Portefeuille d'actions d'Azur

Etant en phase d’accumulation, je suis encore loin de mes objectifs cible évidemment.

Même étant un pro Apple, je n’ai pas vocation à avoir 1/3 de mon PF dessus lorsque j’ai déjà comme cible 50% en ETF monde

Par contre je ne vois pas en quoi Apple serait moins "solide" que Air liquide ou LVMH.

Immobilier

Avec mon budget (et pour que ça reste rentable) j’ai à peu près le choix allant d’un studio à T4.

Mon idéal étant le T4 en collocation car d‘après mes calculs c’est la que j’obtiens la plus grande rentabilité et surtout le plus gros cash flow mensuel.

J’ai choisi une ville :

- que je connais pour y avoir fait mes études ;

- intermédiaire mais dynamique (université de qualité, proche zone très dynamique , touristique par saison etc)

J’ai conscience que mon choix de ville est pas forcément celui qui aura le meilleur rendement de France (open trouve toujours mieux ailleurs) mais il y a aussi une réalité physique en immo.

Il faut pouvoir aller sur place, connaitre les lieux etc et c’est le cas où je vise d’acheter.

Le prix moyen est de 2500/2800 le M2 donc ça va encore.

Sachant qu’avec la conjoncture je pense pouvoir faire une offre systématiquement en dessous du prix.

Dans les "charges" c’est en réalité les dépenses annuelles que j’ai mensualisé (environ).

Et cela ne prend pas en compte les dépenses exceptionnelles , bien que par soucis de réalité j’ai à chaque fois compté 11/12 des loyers pour pallier à une vacance éventuelle.

Studio



(prix moyen d’achat vers 90K (prix affiché hors négociation)

T1/T2


(prix moyen d’achat vers 125K prix affiché hors négociation)

T3


(prix moyen d’achat 165K prix affiché hors négociation)

T4


(prix moyen d’achat 180K prix affiché hors négociation )

Pour être en CF positif sur un T4 il faudrait au max acheter vers 185K (assez réalisable d’après ce que je peux voir sur le marché pour l’instant) , ca ferait une mensualité vers 900 (au max). L’idéal étant vers 175 ou moins.
En louant à 550 la chambre on arrive à : 550 x 3 = 1650 - 900 = 750 BRUT (avant charges etc).

Sur un T3, c’est plus short car à 145 K on est sur une mensualité vers 715 donc en louant 500 e la chambre on arrive à peine à : 500 x 2 = 1 000 - 715 = 285 BRUT (avant charges etc)

Sur un studio / T2, vers 100K on est quasi à 500 e de mensualité donc équivalent au prix de la location grossièrement.

J’ai fait mes simulations sur des loyers dans le marché, mais l’immo c’est comme une entreprise et il faut savoir vendre (marketing) donc je pense que je pourrais louer un peu plus cher que le marché (je vise un bien immo dans son jus à rafraîchir).

En effet, j’ai mis en ligne une annonce collant à mon projet, sans exagération, en étant lue plus cher du marché de plus de 15%, j’ai eu énormément de contact en 2 jours avec des profils trés qualitatifs (il y a des situations que l’on ne peut même pas imaginer, nous sommes 7 millards sur terre… des trentenaire à 7000. / mois etc certains aiment la collocation).

Mon objectif : le cash flow

Le vrai sujet c’est : si c’est pour gagner 150e net par mois, je me demande si ca vaut vraiment le coup de m’endetter sur un T4 alors que je pour même pas 100K j’ai un studio sans emmerde (la collocation demandant plus d’organisation).

Qu’est ce que vous en pensez ?

Néanmoins,s je pense quand même qu’a défaut d’un T4, le T3 offre tout de même plus de souplesses, le fait d’avoir 2 chambres est un plus.

Petit point psychologie et mentalité :

Si c’était facile, tout le monde le ferait

Tout est question de point de vue, certes il y a plus de gestion dans un T4 qu’un studio, c’est sur, mais en investissement on a deux indices : le temps et la rentabilité :

-> plus on consacre du temps = plus on a de rentabilité (exemple location courte durée RBNB)
-> moins on consacre  du temps = moins on a de rentabilité (location en nue longue durée)

Globalement, les méthodes les plus rentables sont celles qui demandent le plus d’expertise, les plus chronophages (et quand on délègue le moins), j’ai conscience de ce point.

Deux petites anecdotes :

1) Dans ma famille y a une personne qui à commencé du LMNP dans une ville moyenne, en regardant le prix moyen sur internet + discutant avec des gens sur place , tout le monde lui a affirmé " je connais le marché depuis x année,  pas possible de louer plus que 700e par mois pour ce genre d’appart "

quand je dis tout le monde c’était vraiment tout le monde + pas une seule offre au dessus sur LBC ou autres.

Dans les faits : ils ont fait un truc quali , simple mais de bon gout et sobre, + belles photos + belle annonce, résultat ils ont trouvé locataire en 2 semaines à 790.

Je suis persuadé qu’ en majorité les gens voient petits, les gens pensent petits.

2) Et j’ai eu un peu le même résultat, en faisant des recherches dans ma ville pour le prix d’un chambre par colocation, c’est au maximum 490 (à peine quelques offres) et la plus part dans les 450 même pour des apparts quali.

Comme expliqué, j’ai fait une fausse annonce (juste 48h avant de supprimer), avec des photos assez banales (type Deco Ikea neutre c’est du LMNP de toute façon) , annonce claire mais rien d’extravagant afin de voir je voulais voir jusqu’a quel prix je pouvais aller.

Résultat j’ai mis 570e (pas une seule offre de ce montant sur internet et j’ai reçu 7 dossiers (hyper quali ,  sélection par le prix = qualitatif) en 2 jours.

Prochaine étape les visites à partir du 26 décembre

J’ai conscience qu’il ne s’agit que d’un "exemple", mais tout est relatif, soit on voit le verre à moitié vide, soit à moitié plein.
Tout exemple qu’il est, cela reste de bon augure.
J’ai moi même été étudiant, cherché des appartements etc je n’ai jamais envoyé mon "dossier" pour un bien qui était hors de mes critères (notamment le budget).

L’anectode 1) était elle aussi théorique avant de devenir pratique

J’ai l’impression que votre intervention confirme ce que je décrivais (petite mentalité et rabat-joie)  avec votre " que vous ne pourrez pas tenir sur la durée" et vos phrases toutes faites du style "trouver un pigeon"
Vous avez l’air de bien connaitre l’avenir, pratique.
Si j’ai mis tel prix, c’est que ce sera justifié. Et ensuite je n’ai pas eu des emails du style "salut dispo?", non, j’ai eu des doctorants et des jeunes cadres qui m’ont evoyté tout leur dossier et même relancé à plusieurs reprises car très intéressé.
De toute facon, plus on dit que ce n’est pas possible plus ca me donne envie de le faire.

En tout état de cause, une réponse bien théorique pour le coup et surtout générique, c’est dommage.

Merci de votre intervention nonobstant

Dans le cadre de ma recherche d’appartement j’ai visité un appart qui répond à pas mal de critères, je suis entrain de lire les documents , notamment les diagnostiques, alors c’est bien beau, je lis tout, sauf qu’après,  je n’aidas vraiment de point de comparaison, c’est difficile de savoir ce qui est important ou non .

En l’espèce cette partie, qu’en pensez vous ?



J’imagine que sauf un appart neuf, il y aura toujours des trucs "imparfait" ?

L’appartement est plus tot qualitatif, travaux y a 4 ans (fenêtres, peinture etc)

DPE C

Azur, le 25/12/2022 a écrit :

Dans le cadre de ma recherche d’appartement j’ai visité un appart qui répond à pas mal de critères, je suis entrain de lire les documents , notamment les diagnostiques, alors c’est bien beau, je lis tout, sauf qu’après,  je n’aidas vraiment de point de comparaison, c’est difficile de savoir ce qui est important ou non .

En l’espèce cette partie, qu’en pensez vous ?

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 164006.png

J’imagine que sauf un appart neuf, il y aura toujours des trucs "imparfait" ?

L’appartement est plus tot qualitatif, travaux y a 4 ans (fenêtres, peinture etc)

DPE C

Finalement l’agence m’a confirmé qu’il s’agissait du diagnostic d’avant travaux… sans commentaire.
Apparement ca été refait en 2018, donc pas de diagnostic.

Aprés je me dis que l’on peut nous dire tout et son contraire quand même.

Darcan, le 25/12/2022 a écrit :

Vous commencez par être agressif avec la première personne qui vous donne un conseil.

Moi je dis que les gens qui veulent des conseils gratuits peuvent oublier ce forum.

Si vous voulez avoir des informations, vous commencez par être un peu plus humble et après on pourra discuter.

Nous non plus on ne pense pas petit.

Mais on a entre 20 et 30 ans d’avance sur votre histoire.

Aucune agressivité, j’ai été factuel, il ne faut pas tout prendre personnellement, sauf à se sentir visé

Et vous me direz quels "conseils" ont été donnés ! Car pour dire "Air Liquide, LVMH : des valeurs sûres.
Par contre APPLE  est plus risquée"  ah oui du conseil de qualité

Cayucyucan : ah oui peut être, je vais regarder ça mer.ci