Dispositif Loc'Avantages : intérêt et choix des modalités ?

Le ministère du logement a lancé le dispositif Loc’Avantages, via l’ANAH.

Il a vocation à favoriser l’accès au parc privé de logements aux ménages en situation de précarité (plus ou moins avancée).

Dans ce dispositif, le propriétaire accepte de consentir une remise sur le loyer (vs. loyer moyen du quartier), en contrepartie d’un crédit d’impôt.

Par rapport à d’autres systèmes (Pinel, etc.) de défiscalisation, où les intermédiaires captent une partie de la remise fiscale et incitent des propriétaires à ne pas être trop regardants sur la qualité du bien construit et sa liquidité (à la location et à la revente), on pourrait croire que celui-ci pourrait être plus incitatif à privilégier la qualité. Mais ce n’est pas si clair.

Je vous partage mes réflexions et mes interrogations, et suis preneur de vos avis.

Je vous conseille aussi la lecture de cet article plutôt clair, avec un simulateur financier bien fait.

Niveau de loyer et ménages qui peuvent y prétendre
Trois niveaux sont définis :
- Loc1 (intermédiaire) : loyer réduit de 15% par rapport au loyer de référence du quartier
- Loc2 (social) : loyer réduit de 30%
- Loc3 (très social) : loyer réduit de 45%

Chacun des niveaux conditionne le revenu maximal du locataire.

Ces plafonds de revenus sont définis dans un arrêté du 21 décembre 2022.

Intermédiation

Deux formules existent : avec intermédiation et sans intermédiation.

Je ne reviendrai pas sur les raisons qui ont poussé le législateur à distinguer cela (il faut bien faire vivre un tissu d’intermédiaires, notamment associatifs), mais choisir ou non un intermédiaire conditionne la remise fiscale :

- Loc1 : crédit d’impôt de 15% sans intermédiaire, et 20% avec
- Loc2 : crédit d’impôt de 35% sans intermédiaire, et 40% avec
- Loc3 : obligation d’un intermédiaire, pour un crédit d’impôt de 65%

Martingale ?

Excel à l’appui, louer sous régime de Loc’avantages est financièrement intéressant. Selon son taux d’imposition et le niveau choisi, le bailleur gagne l’équivalent de 0.5 à 2 mois de loyers, par rapport à une location nue.
(La comparaison avec une location meublée en LMP ou en LMNP est en revanche moins claire.)

Sauf que ça, c’est la théorie, qui fait l’impasse sur tous les aléas du système, et en particulier le fait que les locataires sont plus ou moins bien choisis, plus ou moins solvables, plus ou moins précautionneux avec le logement (travaux à la sortie), et vont plus ou moins le quitter à la fin du bail …

Catégorie d’intermédiaire

Deux catégories d’intermédiaires existent :
- les agences immobilières sociales (conventionnées)
- les associations conventionnées Solibail

Là aussi, en théorie, recourir à une association est plus économique (pas de frais de gestion, bail établi au profit de l’association, qui fait son affaire de la relation au locataire et de l’entretien du logement).

Sauf que dans la pratique, les témoignages négatifs sont nombreux sur les associations Solibail, dont la raison d’être est plutôt de sauver le gentil locataire que faire le bonheur du méchant propriétaire.

Et donc ?

J’en suis là dans ma compréhension de ce dispositif.

L’incitation à passer par un intermédiaire me parait contre-productive, car cet intermédiaire n’est que faiblement incité à agir dans l’intérêt du bailleur (et l’association agréée Solibail est à ce titre sans doute encore moins incitée que l’agence immobilière sociale).

Intuitivement, j’ai envie de fuir ce dispositif, mais je me dis en même temps qu’il y a des personnes en situation de précarité temporaire, qui ont besoin d’un coup de pouce pour s’en sortir, et qui ne vont pas nécessairement se comporter comme des gorets. Et que dans ces cas là, tout le monde y gagne : le bailleur, le locataire, et même l’intermédiaire.

Preneur de vos avis et de votre expérience Loc’avantages, Solibail, etc.

Mots-clés : loc'avantage, loyer solidaire, solibail