Portefeuille immobilier et financier de Franck059

Franck059 a écrit :

Merci pour le lien.

Je viens de simuler un investissement sur le CW8 pour un investissement régulier mensuel et en tenant compte des frais d’achat de Bourse direct.

CAGR de :
6,40 % sur les 15 dernières années
5,56 % sur 20 ans
4,63 % sur 25 ans
4,71 % sur 30 ans
4,78 % sur 35 ans
5,09 % sur 40 ans

Pas de quoi sauter au plafond selon moi.
Et de quoi nourrir ma réflexion sur un portefeuille orienté plutôt rente…

Je ne comprends pas, le CAGR est directement affiché et est bien supérieur (sauf erreur de ma part) depuis 1978 il est de 10%

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … g_0294.jpg

Excusez moi j’avais mis un one shot dans la simulation, il semble en effet que le DCA réduise le CAGR

Petit point mensuel après les échéances de prêt sur les SCPI ce jour.

Valeur totale 466 000 €
   Crowdfunding   3,7 %
   Liquidités       16,1 %
   PEA(CW8)      28,8 %
   SCPI              51,4 %

Du fait d’un capital restant dû diminuant, la valeur du portefeuille de SCPI progresse ce mois d’un peu plus de 1800 €.
Aucune nouvelle pour l’instant de la part de Fiducial au sujet de l’absorption d’Atlantique Pierre par Capiforce.

Le TRI annuel brut du PEA est de 6,17 %.
A comparer au rendement annuel de 5,78 % de l’indice MSCI World (en net et en euro) depuis près de 24 ans (au 31 décembre 1998).
Petite anecdote, le CW8 étant actuellement à -11,5 % sur son plus haut historique, je me suis aperçu que je pouvais encore acheter 1 part avec les liquidités du PEA qui sont désormais réduites à la portion congrue.
Finalement je reste investi sur le MSCI World uniquement.

Et une fois de plus, deux nouveaux remboursements ont été reportés en crowdfunding immobilier !
L’un chez Clubfunding initialement prévu en septembre et reculé en décembre.
L’autre chez Koregraf initialement prévu au T3 de cette année et reculé au T4.
Je serai très heureux si je parviens à récupérer la totalité de cette poche (un peu plus de 17 000 €) avant le deuxième semestre 2023.
On ne m’y reprendra plus.

J’engage une réflexion sur l’ouverture de deux PER, pour madame et moi.
Si l’âge de départ à la retraite est retardé à 65 ans, nous serons concernés dans 11 et 13 ans.
Néanmoins il me reste à calculer quel pourra être notre TMI (actuellement 30 %) à ce moment là.
Certes les pensions seront plus basses que les salaires actuels MAIS les loyers des SCPI pourraient bien représenter alors au moins le tiers de nos revenus.
Mais nous pourrions revendre les parts de celles-ci au moment opportun…
A moins que nous ayons les moyens de cesser toute activité dès 60 ans ce qui ne manquera pas de baisser drastiquement le montant des pensions qui nous seraient dues après 5 ans de mise en disponibilité.
Vraiment pas simple du tout d’avoir une vision claire sur ce sujet !

Bilan trimestriel après que les SCPI ont versé leurs dividendes à la fin du mois d’octobre et tandis que le MSCI World est à -9,4 % par rapport à son plus haut historique atteint le 4 janvier 2022.



1. Actions (CW8 en PEA)

Un versement de 4500 € a été effectué sur le PEA il y a quelques jours alors que l’ETF CW8 d’Amundi était à près de -12% sur son plus haut.
C’est le 6e versement de ce montant pour cette année.
Mon PEA ouvert en octobre 2018 est désormais investi à 82% de sa possibilité.
Le TRI annuel brut est de 7 % tout rond.
A comparer au rendement de 6,03 % de l’indice World (en euro et net returns) à la date du 31 octobre et cela depuis le 31 décembre 1998 soit sur près de 24 ans.
Vu la période troublée que nous traversons, j’en suis plutôt satisfait. D’autant que je me fixe un objectif de rendement annualisé net compris entre 4 et 6% (ici le TRI revient à 5,86 % net de prélèvements sociaux).
En tenant compte de la règle des 4%, le revenu mensuel théorique serait de 474 € bruts (463 € nets).

2. Immobilier (SCPI)

Ce trimestre, l’ensemble de nos 7 SCPI en PP ont versé 4940 € bruts soit environ 4397 € nets.
Une projection annuelle me donne en estimation basse un rendement annuel de 4,36 % nets pour l’ensemble.
Je me satisfais là aussi de ce taux.
La valorisation de l’ensemble de nos parts (déduction faite chaque mois du capital restant dû de l’ensemble de nos prêts) progresse chaque mois désormais de plus de 1813 €.
A noter que plus de 3 mois après l’arrêt des confrontations sur le marché secondaire, Fiducial Gérance n’a toujours fourni aucune communication officielle quant à la fusion de la SCPI AP1 (dont nous détenons des parts) avec la SCPI CAPIFORCE PIERRE (dont nous ne détenons pas de parts).

3. Taux (Livrets + Assurances-vie + Crowdfunding immo)

Nos livrets A et LDD sont toujours à leur plafond.
Quelques remboursements pour environ 1000 € ont été effectués par les plateformes Wiseed et Clubfunding, essentiellement deux chez Wiseed (intégraux) et un troisième partiel chez Clubfunding.
Au rythme où cela va, je serai toujours très heureux d’être débarrassé totalement de cette poche à la fin du premier semestre 2023.
Sa part dans le portefeuille est passée en un trimestre de 4 à 3,4%.

A noter que je recherche toujours (sans succès) des livrets ou comptes épargne ou comptes à terme rapportant au moins aussi bien que nos livrets réglementés, ceux-ci étant à leur plafond.

En conclusion, la cible pour le portefeuille est tenue, avec 30 % d’actions et 50 % d’immobilier locatif et, au sein de la poche financière, un ratio avoisinant le 60/40.

Dernière modification par Franck059 (01/02/2023 12h22)

Bon choix de SCPI !
Seule la dernière est contestable.

Quelques petites remarques sur la Méthodologie .

Pour faire le Bilan annuel, on attend en général fin janvier :
décalage du versement des revenus du dernier trimestre.

Le calcul du rendement sur un prix de souscription historique (jusqu’à 2010) est-il le plus pertinent ?
En général on prend le prix de part acquéreur au 1er janvier de l’année, voire le dernier prix vendeur.

Surpris de la faible différence entre brut et net d’impôt et de prélèvements sociaux ,
alors que la part globale de patrimoine à l’étranger est minoritaire.
Vous prenez en compte la déduction des intérêts d’emprunt ?

Bonnes fêtes de fin d’année !

Je viens d’effectuer le classement de nos SCPI selon leur part de patrimoine investi hors de France, en regardant le dernier bulletin trimestriel (ou semestriel) :

En italique les SCPI acquises en nue-propriété
Corum Origin       95 % à l’étranger
Pierval Santé       72 %
Primovie           37,9 %
Efimmo1          24,6 %
Immorente       22,4 %
PFO2                19,7 %
Epargne foncière 9,9 %
Elysées Pierre        0 %
Atlantique Pierre    0 %

Pour les 7 SCPI acquises en pleine propriété, si je proratise à la louche par rapport aux dividendes versés en 2022 par chacune d’entre elles, j’obtiens en gros 26,8 % de revenus de source étrangère pour l’ensemble.

A plus ou moins long terme, au vu de la pression fiscale sur les revenus fonciers français, nous ne devrions pas conserver certaines SCPI.

De nombreux retards dans les remboursements mais aussi des retards dans la communication suite aux problèmes rencontrés.
C’est quasi généralisé à toutes les plateformes, en ce qui me concerne :
Wiseed
Fundimmo
Homunity
Koregraf
Clubfunding
Hormis deux projets, l’ensemble de ceux qui devaient être remboursés aux 3e et 4e trimestre 2022 ont été reportés au 1er semestre 2023.
Je croise les doigts pour récupérer mes mises. Ce n’est pas gagné.
Le risque encouru est clairement mal rémunéré (surtout depuis la remontée des taux, car je ne constate pas qui plus est de remontée de ceux proposés sur les plateformes).
J’ajoute par ailleurs que j’avais sélectionné les projets les plus sérieux (grandes villes, commercialisation à au moins 75 % par exemple).

La disparition de cette poche de mon allocation (je l’espère au premier semestre 2023) devrait clairement aussi simplifier mon portefeuille.

Un exemple concret, le plus récent :
Le projet La Maison chez Clubfunding (j’ai investi 1000 €)
Retardé avec un échelonnement du remboursement sur 5 mois : 4x 100 € puis 600 €, en même temps que les intérêts (lesquels sont mensualisés sur cette plateforme)
Tout commence bien, le remboursement de novembre s’effectue comme prévu en début de mois.
Puis début décembre, le deuxième donc, n’a pas lieu ni non plus le versement des intérêts mensuels.
A ce jour, j’attends toujours une communication de Clubfunding.

Il y a même deux ou trois projets pour lesquels un recours juridique sur d’autres plateformes, comme Fundimmo.

Dernière modification par Franck059 (22/12/2022 11h54)

L’année 2022 se clôturant, j’en profite pour faire un point d’étape de la part Actions de mon portefeuille (CW8 en PEA):

Depuis son ouverture (24 septembre 2018), soit 4 ans 1 trimestre environ, mon PEA affiche un TRI annuel brut de 4,04 % (à la date d’aujourd’hui).

A supposer que je le clôture - ce qui est purement théorique car âgé de moins de 5 ans et que j’envisage des retraits partiels dans 8 à 10 ans - le TRI annuel net est de 3,37 %*.

Ce n’est certes pas folichon mais l’on reste dans la fourchette basse de ce que j’attends sur le long terme : entre 4 et 6 % de rendement annuel brut.

A ce rythme de 4% par an, en considérant l’ouverture d’un 2e PEA et en tenant compte de versements trimestriels de 4500 €, une simulation donne 354 000 € dans 8 ans soit environ 1180 € de retrait brut mensuel (règle des 4 %).

Mon PEA est désormais rempli à 84,7 %.
Le CW8 étant à - 14,3 % sur son plus haut atteint le 4 janvier 2022, ça me semble être une opportunité pour espérer remplir ce PEA pour ses 5 ans avec un PRU pas trop élevé (actuellement 353,74 € la part).

D’ici le 24 septembre prochain, il reste à y abonder 23 000 €.
Les revenus de nos SCPI devraient apporter 13 500 € environ, et le complément pourrait être apporté par les remboursements à venir dans des opérations de crowdfunding immobilier dont certaines sont en retard (environ 17 000 €).

Néanmoins, si les marchés actions devaient continuer à se creuser début 2023, je n’exclue pas de prélever sur nos livrets les sommes nécessaires pour profiter d’achats soldés (notamment si le CW8 passe sous les - 20 % par rapport à son plus haut).

Prochain rendez-vous début février après le versement fin janvier des loyers des SCPI. En attendant, passez un bon réveillon et une bonne année 2023 !

*A comparer à l’inflation lissée d’octobre 2018 à décembre 2022 qui ressort à 2,1 % par an.

Dernière modification par Franck059 (31/12/2022 11h35)

Et prenez bien en compte que les impôts vont augmenter tous les ans du fait que vos intérêts à déduire seront moins importants. Sans oublier qu’une hausse de la CSG n’est pas à exclure sur la durée de votre crédit.

Bonjour ! Compte rendu trimestriel, le premier de 2023.



1) Actions

Les dividendes et plus-value des SCPI, ainsi que trois remboursements en crowndfunding immobilier et quelques liquidités traînant sur le compte courant ont permis d’investir sur mon PEA 4500 € en décembre et 6500 € début février.
Celui-ci atteint 89 % de son plafond de versements possibles.
A la date du 7 février 2023, le TRI annuel brut depuis son ouverture (24 septembre 2018) est de 7,16%.
Toujours investi uniquement sur l’ETF synthétique CW8 d’Amundi qui réplique l’indice MSCI WORLD.
Cet indice est actuellement à -7,1 % sur son plus haut atteint le 4 janvier 2022.

2) Immobilier

Légère augmentation du prix de part de Pierval Santé acquise en nue-propriété à 10 ans.
Primovie acquise (avant Pierval Santé) en nue-propriété à 15 ans continue de nous verser le résultat des plus-value une fois par an (sur ce point, politique différente de Pierval Santé).
Pour les 7 autres SCPI en pleine propriété acquises à crédit, le portefeuille s’apprécie désormais de 1827 € par mois du fait de la baisse du capital restant dû sur nos crédits.
La fusion d’Atlantique Pierre 1 absorbée par Capiforce Pierre n’est toujours pas réalisée. Le processus est long je trouve (le marché secondaire est fermé depuis plus de 6 mois maintenant).
La pression fiscale s’amplifiant et les dividendes diminuant, 2023 devrait être l’année de retrait de la plupart de nos SCPI (acquises il y a 10 à 12 ans). Nous devrions toutefois garder Corum Origin.
Les crédits étant toujours en cours, cela ne devrait toutefois pas être simple.
Ensuite, la part en SCPI sera réduite autour de 25 % - 30 % en privilégiant l’enveloppe de l’assurance-vie et en considérant la SCPI étrangère (à 95%) Corum Origin ainsi que les deux autres en nue-propriété ci-dessus mentionnées.

3) Liquidités, livrets et fonds €

Nos livrets restent au taquet (2 livrets A et 2 LDD) à 3% net désormais depuis février.
Ils pourraient néanmoins en partie servir à rembourser les crédits (si cela devait s’avérer nécessaire) avant les ventes de parts de SCPI. Dans ce cas, on procéderait en se retirant d’une SCPi à la fois.
Il traîne quelques euros sur mes 3 assurance-vie Boursorama Euroexclusif, Linxea Avenir 1 et Linxea Spirit 1.

4) Crowdfunding immobilier

Il reste encore un peu plus de 13000 € sur des projets dont les trois-quarts ont été prolongés, et le tiers qui font même l’objet d’un contentieux. Hâte de me débarrasser de cette poche dont je souhaitais que ce soit le cas au premier semestre 2023. Mais je crains qu’il ne m’en reste des traces au deuxième semestre…

Pour le broker, je pense qu’il vaudrait mieux demander à Mme celui elle préfèrerait (lui montrer les présentations de chaque et lui laisser celui qui lui parait le plus accessible).
Pour la répartition, toutes vos propositions sont bonnes et honnêtement, bien difficile de trancher. A votre place, je ne lui conseillerais que l’ETF que vous suivez (donc CW8, a priori).

Rappelez-vous que ce sera toujours son PEA, donc autant qu’elle comprenne un minimum ce qu’elle détient, afin qu’elle ne vous reproche pas une perte éventuelle.

Un dicton dis: "si vous hésitez entre 2 choix, tirez à pile ou face… votre sentiment au résultat vous informera sur ce que vous vouliez vraiment".

On est un peu dans cette situation: vous hésitez, et face à mon avis, vous insistez sur le choix contraire (ce n’est pas une critique de ma part). Vous ne semblez donc pas du tout à l’aise avec l’idée d’investir 300K€ uniquement chez Amundi, donc partez sur BNP !
L’important dans une allocation passive, c’est d’être à l’aise avec votre investissement. Donc suivez votre sentiment (même si c’est le contraire de mon avis, je pense vous avoir au moins servi un peu )