Associé qui devient propriétaire du bien immobilier détenu par sa SCI ?

patrickoo · #1

Bonsoir,

Nous possédons une SCI IR depuis 2010 avec ma soeur à 50/50.

A l’instant t, la SCI est propriétaire de 2 maisons en location nue (au départ nous avions une autre maison qui a été vendue en 2020).

Les 2 maisons sont louées dont une par notre mère qui paie son loyer.

Ma soeur a besoin d’argent, nous allons donc revendre à la fin du bail une des maisons. Ma soeur récupérera la moitié et je souhaite avec la somme restante améliorer l’isolation de la maison louée par ma mère. Cela créera du déficit foncier.

Avec l’accord de ma soeur, on souhaite, le plus tard possible, que je devienne propriétaire de cette maison. La SCI vendrait au prix du marché (le plus bas possible), je rachéte la totalité pour devenir propriétaire et ma soeur récupére sa part.

Il y aurait surement une plus value, frais de notaire, remboursement du prêt immobilier.

Je ne cache pas qu’on effectue un déficit fiscal dans cette maison pour ensuite en devenir propriètaire. Pour moi c’est un avantage de faire des travaux de rénovation, de connaitre la maison.

D’un point de vue la loi, fiscalité, peut-on avoir un abus de droit dans ce cas du fait que ma mère est locataire, que je sois à 50/50?

Voyez-vous des remarques?

Patrick

Mots-clés : associé, fiscalité, imposition, propriétaire, sci (société civile immobilière)

RiposteFiscale · #2

Bonjour

L’abus de droit fiscal implique la caractérisation d’un acte fictif ou d’une application littérale des textes dans un but contraire à l’intérêt du législateur pour un but exclusivement ou principalement fiscal.

En l’occurrence, que la SCI engage des travaux qu’elle passe en charge, quand bien même il en résulterait un déficit fiscal, paraît légitime. Dès lors que le bien est affecté à une activité de location nue pour un loyer de marché et que vous ne passez pas en charge sans revenu en face (ce qui conduirait à une remise en question du déficit), et même s’il s’agit d’un membre de votre famille, je ne vois pas ou est l’abus de droit. Vous ne faites qu’appliquer les dispositions du CGI qui disposent que revenu taxable c’est produit imposable - charge déductible. Comme le dit le bofip "Pour être déductibles, les dépenses doivent être engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu". Les travaux vous permettent de conserver votre bien en état et de pérenniser l’activité de location.

Seule point de vigilance qui me paraît devoir être précisé : Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.

Si vous imputez un déficit foncier sur votre revenu global, même par transparence fiscale via la SCI, vous devez vous astreindre à poursuivre l’activité locative pendant ce laps de temps. Une fois ce temps écoulé, vous pouvez parfaitement arrêter de louer et la SCI mettre à disposition des associés ce bien à titre gratuit ou le vendre. Même si un déficit a été antérieurement imputé.

Rien ne vous oblige à louer ad vitam ou à conserver le bien.

Remarque : peut-être mieux sera-t-il plus intéressant de racheter les 50% de votre sœur que l’immeuble lui-même. Vous payeriez des droits d’enregistrement de 5% sur la valeur des titres (valeur fiscale à corriger selon la jurisprudence QUEMENER) plutôt que des frais de notaires sur la valeur totale de l’immeuble. A voir selon les chiffres !

Détenir un immeuble via une SCI qui n’a aucune activité locative implique très peu de formalités.

Canyonneur75 · #3

RiposteFiscale a écrit :
Seule point de vigilance qui me paraît devoir être précisé : Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.

Si vous imputez un déficit foncier sur votre revenu global, même par transparence fiscale via la SCI, vous devez vous astreindre à poursuivre l’activité locative pendant ce laps de temps. Une fois ce temps écoulé, vous pouvez parfaitement arrêter de louer et la SCI mettre à disposition des associés ce bien à titre gratuit ou le vendre. Même si un déficit a été antérieurement imputé.

Il convient de garder à l’esprit que l’arrêt de l’affectation à la location avant le délai prescrit entraine (voir le Bofip dédié, cote 260) une reprise du (ou des) déficit(s) indûment imputé(s) sur le revenu global qui peu(ven)t être néanmoins imputé(s) sur les revenus fonciers des dix années suivantes dans les conditions de droit commun.
Cette reprise est pénalisante si on n’a plus de revenus fonciers. En revanche, en contrepartie d’une avance de trésorerie, le déficit imputable sur les revenus fonciers apportera une diminution d’impôt égale à TMI + 17,2% alors que le déficit imputable sur les autres revenus apportera une diminution d’impôt égale, au mieux au TMI…

En revanche, si vous financez intégralement les travaux, le déficit restera imputable aux 2 associés à 50/50, et ce financement apparaîtra, à mon sens, dans votre compte courant d’associé.

Si votre soeur n’a plus après la session de ses parts ou la liquidation de la SCI de revenus fonciers, la problématique de la requalification du déficit foncier se posera.

Canyonneur

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RiposteFiscale a écrit :

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