2023 : mauvais moment pour investir dans les SCPIs ?

Bonjour,

A titre d’information, je vous joins cette documentation concernant les SCPI : réglementation SCPI

Le prix de souscription d’une SPCI va pouvoir varier dans un range de -10% +10% de la valeur de reconstitution.

La société a donc une certaine latitude pour ne pas réviser à la baisse le prix de souscription si elle est confrontée à une baisse contenue de l’immobilier…

L’avantage des foncières permettrait aussi de faire un DCA, difficile à réaliser sur des SCPI qui ne se revalorisent pas souvent.

Dans la situation décrite, je suppose que l’objectif n’est pas de vendre demain ou dans deux ou trois ans, mais d’appréhender le flux de revenus. A ce niveau, les 7-10% des bonnes foncières sont mieux que les 4-6% des SCPI du haut du panier. La volatilité n’est pas vraiment un inconvénient quand on n’envisage pas de revendre vite. Et en ce qui concerne la valeur à la revente, dans 10 ans ou plus, même si les foncières étaient alors toujours décotés d’autant (dans le passé, la décote n’a pas toujours été à ce niveau…), ce ne sera pas pénalisant. Seuls ceux qui investissent à crédit n’ont guère la possibilité de privilégier les foncières.

Il faut aussi prendre en compte la fiscalité qui s’appliquerait aux dividendes des foncières, à comparer à celle sur les distributions des SCPI (et à celles en cas de démembrement, ou d’investissement via contrat d’assurance-vie, ou via d’autres moyens).
Selon la situation de chacun (et le pays de résidence fiscale de sisyphus), l’un ou l’autre sera plus favorable. Pour un contribuable français la fiscalité des foncière est presque systématiquement bien plus avantageuse que celle des SCPI (par ex avec 30% de TMI IR, les revenus des foncières seront imposées à 30% de PFU, vs 47.2% d’IR+PS pour la majorité de ceux des SCPI; et si on est concerné par l’IFI, l’avantage fiscal des foncières est encore plus important).

Je pense que la différence en terme de DCA sur les SCPI n’est pas tant la paperasse, mais vu que l’évolution du prix est très faible, il sera limité.

Si par exemple vous voulez mettre la même somme tous les mois pendant 2 ou 3 ans sur une SCPI, il est assez probable que cette somme soit identique ou presque à chaque fois et donc autant ne pas en faire pour ne pas perdre les mois de loyers par rapport à un investissement total dès le début.

Sur une foncière d’un mois à l’autre, il peut y avoir des écarts autrement + significatifs

Est ce un atout ou un inconvénient. Difficile à dire et ça dépend de l’évolution des cours.

Je vous comprends sur la SCPI. J’ai toujours eu l’impression que les foncières avaient un taux d’endettement + élevé et une réglementation bien plus permissives qui donnaient moins l’impression d’être propriétaire d’un ensemble de biens et paraissait être + risqué.

En scpi vous n’êtes  en rien "propriétaire en partie des immeubles dont est constituée la société" : vous êtes associé d’une société, qui possède un patrimoine immobilier, et c’est la société de gestion qui décide (exactement comme pour une foncière, où le management décide (et l’AG approuve, quasiment toujours…)) du montant qui vous est versé (mais payez des impôts sur votre quote-part des revenus de la SCPI -ce qui ne vous rend pas plus propriétaire des immeubles-, que ça vous soit distribué ou pas, alors qu’avec une foncière vous payez des impôts sur ce qui vous est distribué) et l’AG qui décide d’à peu près tout, en suivant presque toujours (les exceptions sont très rares !) les propositions de la société de gestion (parfois assez bêtement, quand c’est assez clairement au désavantage des associés, comme quand la société de gestion propose d’augmenter le montant de ses commissions, déjà bien confortables au vu des résultats plus que confortable des sociétés de gestion, comme récemment chez C.. Origin).

Dans les deux situations, vous n’avez guère de pouvoir. La seule exception, ce sont certaines petites SCPI (d’ailleurs un peu en voie de disparition, si je me fie au nombre de liquidations ou fusions de ce type de SCPI durant les dernières années), où les associés, quand ils parviennent à se regrouper et à se consulter, afin d’obtenir des statuts qui leur permettent réellement de peser un peu sur les choix et décisions de la société de gestion (ne serait-ce qu’en évitant que la SdG soit nommé dans les statuts, donc indéboulonnable, que le président de l’AG soit la SdG, et quelques autres "détails" qui permettent à la SdG de complètement verrouiller les votes en AG). Mais aucune de ces SCPI ne fera partie des propositions d’investissement d’un "conseiller" contacté sur internet (et en général, ces "conseillers" n’y ont pas de commission à gagner).

Dans les deux situation, il y a un cadre réglementaire (pour les SCPI le CoMoFi et l’AMF, pour les foncières en France les règles sur les SIIC, et ailleurs des règles plus ou moins ressemblantes) qui protège l’investisseurs de certains abus de ceux qui gèrent le parc immobilier. Mais ce cadre n’est en rien "parfait", et il y a déjà eu des "accidents". 

Pour les foncières, toutes ne se comportent pas de la même manière, toutes n’ont pas le même taux d’endettement (et d’ailleurs pas mal de SCPI sont aussi endettées, certes plutôt à 15-20% de leur patrimoine, quand les foncières avoisine souvent 40%), toutes n’ont pas un patrimoine constitué des mêmes types d’actifs (certaines sont diversifiées, plus ou moins, d’autres sont concentrées sur un type de biens, qui peut être des locaux commerciaux, des locaux d’habitation, ou d’autres niches comme par ex. des hôtels, des centres hébergement informatique, des tours de telecom, des locaux médicaux, des campus universitaires, etc.), et toutes ne suivent pps les indices boursiers de la même manière.

Dans les deux cas, il faut comprendre dans quoi on investi, et il est préférable (outre de diversifier) de suivre un minimum ce qui se passe au niveau des investissements et de la gestion du parc immobilier.

Il me paraît quand même difficile de dire que "l’endettement des SCPI / foncières n’est pas un sujet", il n’y a qu’à voir les rebondissement liées à l’AK avortée de URW pour s’en convaincre : sans dettes, le sujet n’aurait même pas été abordé !

Fondamentalement, il faut garder en tête qu’en ce moment le roulement des dettes des SCPI / foncières se fera dans l’extrême majorité des cas à un coût plus élevé que le coût actuel, avec pour impact direct une baisse des fonds disponibles à distribuer aux actionnaires. En cas de dette élevée, et possiblement croissante en terme de ratio dette/equity si les valeurs d’equity diminuent, on risque également des cessions d’actif au pire moment, voire les tant redoutées AK hautement dilutives (cf URW).

piwai a écrit :

Il me paraît quand même difficile de dire que "l’endettement des SCPI / foncières n’est pas un sujet", …

Fondamentalement, il faut garder en tête qu’en ce moment le roulement des dettes des SCPI / foncières se fera dans l’extrême majorité des cas à un coût plus élevé que le coût actuel,… En cas de dette élevée, et possiblement croissante en terme de ratio dette/equity si les valeurs d’equity diminuent, on risque également des cessions d’actif au pire moment, voire les tant redoutées AK hautement dilutives (cf URW).

@Piwai : mais qui l’a dit d’ailleurs  ? Dans le cas ou vous auriez mal lu/lu trop vite (cela arrive), vous admettrez qu’URW n’est pas tout à fait un exemple de "bonne gestion" (cf votre exemple : URW).

Par contre et sans esprit polémique, qu’est ce qui vous fait généraliser - factuellement - en disant qu’il faudra rouler la dette élevée pour l’ensemble des foncières (et  des SCPI ?) qui plus est au mauvais moment ?
Exemple : https://www.fonciere-lyonnaise.com/wp-c … 0223vf.pdf

@iqce

Dans votre exemple, la maturité moyenne de la dette est de 4,3 ans. Il y a donc fort à parier que des refinancement seront nécessaires prochainement… et vu le taux moyen à 1,7%, je vois mal comment ces refinancements pourraient être moins couteux !

Donc oui, URW est un exemple de mauvais management (mais pas forcément de mauvais actifs), et l’endettement est aujourd’hui plus que jamais (ou au moins plus qu’en 2022) un indicateur clé à regarder dans une foncière ou SCPI.

Chboeuf, question innocente : avez-vous demandé au CGP en question les commisions qu’il touche pour les anciennes SCPI vs les nouvelles SCPI en question ?

Cordialement

@Chboeuf :

Si vous imaginez une baisse prochaine des prix de 40-50% (vs le prix d’expertise de fin 2022), le raisonnement pourrait se tenir  (et encore : il vaudrait alors mieux ne pas investir du tout tant que cette baisse n’a pas eu lieu ! Si un tel scénario devait se réaliser, le marché pourrait se bloquer : regardez ce qu’il est arrivé sur le marché immobilier, comme sur les SCPI, anciennes ou récentes à l’époque, vers 1990). Si ce sont des baisses de 10% qui sont anticipées, le raisonnement est largement bidon, car l’impact, quand on prend en compte la durée de détention des SCPI (au moins une décennie, et en pratique beaucoup plus) est faible, et de plus l’argumentaire fait complétement l’impasse sur tous les risques supplémentaires qu’il y a au niveau d’une nouvelle SCPI.

La base du raisonnement me semble être quelque chose comme "les marchés ne sont pas efficients", et  "les acteurs expérimentés du marché sont moins malins que les petits nouveaux" (sans oublier que ces "nouveaux" ne le resteront pas : soit ils deviendront expérimentés et auront un parc existant substantiel, soit ils disparaitront, ou pour les grosses sociétés de gestion leur nouvelle SCPI en échec finira fusionnée avec une ancienne ). J’ai du mal à adhérer…

L’argument "on voit fleurir plein de nouvelles SCPI investissant en Europe" est lui aussi assez faible : songez qu’il y a 10 ans, une SCPI qui annonçait vouloir investir hors de France générait plein d’objections et de critiques (il est vrai que les quelques SCPI qui s’y étaient risquées avant avaient souvent fait de mauvaises expériences, sans doute parce qu’elles n’avaient pas respecté certains principes de base, à commencer par "bien connaitre le marché où on investi, y compris les aspects légaux et fiscaux, et les locataires des biens qu’on achète"). En fait la plupart des sociétés de gestions de SCPI démarrent, ou ont démarré récemment, leurs investissements hors de France, et elles s’appuient souvent largement sur des partenaires dans les différents autres pays (et rien ne garanti que certaines nouvelles SCPI investies hors de France ne seront pas des catastrophes).

Pour ma part, je privilégie les investissement avec des gestionnaires immobiliers qui ont fait leurs preuves sur les marchés qu’ils visent (vs les nouveaux venus, avec lesquels je n’investi qu’avec parcimonie, pour ceux qui semblent les plus prometteurs), et les investissements sur lesquels je peux identifier dès maintenant une décote substantielle (au niveau du entre le prix payé par l’investisseur et la valeur de marché, de patrimoines similaires, de SCPI ou de SIIC/REIT), susceptible de servir de marge de sécurité.

FR0014004GX5 - Primonial Capimmo - Synthèse

03-03-2023 (Hebdomadaire)

Dernière variation :
-1.53 %

SC Tangram | FR0013428349 - Performances

Performance 2022 : 2,40 %    

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