Dusgas [83] : étude de cas immobilier (maison de village ancienne pour une division)

dusgas · #1

Bonjour à tous,

Tout d’abord, mes meilleurs vœux pour 2023 à tous les lecteurs.

J’ai visité une maison de village de 3 étages, qui est en bon état mais nécessite pas mal de travaux d’aménagements. C’est un projet que j’envisage de faire seul donc j’ai besoin de vos expériences pour bien avancer.

A ce stade, je suis passé avec un artisan maçon qui m’a simplement assuré que la maison est saine et en bon état. Je n’ai pas encore fait d’offre mais ça ne saurait tarder.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : bonnes
- Fiscales : c’est mon métier
- Artisanales : je suis un bon bricoleur avec un peu d’expérience
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : trop peu

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : maison de village de R+3 de 200m², traversante Est-Ouest et mitoyenne des autres cotés
- Année de construction : avant 1940
- Chaque niveau fait environ 50m² et est desservi par un escalier en colimaçon
- le RDC est habitable mais humide, il y a une porte de garage d’un coté
- La maison était occupée par une personne seule jusqu’à son décès
- Pas de copropriété
- Chauffage individuel électrique
- Volets bois et fenêtres simple vitrage bois le tout en bon état.
- Pas d’espace vert.
- Compteurs d’eau et d’électricité à individualiser
- Décoration : les revêtements de sol peuvent être conservés mais pas le reste
- DPE novembre 2022 classé D

LOCALISATION DU BIEN

- Petit village du centre du var, en plein centre, dans une large impasse
- Zone centrale, près des commerces du centre, 200m d’un grand parking
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : c’est une belle rue qui sera forcément valorisée si la ville décide d’améliorer le centre

TRAVAUX A PREVOIR IMMEDIATEMENT

- Travaux de division en 3 appartements individuels de 2p chacun (le RDC sera à usage de garage / box de stockage)
- création de SbD et cuisines pour chaque appartement
- on casse les placard muraux à certains endroits
- rafraichissement à prévoir (peinture)
- modernisation de l’électricité
- mise en place d’un moyen de chauffage
- plomberie à revoir car présence d’amiante dans les conduits en ciment-fibre
- éventuellement, remplacement d’une baie-vitrée en alu dont je doute de la possibilité de la réparer
- changement des volets au dernier étage
- toiture à examiner (il pourrait y avoir quelques tuiles à changer ou un soucis au niveau de l’écoulement dans la gouttière)

Budget travaux estimé : entre 60 et 70k (au doigt mouillé, pas de devis à ce jour)

TRAVAUX A REALISER EVENTUELLEMENT A MOYEN TERME

- Remplacement des fenêtres simple vitrage par un double vitrage ;
- Peinture de la façade ;
- Isolation sous toiture à améliorer ;
- Création d’un studio / commerce au RDC

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 183.000 (avant négociation)
- Loyer envisagé : 1.800 cc, soit 600€ par appartement sans compter le garage (c’est une hypothèse plutôt pessimiste, je vise 1.900€-2000€ de loyer)
- Travaux : prenons 70.000€
- quelques meubles à acquérir en sus : 10.000€
- Taxe foncière : 1.400 mais à recalculer après division.
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 250
- Assurance GLI : à voir
- Charges de copro : 0

- Budget global estimé : 265.000 €
- Rentabilité brute : 8,15%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 25k + les travaux non financés par la banque
- Emprunt pour l’acquisition sur 20 ans, taux envisagé 3%
- Emprunt des travaux sur 10 ans à 3% (à voir)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP au réel
- vacance d’un appartement pendant 2 mois tous les 3 ans
- Cash flow estimé 300 € par an

A noter qu’en partant d’une hypothèse plus favorable (1.900€ de loyer) j’arrive à environ 1.000€/an de trésorerie.

LE PROJET

L’idée initiale est de diviser la maison en 4 niveaux indépendants, dont 3 appartements en étage et un RDC à usage de garage et espace de stockage.

Il n’y a actuellement pas de PLU en vigueur, donc a priori pas de déclaration à faire ni d’autorisation de la mairie à obtenir pour la division. Il faudra faire une DP si je change la fenêtre du 3e.

Il y a de la demande pour de la location dans les environs, notamment car il n’y a rien d’autre que des studios à la location. Le village devrait se dynamiser (comme ceux des alentours) et la population est croissante sur les dernières années. L’espace destiné à la construction sur le territoire étant très faible, il y a peu de risque de voir émerger beaucoup de neuf qui ferait concurrence sur le marché.

Concrètement, la porte d’entrée donne sur l’escalier et chaque étage dispose de sa porte d’entrée. Il faudra changer deux portes pour du plus solide et créer une entrée pour le dernier étage.

Il y a un point d’eau à chaque étage à l’emplacement de la SdB et 2 cuisines déjà en place. Il y a donc une arrivée/évacuation à créer pour la 3e cuisine. Il faut créer/refaire 3 cuisines et créer 3 SdB.
Les sols sont propres, la peinture à rafraichir, quelques cloisons de placard à casser/déplacer, donc pas vraiment de travaux lourds.

La toiture est pour 50% (versant Est) en tuiles plates avec combles, ce qui n’est pas top niveau isolation ou humidité, mais dans la région ce dernier point n’est pas un sujet. L’autre 50% (versant Ouest) de la toiture a probablement été refaite il y a quelques années, les combles ont été supprimés de ce coté.

A ce stade, je ne sais pas quel système de chauffage choisir. Dans l’idéal, il faudrait quelque chose qui améliore le DPE…

Si mon budget tient bon, j’aurais un prix au m² d’environ 1.300€, ce qui se situera encore sous les prix du marché pour un bien similaire rénové (fourchette de 1.500 à 1.800€ selon emplacement).

J’ai certainement oublié des choses, que je complèterai à l’avenir ou suite à vos remarques.
En vous remerciant pour vos retours.

A vous lire

Mots-clés : division en appartements, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), maison de village

Iqce · #2

Bonjour,

Si j’ai bien compris, ce bien est ancien et vous projetez de diviser : cela va augmenter fortement le poids au m2 sur les planchers. Le risque est donc de faire supporter des charges d’exploitation/d’usage non prévues à la date de construction du bien par ces planchers. Un avis "pointu" est indispensables car si comme on peut l’imaginer vous avez des poutres bois, elles risquent de travailler…Et vous n’abordez pas ce point donc j’alerte

Bernard2K · #3

Je vais être caustique : une maison datant d’avant 1940, dans laquelle vivait une personne seule jusqu’à son décès, et dans laquelle on crée des appartements, a besoin d’une rénovation totale de tout le second œuvre (et peut-être aussi de la toiture). Dans une telle maison, rien n’est carré, ce n’est pas isolé thermiquement, l’élec est à refaire… Donc c’est une rénovation totale. Quand vous dites "bon état", "rafraîchissement", et "70 k€", vous avez chaussé des lunettes roses très épaisses sur le nez.

- Si on fait faire par des artisans, c’est une rénovation à 1000 €/m² (au moins) x 200 m² : 200 k€ de budget travaux.
- Si on essaie de faire soi-même une grande partie, en plus de son boulot : on devient fou (trop de boulot, trop complexe).

Donc, pas de rentabilité, et trop de risques (les travaux dans l’ancien, on sait quand ça commence…). Laisser tomber.

Si encore il y avait de la valeur (c’est à dire qu’on soit dans un endroit recherché, à plus de 4000 €/m² disons), on peut se dire qu’on fait un investissement "patrimonial" et qu’on s’y retrouvera au long terme. Mais là, village à 1500-1800 €/m² (dans le Var pourtant), c’est quasiment la misère. C’est donc un investissement à fonds perdus.

Dernière modification par Bernard2K (09/01/2023 18h40)

048e · #4

Je suis d’accord avec Bernard, il y en a au moins pour 1000 euros du m2. De plus, pour être sur une grosse division actuellement, l’aspect division complique assez fortement les choses par rapport à juste rénover des appartements déjà divisés. Enedis va vous ralentir, peut être que les réseaux d’eau ne sont pas dimensionnés pour 3 appartements, etc.

Fennec60 · #5

Pensez aussi que le câble électrique en amont du disjoncteur EDF sera probablement à remplacer car de section trop faible + le prix de 3/4 nouveaux compteurs ( 1 par appartement + 1 pour les communs + 1 pour le garage).

Voir aussi le diamètre du tuyau d’eau potable, peut-il supporter l’alimentation de 3 appartements?.

dusgas · #6

Merci pour vos retours.

On dirait que je n’ai pas donné la bonne image des lieux.
En fait, il y a eu des travaux de rénovation entrepris par la précédente proprio. Par contre je n’ai pas le détail exact ni les dates.

Ce qui est sûr c’est que les planchers ont été refaits en béton, et sont soutenus par de grosses poutres en bois en bon état. Les sols sont donc plats et le carrelage en bon état. Les murs de 50cm d’épaisseur aussi sont d’aplomb et propres.
L’électricité a visiblement été rénovée il n’y a pas trop longtemps à en juger par l’aspect des différents tableaux présents (je précise qu’il existe un tableau par étage).
Les points d’eau à chaque étage ne sont pas non plus d’origine et ont été ajoutés dans un passé pas trop lointain.

D’où l’impression que j’en ai, qu’il n’est pas nécessaire de tout refaire comme Bernard2K le suggère… mais je ne suis pas le pro !

L’aspect raccordement je l’avais en tête, y compris la procédure mais je ne sais pas le chiffrer.

J’attends l’avis des artisans suite à leur passage semaine prochaine, et du coût qu’ils m’annonceront, lequel sera déterminant.

Bernard2K · #7

Tout est dans le "pas trop longtemps"… et dans le niveau d’exigence sur le résultat.

Le simple "rafraîchissement" d’une immeuble dont l’aménagement est "pas trop ancien" (mais dont la base est très ancienne), ça fait du "correct", mais pas du "waou". Ca fait "le bailleur qui a juste mis en coup de propre mais n’a pas voulu trop dépenser".

Si vous voulez des locataires qualitatifs et qui restent longtemps, il faut vraiment faire du neuf. De plus, partir sur les tendances les plus récentes en déco, ça veut dire que ça va tenir 15 ou 20 ans sans se démoder de trop. Alors que faire un truc juste correct, ça veut dire qu’il faudra remettre la main à la poche régulièrement pour rénover des choses qui tombent en panne ou qui se démodent.

Par ailleurs, il y a, dans ce que vous avez listé comme nécessaire, des choses qu’on peut difficilement faire sans se lancer dans les grands travaux :
- "mise en place d’un moyen de chauffage"
- en 2023, en pleine crise énergétique, il me semble qu’on ne peut pas rénover sans faire progresser fortement le DPE, donc, très probablement, isoler thermiquement.
- "modernisation de l’électricité"
- et le confort d’été ? Vous dites que le versant Est de la toiture est "pas top niveau isolation". Dans le Var, est-ce possible de louer un appartement en dernier étage avec une isolation "pas top" et sans clim ?
- ne pas oublier non plus les exigences plus modernes, comme un nombre elevé de prises électriques, la fibre…

Après, il m’est quasiment impossible d’en dire plus à distance. Et puis, c’est votre projet et ce sont vos sous, donc je ne cherche pas à avoir raison ; ça m’est égal. Moi je vous dis juste :
- attention à bien mesurer l’ampleur des travaux, s’il s’agit d’arriver à un truc "waou" et pas seulement à un truc "potable".
- attention au fait que certains travaux que vous envisagez ne sont guère possibles sans se lancer dans les "grands travaux". Une chose en entraîne une autre…
- attention au fait que la hausse des prix des fournitures renchérit les travaux.

Avez-vous lu cette étude de cas ? Iomipom [83] : étude de cas immobilier (maison + travaux => colocation) Dans le même département que vous, 135 k€ de travaux pour 120 m²… alors même qu’ils ont fait une grande partie eux-mêmes… et que c’était avant la hausse des prix. Alors, en 2023, budgéter 70 k€ pour 200 m²… Soit votre maison est vraiment en super état, soit…

Je vous souhaite le meilleur.

Dernière modification par Bernard2K (10/01/2023 16h02)

Range19 · #8

Je suis aussi dubitatif mais il faudrait voir sur pièces ne serait-ce qu’une photo de ce que vous appelez un tableau électrique récent. Sur les travaux immédiats et travaux à moyen terme : je préfèrerai tout faire parfaitement dès le départ. C’est compliqué de gérer des travaux lourds avec des locataires en place, nuisances garanties et source de litiges.

Sur l’aspect financier il me semble que vous avez été un peu vite dans vos calculs de renta, renta qui me semble faible pour un tel chantier : un loyer charges comprises n’est pas le revenu. Il faut calculer sur la base de vos loyers hors charges.

La semaine dernière m’est passé sous le nez un T2 dans du récent à 10% de renta, loupé parce que je l’ai soumis à mon fils avant d’appeler. Il était vendu au premier appel… ça existe donc encore, sans transpirer, juste en étant sur le pont au bon moment.

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