Aotearoa [31] : étude de cas immobilier (retour d'expérience à six mois de colocation)

Bonjour,

Comme je l’avais indiqué auprès d’un membre du forum il y a maintenant un mois, un petit post de retour d’expérience sur un achat immobilier.

Les données:
Appartement T4, 68m2 loi Carrez, 13m2 d’accessoires (loggia et balcon) à Toulouse dans le quartier des Minimes, côté Mazades.

Les gros chiffres:
- Prix d’achat: 122k€ (prêt sur 20 ans de la totalité des 122k€, financement du reste par apport)
- Frais de notaire:
- Travaux de rafraichissement:5k€ et beaucoup d’huile de coude pour la peinture
- Meubles et électroménager: 4k€

La location:
Pour l’instant, pas de vacance locative (deux départs vont intervenir au mois de septembre, les chambres ont été relouées rapidement), CF>0 d’environ 200€/mois.
Les colocs sont en bail unique meublé sans clause de solidarité (clause dormante sauf refus d’un coloc de signer l’avenant actant le changement de locataire).

Le timing:
Compromis signé début décembre 2017, vente définitive signée mi février 2018, travaux de rafraichissements effectués durant la 2ème quinzaine de février et le mois de mars, mise en location à compter du 1er avril 2018 en colocation.

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Quelques enseignements tirés de cette expérience et qui pourraient être utiles à la communauté, notamment les investisseurs immobiliers débutants:

- proximité indispensable: lorsque je me suis engagée dans le rafraichissement de cette appartement, je ne pensais pas y passer autant de temps. Même lorsque vous faites faire, le suivi des artisans nécessite de se déplacer très souvent. Lorsque vous équipez l’appartement, il manque toujours quelque chose. Bref, cette étape est absolument chronophage et heureusement l’appartement n’était qu’à 5 minutes en voiture de chez moi. Je n’ose imaginer un chantier nécessitant de rouler 1h à chaque fois que l’on s’y rend.
Lorsque je recherchais un bien j’ai longtemps été tentée par des petites villes à 1h de Toulouse, désormais c’est hors de question, en tous cas avec un travail à temps plein.

- le timing de mise sur le marché a peu d’importance: lorsque j’ai bouclé mon calendrier prévisionnel pour cet investissement, j’avais un doute sur la possibilité de louer des chambres en coloc au mois d’avril.
Finalement, cela n’a pas été plus difficile de trouver des locataires en avril que de relouer en perspective de la rentrée de septembre.

- les banques en ligne et le prêt immobilier: ma banque principale étant une banque en ligne, c’est elle que j’ai sollicité en 1er lors de ma recherche de financement. C’est finalement celle avec laquelle j’ai fait affaire, j’ai trouvé les conseillers très réactifs et maîtrisant mieux leur domaine que pas mal de conseillers d’agence que j’ai pu rencontrer.

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Maintenant, les choses que je ferai différemment:

-accorder trop de crédit à la parole de l’agence: j’ai fait une offre à 122k€ car l’agence m’avait indiqué qu’une offre à 121k€ avait été refusée. Avec le recul, j’aurais dû faire une offre plus basse, quitte à la remonter par la suite. Leçon apprise.

- ne pas demander de référence aux artisans intervenant sur le chantier: j’ai fait intervenir un artisan pour remplacer un ancien sabot par un bac de douche classique. J’avais eu un bon contact avec le patron lorsque celui-ci était venu faire le devis, et les autres sociétés sollicités étaient plus chères.
Avec le recul, j’aurais dû demander des références: il a vraiment fallu mettre la pression à l’artisan pour obtenir ce à quoi il s’était engagé dans les délais sur lesquels il s’était engagé.

J’espère avoir appris de ces erreurs, je referai d’ici 6 mois un post sur mon second achat locatif

Mots-clés : colocation, immobilier, lmnp