Apport de parts de SCPI à une SCI : comment faire ?

Vous ne citez pas les droits d’enregistrement sur la vente de part de SCPI de gré à gré? 5% du montant de la vente. Vous financez comment vos parts d’usufruit, il est improbable que la banque vous suive la dessus.

Tant qu’à parler à une banque, je vous suggérerai de garder ce que vous avez et d’augmenter la taille du portefeuille. Les intérêts sont déductibles et il est difficile de trouver des financements.
Du moment que votre projection est que les SCPI sont rentables, achetez-en plus. A 15% de taux vous n’avez pas grand chose à gagner à optimiser la base imposable de votre SCI.

Aucun acte d’apport n’est nécessaire. Juste un CERFA de vente de ces parts a votre SC.

Possible de faire un apport qui a une créance ? Pour moi ça sonne comme une vente à soi-même.

La rémunération de l’apport en nature est possible par l’inscription d’une créance en compte courant : c’est ce qui ressort de recherches internet (je n’ai pas encore interrogé ChatGpt…).

C’est d’ailleurs classique pour une société : on peut lui faire un apport en espèce ou en nature.

Je poursuis ma recherche et vous tiens au courant mais effectivement si cela n’aboutit pas une solution pourrait être une contrepartie en parts sociales (ça semble plus lourd cependant).

Oui vous avez raison : de mes recherches il ressort qu’un apport pur et simple est rémunéré par augmentation de capital.

Cet apport ne semble pas fiscalisé si l’on s’engage à conserver 3 ans les titres remis en contrepartie de l’apport : art. 810 III alinéa 2 du CGI.

Cependant le site impots.gouv.fr indique quant à lui que "les apports nouveaux, en numéraire ou en nature, réalisés à l’occasion d’une augmentation de capital sont soumis au même régime fiscal que les apports effectués lors de la formation de la société, quel que soit son régime fiscal".

Le même site indique que :
- les apports purs et simples (effectués en échanges de simples droits sociaux, exposés à tous les risques de l’entreprise), sont soumis au droit fixe de 375 euros (ou 500 euros pour les sociétés ayant un capital > 225 000 euros) si l’apporteur prend l’engagement de conserver les titres 3 ans (sinon l’apport est soumis au droit spécial de mutation qui serait de 5% si j’ai bien compris).

Mon expert-comptable n’a jamais pratiqué.

Si vous en connaissez un ayant déjà réalisé un tel apport en nature en contrepartie d’une augmentation de capital je vous remercie !

Je n’ai toujours pas compris s’il est possible d’amortir les 5% lors d’un apport en CCA et si oui, sur combien d’années.

Admettons que j’apporte 100 000€ de SCPI en CCA à ma SCI.
Je devrais donc payer 5000€ au fisc.

Maintenant si on prend l’hypothèse grossière que mes scpi rapportent 4000€ par an et qu’elles sont imposées en IS à 15% soit 600€/an.
Est-ce que ça veut dire que pendant 8 ans environ (8x600=4800€) environ je ne payerai aucun impôt le temps d’amortir ces 5% ?

Un apport en CCA c’est un abus de langage. Il s’agit d’une cession avec paiement du prix par avance en CCA.

Concernant le traitement fiscal, le Bofip vous apporte la réponse :

Sur le plan comptable (PCG, art. 321-10 et art. 321-15), les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’acte liés à l’acquisition d’une immobilisation peuvent, sur option, être rattachés au coût d’acquisition de l’immobilisation ou comptabilisés en charges.

Les dispositions de l’article 38 quinquies de l’annexe III au CGI prévoient que sur le plan fiscal, comme en matière comptable, les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’acte liés à l’acquisition peuvent soit être portés à l’actif du bilan en majoration du coût d’acquisition de l’immobilisation à laquelle ils se rapportent, soit être déduits immédiatement en charges.

L’option retenue est irrévocable et s’applique à toutes les immobilisations corporelles et incorporelles acquises. Une option distincte s’applique aux titres immobilisés, y compris titres de participation, et aux titres de placement.

Les frais concernés sont ceux supportés lors de l’acquisition des immobilisations, corporelles ou incorporelles, inscrites à l’actif du bilan :

- les droits de mutation et d’enregistrement ;

BIC - Frais et charges - Distinction entre éléments d’actif et charges - Valorisation des actifs - Immobilisations acquises ou créées | bofip.impots.gouv.fr

toujours selon ce que j’ai compris: si vous apportez vos SCPI (100k EUR), en fait ce qui ce passe vraiment, c’est :
- vous mettez 100kEUR sur le CCA de la SCI
- la SCI vous rend ces 100kEUR en echange de vos parts de SCPI (la vente de gre a gre)

Bilan: il reste 0 sur le compte de la SCI, votre CCA est maintenant a 100kEUR et votre compte perso est de retour a la case depart.

Cependant, il reste 5k EUR de frais fiscaux a payer par la SCI.

Soit la SCI a des fonds dispo (i.e. d’autres biens deja dans la SCI, voire son capital social) et elle pioche dedans, dans ce cas, pas d’augmentation de CCA. Soit la SCI n’a pas les fonds dispo et alors il faudra faire une avance en mettant 5k EUR dans le CCA, ils seront donc remboursables a un moment ou a un autre.

Tout ca me semble assez simple quand on met a plat les flux.

ochini a écrit :

Geronimo, le 01/02/2024 a écrit :

Les dispositions de l’article 38 quinquies de l’annexe III au CGI prévoient que sur le plan fiscal, comme en matière comptable, les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’acte liés à l’acquisition peuvent soit être portés à l’actif du bilan en majoration du coût d’acquisition de l’immobilisation à laquelle ils se rapportent

Merci pour ces précisions mais ce n’est toujours pas très clair pour moi.
Si je choisi cette option j’augmente mon CCA de 5%? Ce qui me permettra de retirer cette somme additionnelle sous forme de dividende sans payer de flat tax à un moment donné.
Donc théoriquement je récupère 30% de ces 5% à terme?

Désolé si je suis à côté de la plaque. Mais ce n’est pas évident pour moi ces subtilités et j’aimerais évaluer l’impact de chaque option.

En résumé : c’est la SCI qui est redevable des 5% de droits d’enregistrement. Peu importe la manière selon laquelle elle choisit de les comptabiliser, elle va les payer au Trésor public. En tant que tel le paiement de ces droits n’implique pas d’augmentation du compte courant, sauf si vous avancez les fonds à la SCI pour qu’elle les règle, auquel vas votre compte courant augmentera à concurrence.

En outre en cas de cession des parts à la SCI vous serez redevables éventuellement d’une taxation sur la PV (IR + PS) … ça n’apparait pas vraiment dans la conversation mais il faudra envisager le point.

Il y a toutefois un détail que je ne comprends pas : vous parlez de flat tax à 30% ce qui sous-entend que votre SCI est à l’IS. Or vous parlez également d’apport des parts de SCPI en franchise d’impôt ce qui laisse penser que votre SCI est à l’IR ..

Votre SCI est à l’IR ou IS ?

Dernière modification par RiposteFiscale (02/02/2024 14h24)

Bonjour Ochini,

Vous trouverez sur mon fil les réponses à votre question : ici

N’hésitez pas à me MP si besoin.

Yvan

Bonjour,

Mettre des actifs en SCI pour les détenir indirectement n’a rien d’abusif en tant que tel. La détention indirecte via des parts en lieu et place d’une détention directe de l’actif est archi-courant, et un moyen évident d’éviter le régime de l’indivision en cas de succession par exemple, ce qui est soit est largement suffisant pour que ce "montage" ait une justification juridique et économique qui écarte l’abus de droit.

Rappelons que l’abus de droit vise les situations n’ayant "aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales" (Article L 64 du LPF). Quand bien même la détention par une SCI à l’IS est avantageuse fiscalement dans certains cas, ça ne suffit pas pour déclarer que c’est abusif au sens de la loi fiscale.

Soit certains éléments sont omis dans votre présentation, soit votre banquier veut vous dissuader de procéder à l’opération pour d’autres raisons et trouve plus pratique d’invoquer celle-ci.