Jeje38 : étude de cas immobilier (calcul taxe foncière suite à division)

jeje38 · #1

Bonjour,

J’ai acquis en juillet 2021, un appartement qui est issu de la découpe d’un lot plus grand ( découpe cadastrale des 2 appartements effectuée juste avant mon achat: 1 appartement et 1 grenier transformé en appartement il y a quelques années auparavant).
Je viens de recevoir la nouvelle taxe foncière pour un des appartements nouvellement créé: la somme demandée est de 1574€. Cette somme est très au dessus des tarifs pratiqués sur Grenoble au regard de la superfice de l’appartement (loi carrez) de 27m² / 40 m² au sol.
J’ai un autre appartement dans la même commune de 50 m² et je paie 788 € de TF.
J’ai donc écrit au service des impots qui me dit n’avoir que 22m² en référence de superficie et m’invite à faire une demande rectificative pour augmenter la valeur de l’impot !

En conséquence, je ne comprends pas pourquoi cet impot est si important ( 2.5 mois de loyer dans un immeuble classique) et surtout si il existe un moyen de le faire baisser pour retomber dans une certaine logique ? Avez-vous déjà rencontré un tel cas de figure ?

descriptif du bien vu par les impots:
Catégorie d’habitation: 6
22 m2
Nombre de pièces 3

Mots-clés : calcul tf, taxe foncière, tf

mimizoe1 · #2

Bonjour jeje38

Ouverture des données publiques de la DGFiP | impots.gouv.fr
----> PDF "base de calcul de la taxe foncière"
Vous y verrez tous les modem généraux de calculs (repris au dos de votre avis de TF, et la notice), que vous pourriez "faire rectifier" éventuellement, si non conforme …

Ensuite , individuellement :
IF ? Taxe foncière sur les propriétés bâties - Régularisations, contentieux et recouvrement - Réclamations et Contentieux | bofip.impots.gouv.fr
350 "Tout contribuable peut demander copie de la fiche de calcul ayant servi à l’établissement de la valeur locative cadastrale de sa propriété ; il peut contester cette valeur locative" :
Et suivants , 350,360,370 … (contestation limitative)

La base imposable est fixée sur des critères : Valeur locative, sur la description (fenêtre sur rue/sur cour), et une liste longue comme le bras, pour déterminer "la catégorie" …

Dans votre espace personnel ---> En haut " mes biens"
Cliquez sur la fiche de votre bien, puis sur le "point d’ interrogation" du 6
(explication aussi pour le nombre de pièces :3)

impôt "consultation du bien" a écrit :
Comment est déterminée la catégorie de mon local ?

Pour un local d’habitation, la catégorie est déterminée en fonction de ses caractéristiques générales (qualités de la construction, distribution du local, éléments de confort, surfaces, état général…). Il existe huit catégories allant de 1 (bien très luxueux) à 8 (bien très médiocre).

À quoi sert la catégorie d’un local ?
Elle détermine le tarif au m² qui s’applique à la surface pondérée de votre local pour le calcul de sa valeur locative. Cette valeur locative est utilisée pour calculer votre taxe foncière.

Pour info :
J’ habite une rue délimitant deux "ilôts" (Ex AH30/AH31) ; Des maisons individuelles de chaque côté, classiques ; D’ un côté de la rue, les TF sont …2 fois plus cher que de l’ autre ! (On se connait, et on parle, entre voisins) ; Réponse de la commune : L ’ilôt le + cher est "plus proche" du centre-ville. ….
Comme quoi, le quartier, la rue et le côté de rue influence la base de calcul aussi !

D’ où comparer vos 2 biens s’ avère ardu …

jeje38 · #3

Merci mimizoe1 pour ces précisions,

Si je compare un avis de taxe foncière avec quelqu’un de la même montée d’escalier de l’immeuble, est-ce que la base de comparaison est plus robuste (au regard de la superficie de l’appartement) ?

mimizoe1 · #4

Je ne sais PAS ! Je ne suis PAS le calculateur des bases foncières des impôts !

Demandez donc déjà la fiche de calcul de la base de taxation selon les caractéristiques de votre bien et étudiez-la ..
(pas la fiche de calcul de la taxe foncière, mais bien celle de l’ assise de ce calcul)
Ensuite voyez avec la cage d’ escalier si vous voulez, pour "négocier" éventuellement, ou pour avoir des explications sur les différences, par les impôts
Sachant que les motifs de contestations sont limités, tel que mentionné dans les textes que je vous ai fournis ..

Je ne peux pas vous aider plus, désolée …

Canyonneur75 · #5

jeje38 a écrit :
Si je compare un avis de taxe foncière avec quelqu’un de la même montée d’escalier de l’immeuble, est-ce que la base de comparaison est plus robuste (au regard de la superficie de l’appartement) ?

Cette comparaison est délicate, en effet la valeur locative est basée sur une surface pondérée, somme d’une surface pondérée nette et une surface équivalente - chaque élément de confort dans le local apportant des m2 supplémentaires. Cette surface pondérée croît avec la surface mais n’ai pas proportionnelle.

Il convient de garder à l’esprit que :
- La surface pondérée nette est déduite de la surface réelle mais les premiers m2 sont affectés d’un coefficient supérieur à 1
- les équivalences augmentent peu avec la surface

Par ailleurs, l’étage peut influer sur l’imposition.

J’ai développé un exemple chiffré dans une autre file.

La solution consiste à analyser la fiche H2, comme indiqué par mimizoe2. Cela me semble d’autant plus pertinent suite à une division pour laquelle les fiches H2 ont pu être incorrectement renseignées.

Par ailleurs, une refonte totale des valeurs locatives est prévue pour 2026 pour les locaux d’habitation, ce qui devrait corriger un certain nombres de problèmes d’imposition, les bases actuelles ayant été établies en 1970.

jeje38 a écrit :
un appartement qui est issu de la découpe d’un lot plus grand ( découpe cadastrale des 2 appartements effectuée juste avant mon achat: 1 appartement et 1 grenier transformé en appartement il y a quelques années auparavant)

La description du cas n’est pas très précise : il ne s’agit vraisemblablement pas d’une découpe cadastrale (le cadastre s’occupe des sols et je ne pense pas que la parcelle qui porte l’immeuble a été divisée), mais de la division d’un lot par modification de l’état descriptif de division.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (23/11/2022 07h24)

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jeje38 a écrit :

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