Plutarque [61] : étude de cas immobilier (T3 à Alençon, sortie de défiscalisation)

Range19 · #26

Plutarque, le 25/01/2023 a écrit :
J’ai également pu avoir le détail des comptes de la copro, et plusieurs points m’ont frappé :
- 13000€ d’honoraires de syndic : pour 61 lots à Alençon, ça me parait très cher
- 16560€ de nettoyage (ménage + sortie des poubelles) : là encore, pour Alençon ça me parait très cher
Donc deux points bien identifiés pour réduire les dépenses si je m’investis dans le CS.

Effectivement, les honoraires sont élevés et pour cause, personne ne doit les discuter en AG. S’agissant de l’entretien, à voir selon surfaces des parties communes, nombre de passages et espaces verts.
Dans certaines copro, un seul passage par semaine et c’est dégueu 5 jours sur 7, économie à éviter.

De mon point de vue vous avez analysé la situation en profondeur et avec justesse. Bravo pour la nouvelle négociation opportuniste.
Pour rappel, même si le quartier n’est pas identique, j’ai fini par acheter trois appartement dans une résidence en sortie de défisc dans une localité pas top et mes craintes initiales étaient totalement infondées.
Il y a, quoi que l’on fasse, toujours une part hasardeuse, l’idée étant de la rendre la plus faible possible. C’est ce à quoi vous vous employez à priori très bien.

Enfin, dans les milieux populaires dont j’étais, il y a des gens qui aiment le propre, le confort et la tranquillité. Un appartement en résidence sécurisée peut leur offrir les 3.
Peut-être devriez-vous vous pencher sur la question des dispositifs de conventionnement pour optimiser la fisca.

PascalD · #27

Bonjour Plutarque,

Merci de votre retour très détaillé qui bénéficie beaucoup à la communauté.
Vous avez poussé votre étude. De l’extérieur, on sent une démarche qui s’est nettement professionnalisée depuis votre proposition de Nevers. Votre risque est maitrisé et largement acceptable au regard de votre patrimoine.
Vous avez partagé votre expérience, notamment l’étude des copropriétés dont je profite directement. Je vous en remercie.
Vous semblez avoir un profil (très) analytique auquel je m’identifie.

A ce titre, je vous fais part de l’un de mes tips qui m’est assez utile lors de mes recherches : j’essaie de scorer chaque bien. Le score est établi à partir de critères identiques aux vôtres. En synthèse les macro critères sont : Rendement/Risque/Sérénité.
L’idée est d’industrialiser la méthode et de se fonder sur des indicateurs d’aide à la décision. Etant assez averse au risque, cela m’aide beaucoup.

Bonne chance pour votre marathon bancaire. J’ai compris que l’on tendait vers du 3% pour les particuliers et 4 à 5 pour les pros. J’espère pour vous que le nantissement est encore accepté.

Bonne journée.

Plutarque · #28

Merci beaucoup pour votre retour Sahku98. Je me souviens parfaitement de votre étude de cas : un appartement à une cinquantaine de km de chez moi dans le 91, que j’avais trouvé assez facilement avec vos informations, et avec un questionnement sur le DPE. Je me demandais comment ça s’était fini car l’étude de cas est restée en suspens, et j’ai lu ce soir votre conclusion sur votre page de présentation : ce n’est pas pour cette fois, mais ne désespérez pas, c’est comme ça qu’on apprend !
Et sortez peut-être de votre zone de confort : le 77 et le 91 sont des zones très spécifiques où il devient très difficile de faire une bonne affaire. De là à aller jusqu’à Alençon ?

Merci également Range19 pour votre ajout qui est en complètement en phase avec ma réflexion. J’ai une très bonne idée du sac de nœuds que doit être une copro d’investisseur très mal gérée où tout le monde s’en fout. Je vais essayer d’apporter mon expérience pour démontrer aux copropriétaires qu’on peut sensiblement baisser les charges de cette résidence en la reprenant en mains : ça ne coûte rien d’essayer.
Déjà en trouvant et en proposant un syndic concurrent à 30% en dessous de Citya, ça va en faire réfléchir certains, et ça ne demande pas un gros investissement en temps. Si la mayonnaise prend, il sera alors temps d’apurer les comptes, un peu à la Patrick Drahi.

A noter également qu’en 2022 est parti à la retraite un employé de la copro qui pesait sur les charges, et qui buen sûr n’a pas été remplacé (il ne faisait pas grand chose). Hélas l’inflation des charges (une part est légitime, l’autre est abusive) compense entièrement ce départ !

PascalD, je me retrouve en effet beaucoup dans votre capacité à analyser les choses avec des indicateurs. Pour info (ou rappel pour ceux qui ont lu ma présentation), je suis prof de maths en CPGE, et ce genre d’approche correspond bien à ce que j’essaye d’inculquer à mes jeunes étudiants futurs ingénieurs.

Pour le marathon bancaire, je dispose de plusieurs atouts dans ma manche :
- une banque assez souple (CA IDF)
- un directeur d’agence bancaire qui me soutient
- plus de 100000€ de cash, ce qui me permet d’envisager tous les montages possibles

Si vraiment les taux explosent, je peux toujours augmenter la part de cash, et diminuer la durée d’emprunt. Sur une durée de 10 ans par exemple, on arrive encore à négocier des taux autour de 1,5% avec un excellent dossier. A voir si je pars sur ça en mettant plus d’apport. Cela laisse des portes ouvertes. Le nantissement d’AV externe reste à ce jour encore possible, et il n’y a pas de raison pour que ça change dans l’immédiat selon mon directeur d’agence.

Dernière modification par Plutarque (28/01/2023 02h18)

Plutarque · #29

Bonjour à tous,

Quelques nouvelles de cette opération.

(1) le financement est moins intéressant qu’en fin 2022, il fallait s’y attendre. Le nantissement reste OK, mais j’ai dû revoir l’apport à la hausse (10000€), et la durée de crédit à la baisse (15 ans) pour conserver un taux intéressant de 1,8%. L’offre de prêt est en cours d’édition. Pour rappel, grâce au nantissement, je n’ai pas de garantie ni d’assurance emprunteur à payer. Le projet est à l’équilibre au niveau du cash-flow, avec une vacance estimée à 3 mois tous les 2 ans.

(2) certains ont pu lire dans une autre discussion les méthodes que je mets en place pour renverser les syndics nationaux (type Foncia et Citya). Ici à Alençon, on est face à une copropriété avec des propriétaires bailleurs quasi-exclusivement, répartis dans la France entière et qui pour la plupart ne savent même pas qu’Alençon existe ni encore moins où c’est. Donc très difficile de faire bouger ce genre de copro, où pas plus de 5 personnes sur 55 se déplacent pour les AG (le reste vote par correspondance ou ne vote pas), et où cela fait 12 ans que personne n’a jamais vraiment échangé dans cette copro. Il n’y a pas vraiment de CS dans cette résidence, juste sur le papier.

Le 10 février 2023 a eu lieu l’AG annuelle, et Citya avait mis à l’ordre du jour des travaux de ravalement à hauteur de 300000€, additionnés de 38000€ pour un maitre d’œuvre. J’ai interrogé plusieurs professionnels (syndics comme professionnels du bâtiment) qui m’ont tous indiqué que ce chiffre était bien gonflé, d’environ 100000€. Les deux entreprises se sont très clairement concertées et doivent être proches de Citya, tout comme le maître d’œuvre, ce qui sent très mauvais. J’ai pris connaissance de la problématique exacte vers le 27-28 janvier. Je me suis donc mis en tête de contacter un maximum de copropriétaires d’ici au 7 février, date limite d’envoi du formulaire de vote par correspondance, et de fomenter une sorte de conjuration anti-Citya. Avec pour objectif :
- de voter contre les travaux, afin de prendre le temps d’ici 2024 de faire des devis au juste prix
- de préparer le terrain pour un renversement de Citya en février 2024, date de fin de leur mandat

Disposant uniquement des noms des 55 copropriétaires (et pas de leur adresse, car je ne dispose pas d’une feuille de présence), j’ai mené mon enquête sur ceux qui avaient des noms pas trop courants : j’ai réussi à identifier et à contacter les propriétaires de 15 lots sur 60. Un vrai travail de fourmi ! J’ai créé un groupe Whatsapp et j’ai initié une dynamique. J’ai réussi à convaincre suffisamment de personnes pour que le vote contre l’emporte à 60%, au grand dam de la gestionnaire de Citya qui a dû blémir en découvrant les votes par correspondances. Habituellement, ceux qui votent ne font pas de vagues : ils votent pour à tout. Les copropriétaires que j’ai convaincu de voter contre se sont additionnés aux quelques autres qui ont voté contre pour ne pas payer, suffisamment pour inverser le résultat du vote.

Bien évidemment, j’ai milité pour qu’un ravalement soit voté, mais en 2024 et avec un juste prix, et tout le monde sur le groupe Whatsapp est en phase avec ce projet ! Il fallait éviter le risque d’avoir un blocage à long terme des travaux. Lé début d’une longue aventure. Epurer les comptes de cette copro va être un sacré challenge. Mais à vaincre sans péril, on triomphe sans gloire !

En creusant, on a également découvert que Citya disposait d’un "trésor de guerre" de 100000€, issus d’anciennes indemnités d’assurance dus à la copro, ce dont Citya n’avait jamais explicitement parlé. Je l’ai découvert en examinant les lignes de comptes une par une. On va fortement insister pour que cette somme soit placée sur un livret A à 3%, et ne bénéficie pas à Citya… Avec le fonds travaux de 35000€, ça laisse au total 135000€ pour les travaux de 2024.

titoux · #30

J’ai tendance à fuir les copropriétés où il n’y a exclusivement que des bailleurs.

Certains propriétaires sont à des centaines de kilomètres et ne cherchent qu’à placer des locataires (qu’importe le profil).
A la sortie, ceux qui font des efforts voient ceux-ci réduits à néant par ceux qui louent à n’importe qui.
2 ou 3 familles "difficiles" peuvent vite rendre la vie invivable aux autres habitants de l’immeuble.

Je mettrais un drapeau rouge à ce projet rien que pour cette raison.

bascarol · #31

Plutarque, le 11/02/2023 a écrit :
Bonjour à tous,

Le 10 février 2023 a eu lieu l’AG annuelle, et Citya avait mis à l’ordre du jour des travaux de ravalement à hauteur de 300000€, additionnés de 38000€ pour un maitre d’œuvre. J’ai interrogé plusieurs professionnels (syndics comme professionnels du bâtiment) qui m’ont tous indiqué que ce chiffre était bien gonflé, d’environ 100000€. Les deux entreprises se sont très clairement concertées et doivent être proches de Citya, tout comme le maître d’œuvre, ce qui sent très mauvais.

.

Bonjour,

Pour les 300 000€, je ne sais pas dire, mais la Maitrise d’Œuvre pour 38 000€ soit 12.6% est totalement hors de prix.

Un ravalement en MOEx pour 300k€ c’est 8% max soit 24 000€. En province ce pourcentage peut descendre à 6.5/7%.

Cdt

Plutarque · #32

titoux a écrit :
J’ai tendance à fuir les copropriétés où il n’y a exclusivement que des bailleurs.

Certains propriétaires sont à des centaines de kilomètres et ne cherchent qu’à placer des locataires (qu’importe le profil).
A la sortie, ceux qui font des efforts voient ceux-ci réduits à néant par ceux qui louent à n’importe qui.
2 ou 3 familles "difficiles" peuvent vite rendre la vie invivable aux autres habitants de l’immeuble.

Je mettrais un drapeau rouge à ce projet rien que pour cette raison.

La situation n’est pas si sombre de mon point de vue, mais cela nécessite des précisions.

En 2007, lors de la construction de la copro, les 60 lots mis en vente ont été vendus à deux types de profil :
- 5 lots à des acheteurs en résidence principale pour 120000€ le lot (qui ont fait une très mauvaise affaire)
- 55 lots à des "investisseurs" qui ont tous le même profil : vente via CGP peu scrupuleux à un CSP+ qui ne sait pas où se situe Alençon et qui, allons plus loin, ne connait absolument rien de l’investissement. Certains de ces "investisseurs" sont très aisés et ont vraiment donné carte blanche à leur CGP, leur comptable, etc (exemple : des médecins sur la Côte d’Azur). Le lot est alors en auto-gestion par l’agence qui est elle-même syndic. Ces "investisseurs" soit ne votent pas lors des AG, soit votent pour à toutes les résolution (plus par politesse qu’autre chose).

Mais depuis 2007, les choses ont changé. Ces investissements sont un fiasco financier, de 120000€ à l’achat, leur valeur a été divisé par presque 3. Pour des raisons que tout le monde connait ici, qui sont propres à la défiscalisation avec des promoteurs peu scrupuleux. Une quinzaine de lots a été rachetée depuis 2017 par des investisseurs bien plus sérieux.

Deux investisseurs ont acheté à eux seuls 8 lots (5 pour l’un, 3 pour l’autre), habitent à proximité d’Alençon, et ont tous les deux beaucoup apprécié ma démarche qu’ils appuient à 100%, qu’ils n’avaient pas osé faire. Rien qu’à nous trois avec nos 9 lots, j’ai calculé qu’on détiendrait 18% des droits de vote de la résidence. Avec une forte abstention, ces 18% sont déterminants.

Et je suis confiant sur le fait que cette évolution va continuer : les acheteurs d’origine de 2007 vont petit à petit finir par se débarrasser de leurs appartements et accepter la forte moins-value. Et ce sera racheté par des investisseurs qui savent ce qu’ils font : un investissement risqué mais à très fort potentiel.

J’ai également réussi à contacter quelques propriétaires d’origine qui sont excédés par la gestion de Citya, et qui ont très bien accueilli ma volonté de mettre un coup de pied là-dedans.

bascarol a écrit :
Pour les 300 000€, je ne sais pas dire, mais la Maitrise d’Œuvre pour 38 000€ soit 12.6% est totalement hors de prix.

Un ravalement en MOEx pour 300k€ c’est 8% max soit 24 000€. En province ce pourcentage peut descendre à 6.5/7%.

Le maître d’œuvre aurait pris un forfait de 14000€, auquel s’ajoutent 8%. Tout cela pour gérer une et unique seule entreprise. Ce n’est pas seulement hors de prix, c’est que Citya se moque de la copro et essaye de traire la vache au maximum. Ce prix démontre sans aucun doute la connivence du MOE avec Citya, cela laisse rêveur sur les mécanismes qu’il doit y avoir derrière : je n’ose pas parler de rétro-commissions (je serais hors charte), contentons-nous de parler de retours d’ascenseur.

Si j’arrive à retourner la copro pour évincer Citya en février 2024, et c’est bien parti, la première des choses à faire avec le nouveau syndic sera de faire un audit complet de la gestion des 5 dernières années. Je suis persuadé qu’on va découvrir des choses très intéressantes, et j’espère récupérer encore de l’argent.

Si on ajoute à ça un ravalement qu’on ferait pour 200000€ disons, dont 135000€ sont déjà sur les comptes de la copro, ça ferait 65000€, soit seulement 1000€ par copropriétaire. Et on aura une résidence toute neuve, en DPE D, avec une gestion reprise par un syndic de proximité.

Morale de l’histoire : beaucoup d’investisseurs, notamment de ce forum, se désintéressent des questions relatives à la copropriété, ou fuient parfois sans voir le potentiel. Ils ont tort, car les investissements peuvent être bien optimisés. Comme le dit Bernard2K, il n’y a pas de fatalité ! Et rassurez-vous, je n’ai pas l’intention de devenir président du CS de toutes les copros où j’achète un lot : mais le devenir pour un ou deux ans, nettoyer au karcher la copro, et ensuite laisser gérer à un syndic de proximité me parait très bien.

Range19 · #33

Plutarque, le 11/02/2023 a écrit :
En creusant, on a également découvert que Citya disposait d’un "trésor de guerre" de 100000€, issus d’anciennes indemnités d’assurance dus à la copro, ce dont Citya n’avait jamais explicitement parlé. Je l’ai découvert en examinant les lignes de comptes une par une. On va fortement insister pour que cette somme soit placée sur un livret A à 3%, et ne bénéficie pas à Citya… Avec le fonds travaux de 35000€, ça laisse au total 135000€ pour les travaux de 2024.

Ces indemnités doivent soit servir à payer les réparations indemnisées, soit être remboursées aux copropriétaires.
Elles n’ont pas vocation à être investies ni planquées, je n’ai jamais vu cette pratique jusque là.

Pour le reste, bravo. Je crois que nous agissons à peu près de la même façon dans les copropriétés où nous mettons les pieds.
Une mise en garde toutefois : les autres copropriétaires même s’ils vous suivront dans un premier temps vont très vite se méfier de vous. Malgré tous mes efforts de pédagogie, mon "intelligence"* en la matière leur fait peur et je vois qu’en deux ou trois ans ils prennent ce qu’il y a à prendre mais ont du mal à valider des projets d’intérêt collectif.
Donc lorsque je fais l’effort/le job de trouver des devis de bonnes entreprises moins chères, lorsque je fais baisser fortement les honoraires, ils sont avec moi.
Quand je dis que les moquettes sont dégueux et qu’il faut les remplacer, ils font un foin inimaginable même si le coût est inférieur au gain que j’amène par ailleurs…
La médiocrité qui reste la caractéristique la plus partagée entre copropriétaires est usante.

* "Intelligence" à relativiser face à leur incurie.

Enfin : un point de vigilance : les règles de votes qui peuvent être bloquantes. J’ai commencé à potasser le sujet après avoir remarqué qu’elles étaient appliquées de façon très variable selon le syndic.

Dernière modification par Range19 (12/02/2023 17h07)

Phaeton · #34

Trouvant l’approche très intéressante, je me suis demandé si je ne tenterais pas de vous suivre, Plutarque.

J’ai aussi écouté B2k :

Bernard2K, le 19/01/2023 a écrit :
Mais une chose est sûre : si les policiers et les huissiers ne rentrent plus dans le quartier, alors vous ne pourrez pas recouvrer les loyers. C’est à vous d’essayer d’évaluer comment ce quartier va évoluer et s’il risque de passer sous ce niveau de qualité acceptable.

Et encore :

Sébasten Jallet, Préfet de l’Orne, le 28/09/2022 a écrit :
On est sur un quartier qui est confronté à un trafic de stupéfiant très important. Les forces de l’ordre interviennent tous les jours dans le quartier sur les points de deal. Nous obtenons des résultats avec des arrestations. Très certainement, nous avons la nuit dernière vécu une réaction de certains jeunes et trafiquants du quartier contre l’activité des forces de l’ordre.

(Source : article France 3 déjà cité plus haut)

Même si la résidence est en limite de la ZUS (SIG Ville, Système d’Information Géographique de la politique de la ville), au final je me range à l’avis de Kundera.

Je n’en continuerai pas moins à vous lire avec intérêt.

Plutarque · #35

Range19 a écrit :
Ces indemnités doivent soit servir à payer les réparations indemnisées, soit être remboursées aux copropriétaires.
Elles n’ont pas vocation à être investies ni planquées, je n’ai jamais vu cette pratique jusque là.

Complètement d’accord avec vous. Mais je ne connais pas encore les dessous de cette affaire, et mon petit doigt me dit que tout n’est pas net. L’important dans un premier temps est d’éviter que Citya ne fasse rétention de cette somme.

De plus, je n’ai aucun intérêt à ce que cette somme soit remboursée aux copropriétaires, puisque je suis partisan de travaux de ravalement en 2024. Il sera beaucoup plus facile de faire des travaux avec cette somme, que de rendre cette somme et de faire des travaux ensuite.

Note : la problématique de sommes à placer par une copro se pose pour le fonds travaux. Rémunéré à 3% jusqu’à 76500€, il serait bête qu’une copropriété n’y place pas son fonds travaux.

Je souscris à tout le reste sur les copros, il n’est jamais facile d’être le plus intelligent dans un océan de médiocrité ! Cependant, les deux autres investisseurs avec qui j’ai beaucoup sympathisé (5 lots pour le 1er, 3 lots pour le 2ème ; les 8 lots ont été acquis ces dernières années) ont vraiment la même approche que moi, et ils ont pleinement misé sur la résidence donc tout à fait intérêt à que tout se passe bien à long terme (ils habitent à proximité d’Alençon et ont investi pour leur retraite, repérant le fort rendement de cette résidence).

Phaeton a écrit :
Trouvant l’approche très intéressante, je me suis demandé si je ne tenterais pas de vous suivre, Plutarque.

Même si la résidence est en limite de la ZUS (SIG Ville, Système d’Information Géographique de la politique de la ville), au final je me range à l’avis de Kundera.

Les policiers entrent tous les jours dans le quartier, c’est bien la preuve qu’ils y rentrent encore ! Blague à part, plusieurs intervenants ont très justement fait remarquer que ce type d’investissement ne s’adresse pas à tous. Il y a un fort rendement mais aussi du risque.

D’une certaine façon, un T3 de 55m² de 2007 située dans une préfecture, prêt à louer, à 46000€, sans frais d’agence, c’est très difficile à trouver. Donc forcément il y aura des contreparties à accepter. L’emplacement est en effet à la limite de la ZUS, mais du bon côté, à proximité de pavillons individuels et du centre commercial Leclerc (sans avoir à traverser la ZUS pour s’y rendre).

Si certains sont intéressés par la résidence, il y a cet appartement jumeau du mien en vente depuis un certain temps : Vente appartement Alençon (61000) 3 pièces 54.93m², 60 500? | Citya
A mon avis, il est tout à fait possible de le négocier 46000€ net vendeur (voire d’essayer de contourner les frais d’agence si j’arrive à trouver le propriétaire dans la résidence).

Range19 · #36

Bonjour,
Je reviens sur la somme "indemnité d’assurance".
Normalement, chaque propriétaire en détient donc une quote part.

Je ne comprend pas ce mode de provisionnement qui, même si pas de votre intérêt, surfe sur la ligne jaune.

Je me demande comment ça peut apparaître dans les comptes autrement qu’en excédent budgétaire donc soit restitution en fin d’exercice soit appels de charges minorés pour l’exercice suivant.

S’agissant de la façade : nous avons choisi une alternative dans une copro où nous avions priorisé d’autres travaux.
Lavage par des techniciens encordés plutôt qu’avec échafaudage. Seuls le local poubelles et les murs de clotures très endommagés ( sous des arbres) ont été ravalés, le lavage (pas à haute pression) a été très efficace sur tout le reste de la copro.
Gain attendu de 10 ans avant le ravalement.

De mon point de vue, ravaler une façade si l’enduit ne présente pas de fissures et n’est pas endommagé n’a pas un grand intérêt lorsque le problème est l’apparition de lichens. Souvent causés par des écoulements d’eau mal foutus et des couvertines mal dimensionnées à la construction.

Plutarque · #37

Bonjour.

Cette somme de 100000€ n’apparait nulle part dans la comptabilité, je l’ai découverte sur un projet de répartition des travaux (un document qui indique ce que chaque copropriétaire devrait payer si les travaux sont votés). Il y avait une ligne à -100000€, sans aucune autre précision. Lors de l’AG, j’ai demandé à l’investisseur qui a 5 lots de poser la question. La gestionnaire a été très gênée et a répondu qu’il s’agissait "d’une cagnotte ancienne d’avant Citya suite à des indemnités d’assurance anciennes. Il s’agirait d’une somme de 80000€, auxquels s’ajoutent 20000€ suite à des travaux moins coûteux que les prévisions de l’expert". Tout cela a été dit à l’oral.

A savoir que Citya est là depuis quand même assez longtemps, prenant la suite d’un syndic de Rouen proposé par le promoteur. Ce genre de choses est caractéristique d’un syndic national comme Citya, et je compte bien dès que je serai propriétaire mettre le nez en profondeur dans cette histoire, il n’est pas dit que je n’y découvre pas un énorme loup. En attendant, je me contente de réaliser que ça amène 100000€ à la copro, qui tombent un peu du ciel, ce qui est en soi une excellente nouvelle.

Le lavage par des techniciens encordés et un ravalement partiel (c’est surtout la façade côté sud qui a très mal vieilli) sont des choses qui sont sur la table.

Pour répondre à Phaeton sur le message de remerciement, il y a plusieurs autres appartements en vente, à mon avis par des vendeurs qui ont eu peur du ravalement à venir (ce qui risque de changer, vu qu’il n’aura finalement pas lieu tout de suite). Il y a celui à 60500€ mentionné plus haut, et deux autres dignes de s’y intéresser :
- celui proposé par Orpi que vous avez vu à 69900€, il était à 74900€ depuis plusieurs semaines, le prix a baissé. Il a été bien "home-stagé", mais il n’est pas mieux que celui proposé à 60500€ qui me semble le meilleur rapport qualité/prix
- il y a aussi celui-là, moins cher, mais plus petit :
Vente appartement Alençon (61000) 2 pièces 47.3m², 54 500? | Citya

Bien qu’un peu anciennes, voici des données intéressantes sur Alençon et le taux de renouvellement des annonces locatives : https://www.investisseurs-heureux.fr/p81655#p81655

Dernière modification par Plutarque (13/02/2023 14h49)

PascalD · #38

Bonjour Plutarque,

Merci de votre participation très détaillée et félicitations pour l’ensemble de cette affaire : prix du bien ET crédit.

Je me permets de vous solliciter sur 2 points précis : le montant du ravalement et le nantissement d’AV associé au crédit.

1) Le montant du ravalement
Le sujet du ravalement est assez récurent sur les sorties de défiscalisation. Les copropriétés que je vise ont été construites entre 2005 et 2008. Les résidences sont globalement en bon état. Le ravalement n’est pas encore explicitement évoqué. Il est néanmoins à chiffrer sur les prochaines années.
J’aimerais être en mesure de chiffrer précieusement ce coût. Les estimations macro sont comprises entre 2000 et 8000 euros. Malheureusement, je ne connais pas les éléments permettant d’arriver à ce chiffrage. Par défaut, mon esprit conservateur retient 6000 euros pour un T2. Cela vous parait il cohérent avec votre expérience ?

2) Le nantissement
Dans votre précédente expérience, j’avais retenu que vous aviez proposé le nantissement d’une assurance vie non commercialisée par le réseau de distribution de la Banque.
Est ce toujours le cas ?
Par ailleurs avez vous été contraint de positionner 100 % du montant du crédit sur le fonds en euros ?

Dans mon cas, la cible serait le nantissement d’une assurance vie Linxea positionnée 100 % en ETF Actions.
Avez vous proposé ce cas de figure ?
Si le nom de votre banque n’est pas confidentiel, je serai très intéressé par votre retour.

Bonne journée.

Plutarque · #39

Bonjour PascalD,

C’est toujours un plaisir de lire vos interventions et vos questions, je crois qu’on a un profil d’investisseur très proche tous les deux !

Pour vos questions :

(1) La première question est d’étudier le coût du ravalement. Il peut aller de 100k€ pour un petit immeuble à 300k€ pour un très gros immeuble. Pour l’immeuble qui nous concerne ici à Alençon, on est sur un immeuble intermédiaire (voir les photos en page 1), donc je compte 200k€.
Ensuite il faut multiplier par vos tantièmes (info que l’on trouve sur le dernier PV d’AG). Sur cet exemple-là, 166 tantièmes sur 10000 amènent à 200k€ x 166/10000 = 3,3k€.
Bien sûr, cela n’est qu’une analyse macro car :
- difficile de bien maîtriser le prix total, 200k€ est donné au doigt mouillé
- il y a des coûts supplémentaires (honoraires du MOE, honoraires du syndic, assurances), qui vont majorer ce montant
- à l’inverse, il faut déduire le montant déjà présent sur le fonds travaux, ce qui va minorer ce montant

Votre montant de 6000€ pour un T2 me parait donc un petit peu dans la fourchette haute.
Enfin, ne pas oublier que cette dépense ira dans vos charges, donc viendra en déduction des revenus fonciers. Avec une TMI à 30%, vous en récupérez donc 47,2%.

La morale de l’histoire est qu’un bon investisseur a quasiment toujours intérêt à ce que de tels travaux se fassent, car la somme finale que cela coûte n’est pas très importante. La plus-value pour l’immeuble en revanche, elle l’est ! Le cas présent à Alençon fait un peu exception à cette morale, car son très faible prix d’achat à 46000€ pour un T3 de 55m² fait qu’en pourcentage, ces travaux représentent une grosse somme. Mais avec les 100000€ de Citya, les 35000€ de fonds travaux et des devis au juste prix, cela devient une "petite" dépense.

(2) pour le nantissement, il s’agit du nantissement au CA IDF d’une assurance-vie Linxea Spirit 2 composée uniquement de fonds euros et de SCPI, prise en compte à 100%. Ce qui est difficile, c’est d’une part de faire accepter le nantissement d’un contrat externe, et d’autre part de mettre un taux à 100% sur des SCPI.

Après, quand on y réfléchit un peu, le risque pris par la banque à garantir une somme via le nantissement de parts de SCPI est quasi-nul, donc c’est une négociation qui ne leur coûte pas cher. Ils la refusent souvent plus par principe qu’autre chose. Si en plus, vous amenez un apport de 10% ou plus, le risque est nul selon moi. La banque prend bien plus de risques avec un crédit classique, mais se rémunère en retour avec la garantie et l’assurance maison.

Le cas des ETF me parait tout de suite plus difficile à faire passer. Les négocier à 70% me parait déjà difficile (exemple : garantir 70000€ en nantissant une AV 100000€ composée exclusivement d’ETF). En fait, si vous cumulez :
- le fait de proposer un nantissement externe à la banque
- le fait que cette AV soit 100% en ETF (donc beaucoup plus risquée que des SCPI)
- le souhait de ne pas avoir d’assurance de prêt
- le souhait d’avoir un bon taux
la banque va très probablement vous envoyer balader, car ils ne sont pas habitués à céder sur autant de paramètres à la fois.

Mais, à la fin, tout n’est que négociation !

Plutarque · #40

Petit éclairage supplémentaire au niveau du prix avec l’apparition dans Patrim de 3 nouvelles ventes dans la résidence en 2022, ajoutées en gras ci-dessous :

15/06/2022 : T3 57m² 4ème étage, 61600€
24/05/2022 : T2 47m² 3ème étage, 47000€
11/05/2022 : studio 28m² 1er étage, 39500€
04/05/2022 : T2 46 m² 3ème étage, 23400€ aux enchères
19/11/2021 : T2 44 m² RDC, 55000€
31/08/2021 : T2 48 m² RDC, 49500€
15/06/2021 : T3 54 m² 1er étage, 54500€

Si on exclut la vente aux enchères et le studio, on arrive sur un échantillon de ventes particulièrement représentatif sur la résidence : cinq T2/T3 autour de 50m² vendus en 12 mois. Le prix au m² varie de 1000€ à 1195€ le m².

Cela me conforte dans le sentiment que mon offre à 46000€ pour un T3 de 55m² au 3ème étage, soit 836€/m², est très bien placée.

Plutarque · #41

En attendant le mois prochain, où j’ai prévu de faire un retour complet sur cet investissement (et en particulier la copro), il y a eu pas mal de nouvelles ventes (en gras) :

14/11/2023 : T3 54m², 3ème étage, 52000€
14/11/2023 : T2 47m² 3ème étage, 46500€
14/06/2023 : T3 54m² 2ème étage, 61200€
01/06/2023 : T2 46m² 3ème étage, 60000€
14/03/2023 : T3 54m² 3ème étage, 54000€
15/06/2022 : T3 57m² 4ème étage, 61600€
24/05/2022 : T2 47m² 3ème étage, 47000€
11/05/2022 : studio 28m² 1er étage, 39500€
04/05/2022 : T2 46 m² 3ème étage, 23400€ aux enchères
19/11/2021 : T2 44 m² RDC, 55000€
31/08/2021 : T2 48 m² RDC, 49500€
15/06/2021 : T3 54 m² 1er étage, 54500€

Dernière modification par Plutarque (13/01/2024 18h01)

PascalD · #42

Bonjour Plutarque,

Les informations que vous fournissez confirment la qualité de votre investissement.
Dans un contexte très difficile, le marché semble liquide sans que les prix ne se soient effondrés.

J’habite une région où la tension locative est extrême. Ici, les appartements en sortie de défiscalisation ont souvent des loyers très en dessous du marché. L’écart peut aller jusque - 50 %. Naturellement le prix à la revente d’un bien loué est très inférieur à celui d’un bien vide.
Avez vous ce phénomène dans l’orne ?
Si oui, cela améliore encore votre investissement.

Bonne journée.

Plutarque · #43

Bonjour PascalD.

La tension locative à Alençon n’est pas extrême, mais elle existe et tend comme partout à France à augmenter. Le niveau des loyers des appartements en défiscalisation n’est pas trop en dessous du marché. Dans mon exemple, on a un loyer de 440€ HC (appartement acheté loué en avril 2023), montant que j’avais même estimé un peu au-dessus du marché au moment de l’achat, que j’estimais autour de 420€ HC.

Néanmoins, le locataire présent depuis août 2022 est toujours là à ce jour, et devrait y rester tant qu’il n’a pas besoin de déménager pour ses études ou son travail, vu la tension locative. Je pense désormais que les 440€ HC sont dans le marché, cet appartement devrait rapidement trouver preneur à la prochaine vacance locative.

Autre point très intéressant : je connais l’identité des 5 acheteurs de 2023 dans la résidence (transactions en gras de mon message précédent), et parmi eux au moins trois habitent à Alençon ou dans sa communauté urbaine. Deux possibilités :
- soit il s’agit d’investisseurs locaux, et il est très profitable que les investisseurs d’origine (De Robien en 2007), désintéressés par la résidence, laissent la place
- soit il s’agit d’achats pour y habiter, car certains peuvent faire le choix d’acheter un appartement de 2007 à 50000/60000€, ce qui dans l’absolu est une somme raisonnable, plutôt que de chercher une location

L’AG annuelle est prévue le 5 février 2024, et il y a pas mal de choses importantes que j’ai fait mettre à l’ODJ. Je ferai un retour complet sur le forum après cette AG, en espérant que tout se passe comme je l’ai planifié.

Pour l’anecdote, ces deux ventes correspondent au même appartement :
01/06/2023 : T2 46m² 3ème étage, 60000€
04/05/2022 : T2 46 m² 3ème étage, 23400€ aux enchères
La société qui a fait cette opération est un marchand de bien domicilié avenue des Champs-Elysées. Une belle opération !

Plutarque · #44

Comme promis en janvier, je reviens faire un retour sur cet investissement, concernant la copropriété.

Pour rappel, j’avais acquis l’appartement de cette étude de cas en début 2023, avec une offre d’achat en janvier de mémoire, et un acte de vente authentique en avril. Entre temps avait eu lieu l’AG annuelle en février 2023, où j’ai fortement œuvré : j’ai fait une recherche sur les tous les copropriétaires via la feuille de présence, et j’ai réussi à en trouver un certain nombre. J’ai créé un groupe Whatsapp, où l’on a tous échangé et j’ai pu donner des consignes de vote qui ont été suivies. Ainsi, à la surprise générale de Citya, le ravalement hors de prix qui avait été mis au vote en 2023 a été rejeté. De peu (40% pour, 60% contre : mon action a été déterminante). Un grand travail s’ouvrait à moi pour les 12 mois à venir, avant la prochaine AG de février 2024. La stratégie va être la suivante : m’investir dans la copro étant donné qu’il n’y a pas vraiment de CS, en faisant le pari que la gestionnaire (qui m’a paru sérieuse) sera contente d’avoir de l’aide dans cette résidence délaissée. Bien sûr, en tant que simple copropriétaire non membre du CS, il me sera impossible de trop exiger, donc j’essaye de faire les choses en douceur.

La toute première chose qui me frappe en lisant les annexes comptables est l’existence d’une somme de 98k€ qui semble dormir sur les comptes d’attente 47 de la copropriété depuis au moins 5 ans. Il s’avère que ce sont des indemnisation d’assurance qui n’ont jamais été redistribuées.

Conscient de la nécessité de faire quelque chose sur les façades, je charge un autre copropriétaire présent sur place de rencontrer des entreprises locales pour faire des devis de nettoyage des façades + étanchéité et peinture des balcons. On arrive à avoir plusieurs devis, dont un qui nous semble qualitatif à 90k€ TTC. Le raisonnement est alors simple : utiliser les 98k€, ce qui ne coûtera donc rien à personne, et redistribuer l’excédent.

C’est même encore mieux que ça : les 98k redistribués le seront nets d’impôts puisque ce sont des indemnités d’assurance, alors que le 90k€ de travaux seront déductibles des revenus fonciers. On ets donc gagnant sur toute la ligne.

De plus, les honoraires de syndic de Citya me semblent assez élevés pour une résidence de 60 lots (13000€ par an, votés en début 2021), et vont sans doute être sensiblement augmentés en février 2024 si personne ne fait rien, vu l’inflation entre 2021 et 2024. Dès janvier 2023, je sollicite donc des syndics à Alençon, un petit syndic me répond. Je les ai longuement au téléphone, et leur demande de me faire leur meilleure proposition : ils proposent 8900€ par an. Plus tard, en juin ou septembre, je joue cartes sur tables avec Citya, en lui indiquant que je souhaiterais mettre Citya en concurrence, comme il est de coutume de le faire à chaque renouvellement. Citya part avec l’avantage de connaître le prix de son concurrent, donc à eux de proposer leur meilleure offre également. Ils proposeront finalement 10900€, soit une baisse de 2000€ sur le tarif de 2021. En comptant l’inflation, c’est une sacrée baisse !

Grâce à un examen attentif des comptes, les charges 2023 s’élèvent à 71800€, bien en dessous des 83000€ prévus au budget. Les copropriétaires seront donc remboursés d’une jolie somme. Le budget 2024 est revu à la baisse (81000€ au lieu de 83000€), tout en gardant un peu de marge pour garder de la trésorerie (très important en copropriété car certains peuvent ne pas payer leurs charges).

Voilà, vous l’aurez compris, je me suis investi dans la copropriété, mais cela m’a permis de faire un grand nettoyage, qui sera profitable à long terme, pour les copropriétaires mais surtout pour moi. Maintenant, Citya sait que je ne laisserai rien passer, donc le dissuasif va prendre le relais, et ce n’est que quand les gestionnaires savent qu’ils sont observés qu’ils s’attachent à faire du bon travail. Ainsi, je peux me concentrer sur d’autres projets maintenant que celui-là a été nettoyé.

Teaser : un autre projet est en cours, avec beaucoup de similitudes avec celui-là, je posterai bientôt une étude de cas.

Dernière modification par Plutarque (05/02/2024 23h42)

Plutarque · #45

Les travaux de nettoyage de façade ont commencé, voici une photo où on voit bien la différence avant/après. Cela peut être utile pour se faire une idée sur ce genre de travaux, et de combien ils peuvent repousser un ravalement complet.

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titoux a écrit :

bascarol a écrit :

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Bernard2K, le 19/01/2023 a écrit :

Sébasten Jallet, Préfet de l’Orne, le 28/09/2022 a écrit :

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