Les SCPI protègent-elles de l'inflation ?

@ Yvan
J’apprécie votre façon de raisonner.
Je comprends aussi que vous négligiez le délai de jouissance (3 mois pour Epargne Pierre ?) car sur le long terme c’est epsilon sur le rendement global.
Néanmoins, en ce qui me concerne, pour valoriser mon patrimoine en SCPI, je ne prends pas la valeur de part mais la valeur de retrait.
Sur mes 7 SCPI acquises en pleine propriété (à crédit) entre 2010 et 2013, seules d’eux d’entre elles ont un prix de retrait qui dépasse aujourd’hui le prix de souscription auquel je les avais achetées à l’époque (et ce n’est d’ailleurs pas le cas pour les deux plus anciennes acquise en 2011 soit après presque 12 ans).
Autant regarder le TRI annualisé pour chaque scpi, même s’il reste théorique. En effet, pour pouvoir en profiter totalement , il faudrait à un moment donné revendre ses parts.
Notez que c’est ce que j’ai prévu de faire. Car à l’extinction de mes crédits, l’imposition sur les dividendes serait de 30% (ma TMI) + 17,2 % de prélèvements sociaux. J’ai même prévu de le faire AVANT l’extinction de mes crédits.

Yvan a écrit :

Si vous appliquez au calcul la valeur de retrait de 2019 à celle de maintenant vous obtiendrez sensiblement la même chose 😊

Oui mais votre patrimoine ne s’est pas apprécié de la ’même chose’

Les conclusions de ce paragraphe suivant sont donc erronées:

Yvan a écrit :

Si je reprends votre exemple en me basant sur Épargne Pierre et les hypothèses suivantes :
- Supposons que vous possédiez début 2020, 1000 parts dont le prix était à l’époque de 205 euros = 205 000 euros.
- Les rendements de 2020 à 2022 ont été respectivement de 5,36% / 5, 36 et 5, 34% (10,947 /205). Vous avez replacé l’argent perçu dans l’achat de nouvelles parts à chaque fois ( je ne tiens pas compte du délai de jouissance pour ces nouvelles parts)
  - Le prix de la part est passé de 205 euros à 208 euros sur la période.
   - vous possédez dorénavant : 205 000 x 1.0536 × 1.0536 × 1, 0534 × 208/205 = 243 225 euros.

=> Votre patrimoine s’est alors apprécié de 243 225 / 205 000 = 18,65 %.

Cette approche ne tient pas compte du délai de jouissance ni des frais de souscription, c’est trompeur pour le lecteur peu averti.

Yvan a écrit :

Supposons que vous possédiez début 2020, 1000 parts dont le prix était à l’époque de 205 euros = 205 000 euros.

En valeur de retrait celà vous fait 184 500 euros
…
vous possédez dorénavant : 205 000 x 1.0536 × 1.0536 × 1, 0534 × 208/205  × 0.9 = 218 903 euros.
.

Je ne suis pas un grand spécialiste mais il me semble que le capital investi est donc de 205ke et le rendement serait donc plutôt d’un peu moins de 7% sur 3 ans, non ?

Et puisque les dividendes sont réinvestis, ne faudrait il pas déduire du capital les impôts (même optimisés) et le cas échéant le montant des échéances d’un prêt (c’est de l’argent qui ne peut pas être investi par ailleurs …) ? 🤔

L’objet de mail initial n’était pas de vouloir polémiquer mais de montrer qu’une approche capitalistique pouvait  changer l’angle de vue de la comparaison versus l’inflation…

c’est sur que si vous payez :
- 10 % de frais sur des scpi pour les garder 3 ans …. ce n’est pas l’idéal….et il est dans ce cas dommage d’avoir investi pour une durée si courte…
- d’ailleurs qui paie actuellement 10% de frais sur ces SCPI au vu de toutes les possibilités d’avoir des "remises" sur ces frais.

Je détiens des scpi depuis 10 ans maintenant, et je peux vous assurer que inflation ou pas, augmentation de prix de la part ou pas, les rendements sont bien supérieurs à l’inflation.

Mais je conçois que chacun doit prendre le temps de poser ses hypothèses :
- achat en.cash / prêt
- détention en direct / en SCI
- durée de détention
- Si SCI, optimisation avec des parts en usufruit pour ne pas payer d’impôts sur les sociétés ….

Quand je suis tombé sur ce forum en 2018/2019, j’ai pris le temps de lire m’informer, de poser des questions  avant de poser des affirmations….. cela m’a permis de réaliser un.super montage qui si je l’avais laissé dans son état initial m’aurait rapporté 400 000 euros pour un investissement initial de 2 000 euros.

Ce montage me permettra d’être rentier  d’ici 10 ans …..

Bonnes réflexions et bonne soirée à tous.

Yvan

Ah ? On est protégé de l’inflation quand on travaille, investi, consomme ? J’ai pas cette sensation perso.

Pour les SCPI, un montage qui permet a Yvan d’être en CF>> 0, sans impôt, avec des clauses d’indexation des loyers sur l’inflation. J’en connais pas bcp qui soit aussi lazy. Et faire une comparaison sur 3 ans en intégrant les frais, les intérêts, etc… C’est illusoire vu que c’est nécessairement perdant dès le départ.
Pour ma part, je rejoins Yvan. Les SCPI c’est pas l’investissement du siècle. On ira pas chercher les 10% en LMNP mais ça fait le job aussi bien et sans se salir les mains.

Pour la protection de l’inflation je dirai qu’il est encore trop tôt pour statuer. Nous verrons s’ils sont en capacité d’augmenter les loyers. Au moins ils peuvent le faire contrairement à un salarié qui peut avoir une augmentation de 0%…

Le principal problème des SCPI c’est l’inertie. Parfois on est content comme en 2020 et parfois un peu moins.

Je ne comprends pas votre raisonnement Franck.

Pour voir si vous avez été protégé de l’inflation, il me semble plus opportun de comparer le rendement annuel et l’inflation.

La baisse des revenus ne démontre en rien qu’il n’y a pas de protection contre l’inflation (ce qui ne veut pas dire que votre conclusion est fausse néanmoins).

A titre d’exemple volontairement exagéré, si j’investis 100 (capital supposé stable) et que j’ai un revenu de 100 la première année puis 80 la seconde, je suis protégé contre l’inflation et pourtant mes revenus ont fondu de 20%.

Je pense qu’il y a beaucoup d’erreurs de raisonnement dans pas mal de calculs ci dessus pour arriver à une conclusion qui n’est pas si simple.

On ne peut pas tirer de conclusions sur une seule SCPI, ça n’a pas de sens. Certaines réussissent mieux que d’autre.

On ne peut pas tirer de conclusions sur des périodes aussi faibles que celles citées, d’autant plus que ces périodes ont connu une inflation très faible (et ce n’est pas la dernière année - qui n’a pas eu le temps d’avoir un réel impact- qui changera quoi que ce soit).

On ne peut pas tirer de conclusions sans réfléchir à l’évolution de nos sociétés (internet dans le commerce et le travail)

Bref ma conclusion est qu’il n’y a pas de conclusion facile à tirer pour le futur, et pour ce qui est du passé il faudrait une analyse globale sur de nombreuses SCPI et années mais ne comptez pas sur moi pour la faire.

Dernière modification par JMeuret (30/01/2023 17h34)

Vous n’aviez pas prévu que votre TMI pouvait augmenter (par exemple avec le départ des enfants qui fait perdre des parts, avec l’évolution salariale) ?
Les SCPI françaises, effectivement, avec PS et IR, c’est lourdement imposées.
vous n’aviez pas envisagé des SCPI européennes ?

maxicool a écrit :

Vous n’aviez pas prévu que votre TMI pouvait augmenter (par exemple avec le départ des enfants qui fait perdre des parts, avec l’évolution salariale) ?
Les SCPI françaises, effectivement, avec PS et IR, c’est lourdement imposées.
vous n’aviez pas envisagé des SCPI européennes ?

Alors oui mais les choses sont allées bien plus rapidement qu’on ne l’avait imaginé.
Disons que les promotions professionnelles sont allées plus vite pour tous les deux.
Et l’une de nos filles (expatriée) a quitté assez tôt le foyer fiscal car études moyennes plutôt que longues (de toute manière on a très vite été soumis au plafonnement du quotient familial).

A l’époque (entre 2010 et 2012) il n’y avait guère pléthore de SCPI fortement européennes.
Nous avons des parts de Corum Origin depuis quasiment ses débuts.
En nue-propriété nous avons Pierval Santé.

Pour l’instant, du fait des déductions des intérêts d’emprunt, l’ensemble des SCPI sont imposées à 20,5 % (année 2021), impôt et prélèvements sociaux compris.
Donc un dégagement de ce type d’investissement est prévu petit à petit et effectivement en commençant par les SCPI 100 % françaises ou peu investies à l’étranger.

Dans une optique de diversification je ne renie pas les SCPI d’autant qu’elles sont décorrélées aux marchés actions. Mais alors ce sera désormais en nue propriété (avec vente à terme) ou en assurance-vie. On arrête de raisonner en terme de revenus mais désormais aujourd’hui plutôt en capital qui pourra être ponctionné selon nos besoins à la retraite.

GoodbyLenine, le 30/01/2023 a écrit :

Autrement dit, même s’il a laissé dormir les distributions sur un compte courant, les 178€ investis au départ, qui valaient 162.87€ juste après l’achat, sont devenus 267.73€ (88.39€ de distributions perçues, plus 179.34€ si vous vendiez maintenant), ce qui représente 150.41% de l’investissement initial.

Pour rebondir sur la conclusion de GBL…

Dans le même ordre d’idée que Franck059, le 26.09.2012, j’avais acheté (en assurance-vie) en « one shot » PFO2 (10 k€, avec des frais d’investissement de 6,15%).
Soit 10 k€ - frais 615 € = 9385 € investis soit 56,3539 parts à 166,53 € (achat à 97,50% du prix de souscription).
J’avais opté pour le réinvestissement en parts de SCPI (avec achat des parts au prix de souscription), que je peux arrêter à tout moment.
Depuis l’achat, PFO2 a connu 5 hausses de prix de part (de 182 à 196 €), mais le dividende versé a baissé de 2015 à 2016 (le TDVM se maintient à +- 4,50% depuis 6 ans).

Au 31.12.2022 (avant le versement du dernier trimestre 2022), je me retrouve avec 86,86 parts, valorisées 179,34 € (prix de part +7,70%), soit 15778 €.

J’avais acheté ces parts 10 k€. La plus-value (brute) est donc de 5778 € soit 57,78% en 10 ans.   
Si l’inflation est de 15% sur ces 10 ans (je n’ai pas vérifié mais je fais confiance à GBL là-dessus, connaissant sa légendaire rigueur), je pense donc que ce placement en SCPI a bien protégé de l’inflation.

Si l’on profite de l’abattement en AV (4600 / 9200), il serait même net d’IR (mais hors PS).
Si revente totale, après retrait des PS (17,20% soit - 993), on arrive à 14784 €.
Rentabilité nette d’IR et de PS en 10 ans : + 47,84 %.

Pas si mal pour du "100% sans prise de tête", je trouve !

Je continue mon mea culpa.

J’ai acquis les parts de PFO2 à crédit (début 2012).

J’ai entré dans un tableur :

1.Toutes les dates en dépenses (valeurs négatives).
Cela commence par deux lignes pour le cautionnement du prêt et ses frais de dossiers.
Ensuite, c’est simple, les dépenses sont fixes et régulières puisqu’elles correspondent aux mensualités de ce prêt.
J’ai arrêté ces dates au 5/2/2023, ce qui correspond à la prochaine mensualité.

2. Toutes les dates en gain (valeurs positives).
Ici tous les dividendes versés par la SCPI trimestriellement (souvent le 25 des mois de janvier, avril, juillet et octobre).

3. Puis, en toute dernière ligne (je mets la date du 5/3/2023) je simule un retrait total en multipliant la valeur de retrait actuelle (179,34) par le nombre de parts sans oublier de retirer le capital restant dû pour le prêt (à la date de la prochaine mensualité du 5/2) et en retirant aussi 3% de ce capital restant dû en guise de pénalité de remboursement.

4. En toute dernière ligne, j’utilise la formule TRI.PAIEMENTS en sélectionnant toutes les valeurs négatives et positives, puis toutes les dates.

Mon tableur me sort un TRI annualisé de 4,79 % brut sur ces 13 années et non pas 32,49 % comme annoncé initialement suite à une grossière erreur de ma part.

Dernière modification par Franck059 (01/02/2023 21h02)