PerrierCitron [71] : étude de cas immobilier (valider la structure d'un immeuble ancien ?)

Bonjour,

Je me permets un retour car j’ai connu plusieurs fois ce dilemme lors des dernières années. Je ne suis pas expert en gros œuvre.
A froid les projets consistaient à remettre en état des immeubles anciens dans des villes où les prix étaient proches de 2000 euros du mètre carré.
   - Pour chiffrer les travaux, je me suis systématiquement entouré d’experts : Architecte DPLG, MOE. J’ai poussé au maximum les études amonts.
   - Sur chaque projet, j’ai estimé le niveau de risque (probabilité et impact).

Dans mon cas, je ne suis jamais parvenu à identifier d’opération rentable au regard du risque. Le cout des travaux était trop important au regard du prix au mettre carré. (les prix de la rénovation peuvent dépasser 1500 euros/m2.)

Avec le recul, j’ai passé beaucoup de temps sur le chiffrage de ces projets. Néanmoins, je ne le regrette pas, cela m’a permis d’apprendre beaucoup et de rencontrer de nouvelles personnes.

En synthèse, je vous conseille de pousser les chiffrages, de rencontrer des MOE et architectes. En première phase un macro chiffrage ou un avis permettront de vous orienter. Dans un second temps, vous pousserez les chiffrages plus précisément.
Je vous conseille également d’évaluer l’impact du risque de l’opération et notamment le worst case.

Bonne journée à vous.

Pour savoir la qualité du bâtiment : visiter avec maçon ou archi de plus de 50 ans. Aucun des deux ne s’engagera au vu d’une simple visite, néanmoins vous en apprendrez énormément. Ca vous coûtera zéro / un coup à boire / un repas au resto selon comment vous gérez le truc.

A ce stade, il ne s’agit pas de chiffrer en détail. De plus, demander à un archi d’aller ainsi jusqu’à l’avant-projet va vous coûter en honoraires. Non, à ce stade, il me semble qu’il faut surtout savoir si ce sont des travaux standard ou bien s’il y a une pathologie du bâti (fissures, fondations faibles, mérule, etc). Si vrament vous vouliez vous lancer, il est vrai qu’il faudra, ultérieurement, chiffrer précisément.

Sur les travaux : pour un immeuble complet dans l’état que vous dites, c’est infaisable soi-même. Il vous faut des professionnels au moins pour le gros-oeuvre et pour les postes les plus sensibles (électricité, plomberie…).

Sur la responsabilité : vous agissez quasiment comme un promoteur. En pratique, vous devriez prendre un architecte et une assurance dommages-ouvrage, à peu près comme si vous construisiez un immeuble neuf.

Au niveau de la rentabilité : combien vaut un immeuble en bon état dans cette ville ? Si c’est moins de 2000 €/m², il ne faut surtout pas aller sur un tel projet. Le coût de la rénovation complète dans l’ancien, c’est entre 1000 et 4000 €/m².

En fait, si le prix d’un immeuble en bon état est de 1200 €/m² dans cette ville, et que le coût de la rénovation est de 1500 €/m², le vrai prix de l’immeuble est de -300 €/m². Eh oui, prix négatif.
Ce qui veut dire que, même si on vous le donnait, il ne faut pas le prendre. D’où le fait qu’il ne se vende pas avec un prix positif !

Après, les solutions pour rénover malgré une valeur trop basse dans la ville sont bien connues :
1) faire soi-même ; on peut s’en tirer entre 300 et 500 €/m². Sur un immeuble complet c’est quasiment infaisable tout seul (rien que la grue et l’échaffaudage… Si on n’est pas maçon, couvreur et façadier à la fois…).
2) Ou bien, on y met une paire de gars payés au black. Outre que c’est illégal et qu’on risque très gros en cas de contrôle ou d’accident du travail, on n’a aucune idée de la qualité ni de combien de temps ça va prendre.
Donc ces deux solutions très fortement décommandées sur un immeuble complet.

Lisez très attentivement ce retour d’expérience, je crois qu’il contient l’essentiel de ce qu’il y a à savoir sur ce sujet : Bed43fr [31] : immeuble de rapport (grosse rnovation) p.2

Dernière modification par Bernard2K (02/02/2023 16h24)