le MCG, se généraliserait et enrage tous ceux prompts à s’en prendre aux «74». …
… Jean-François Besson, du GTE, n’est pas surpris: «Une vérité est rétablie: à Genève comme partout, on préfère à compétences égales les gens du coin qui connaissent bien le tissu local….

[b]
Si après ce Texte  du quotidien suisse  vous voulez faire partie du million de personnes qui vont débarquer , ne vous en privez pas- 

NB : La plupart des permis de frontaliers actuels ne seront  probablement pas renouvelés …
Mes sources : Les Frontaliers que je connais

Dernière modification par Swx (17/02/2013 05h29)

Chafouini a écrit :

Je travaille à Genève depuis plus de 20 ans, mais merci pour l’info…

Selon votre Présentation :

Chafouini a écrit :

J’ai 45 ans, 3 (presque 4) enfants, [b]FONCTIONNAIRE INTERNATIONAL /b].

Pour vivre sur la même planète ,
Je conseille à ceux qui vont débarquer  comme frontaliers  à Geneve d avoir  en poche , un contrat de Fonctionnaire International et de ne pas lire LE TEMPS -

Dernière modification par Swx (14/02/2013 20h40)

Le sujet  Investissement locatif dans un T3 à Thonon-les-Bains

Chafouin a écrit :

Je ne pense pas que les anecdotes d’un parti (minoritaire) genevois de demeurés [/b]puissent influer sur la perspective d’investir à Thonon,

Je m étonne qu un FONCTIONNAIRE INTERNATIONAL qui travaille à Genève depuis 20 ans  semble   ignorer que les élections Genevoises aient  lieu à la proportionnelle
Un parti minoritaire   de demeurés qui représente 30  % de la population obtient 30 % des fonctions électives .Pour pouvoir gouverner , les autres partis doivent trouver une majorité -
et ce parti  supporte très mal qu on fasse appel aux  Frontaliers 
 

Chafouin a écrit :

surtout en terme de plus-values, plus qu’en terme de rendement

Dans le texte de  la   projection  fumeuse   qui date de deux ans , figurait deux  réserves  importantes   pour qu elle se réalise :
Le marché immobilier frontalier ne risque donc pas de connaître une baisse de sitôt. Mais bien sûr tout restera surtout lié à la croissance des emplois, et aux contraintes budgétaires de la région (taux de change, perspectives économiques en Suisse).

Du fait que les Frontaliers sont licenciés par milliers , pour la plupart  sans espoir de retrouver un autre travail  Suisse , et les perspectives économiques  Suisses difficiles en raison de la valeur du franc 
J en déduis   que toutes les conditions sont remplies pour qu une ville comme Thonon  puisse  subir une bulle immobilière

Au vu de cette situation , libre à Certain de conseiller  doctement  d ’investir à Thonon, surtout en terme de plus-values, plus qu’en terme de rendement -[/b]

Mon avis  est motivé par le fait que :
J  ai fait une partie de mes Etudes à THONON qui est une jolie ville dans laquelle  ma femme et moi  apprécions d y  séjourner  de temps à autre une journée -
Nous  avons eu des parcours professionnels différents qui nous ont conduit  à ce  qu après avoir vécu dans la zone frontalière française  nous sommes devenus  Résidents  et  Citoyens  de Genève  Avec ce titre  nous avons reçu un passeport Suisse -

Dernière modification par Swx (17/02/2013 05h36)

Deux petites choses en passant.

Siocnarf a écrit :

4- calculer le pourcentage que représente ce montant par rapport à la somme de vos revenus

Siocnarf, la méthode est globalement juste, mais fausse dans le cas particulier du canton de vaud (et de quelques autres cantons) ! La convention prévoit, dans ce cas précis, l’imposition des revenus d’activité dans le pays de résidence réelle. Donc sur Vaud pour les résidents du canton, et sur France pour les résidents francais, quelle que soit l’origine de leurs revenus.

Blork : Attention, l’imposition est liée à votre résidence physique, pour le canton de Vaud, et non à l’origine de vos revenus. Si vous franchissez la frontière pour dormir (pour reprendre votre hypothèse "je vis un an dans ce logement"), vous changerez de résidence fiscale.

b]Investissement locatif dans un T3 à Thonon-les-Bains[/b]
Contrairement à une opinion  contradictoire  ironique , Je persiste à penser qu il n y a guère de probabilité de tirer une plus value d un achat  immobilier dans cette  ville qui se trouve à moins de 30 km de l extension  pharaonique annoncée de la ville de Genève
Ce  projet dans son ensemble est  un Serpent de mer qu on nous ressort avant chaque élection Genevoise  depuis 30 ans - Il me parait très surprenant qu on l ignore
De plus  on voit clairement sur le plan que  l extension de la ville  est prévue  pour une grande partie  en territoire français , en conséquence ,

Il faudrait que la France participe  largement au financement  des travaux qui ont lieu en France
Malgré une lecture attentive du programme , j ai dû sauter le paragraphe qui aurait prévu
UN    CENTIME  de participation à ces travaux sur territoire français

Mis à jour le 20.02.2013

J-F Mabut a écrit :

dans la TDG …vise toujours 50’000 nouveaux logements d’ici 2030
Conserve l’objectif controversé de construire 50’000 nouveaux logements dans le canton d’ici 2030. Le chiffre, qui correspond grosso modo à une augmentation de 100’000 habitants, figure depuis 2007 dans le premier projet …
A terme, plus de 240’000 personnes habiteront ou travailleront à moins de 500 mètres d’une station CEVA, assure le Conseil d’Etat.

Vu qu  il s agit de reloger des habitants  Genevois à l étroit chez eux , qui actuellement vivent en France , on est assez loin d attirer dans l agglomération Lémanique un million de nouveaux habitants ,  …

Le financement  reste  discret  en Suisse également   : en effet

J-F Mabut a écrit :

L’opposition des communes
Les infrastructures à la charge des communes pourraient en partie être financées…..
En janvier 2012, seules quatre des 45 communes genevoises avaient accepté le premier plan directeur 2030 sans réserve. Deux tiers l’avait rejeté….Face à cette levée de boucliers le magistrat PLR avait décidé de stopper la procédure de validation du PDCn2030

le  coup de massue final
La pénurie de logements déprime les naissances à Genève:
Le gouvernement dégaine encore un argument inusité jusqu’alors: «La pénurie actuelle de logements, qui pousse les jeunes familles à résider hors du canton, se traduit dans le taux de fécondité : seulement 1,4 enfant par femme à Genève, contre 1,9 dans le Genevois français ou 1,75 dans le district de Nyon»

Dernière modification par Swx (25/02/2013 19h18)

Bonjour,

Petite mis à jour du thread.
Il y a 2 ans et demi en ayant exactement le même raisonnement que mel, j’ai investi dans un T3 (à rénover) au centre-ville de Thonon les Bains. Actuellement est loué en co-locations à 2 étudiantes.
« As of 2017 » je confirme tous les points évoqué par mel il y a 4 ans et nous attendons très prochainement le CEVA (en 2019 normalement).
Les prix sont toujours bas à Thonon et je trouve que il s’agit d’une anomalie du marché. Je ne vais pas répéter les arguments déjà évoqués. Je rajouterais juste que la ville est très bien gérée et agréable à vivre + les taxes locales sont raisonnables.
Les termes attirent des personnes âgées, Evian est à 5 km et les stations de skis sont à 15-20 mins - pour ceux qui aiment la location courte durée.
Pour le potentiel de hausse (même si je ne m’en préoccupe guère) après le lancement du CEVA je ne vois pas pourquoi Thonon doit être pricé moins cher que Annecy (aujourd’hui LARGEMENT plus cher).
Après il y a des différents quartiers, mais la différence n’est aussi impressionnante comme en IDF par exemple. En effet les quartiers ouest sont moins prisés, plus tristes et moins bien fréquentés, mais il faut pas exagérer non plus. En revanche les prix sont encore plus bas……
J’ai préféré centre-ville comme une valeur sûre car les prix sont vraiment pas énormes (150K pour une T3 en bon état environ dans une région de France très aisée). En plus les quartiers péréphiriques subissent une forte concurrence des constructions neuves. Donc il faut prévoir une décote sur le loyer attendu pour les quartiers hors centre-ville.