Shonen07 : étude de cas immobilier (SCI familiale)

Shonen07 · #1

Bonjour,

J’ai fais des recherches sur le forum et j’ai trouvé d’anciens messages datant de 2014 à 2021 mais je n’ai pas trouvé la réponse avec certitude (même si ça m’a donné une petite idée) donc je me permet de poster ce message.

Ma femme et moi ayant un gros emprunt sur notre résidence principale et 2 biens en locations, notre taux d’endettement dépasse les 50%. Pas pratique pour continuer à investir dans l’immobilier.
La famille de ma femme (sa sœur et ses parents) veulent investir dans leur premier bien mais ont peur de se lancer. Les 2 ont un taux d’endettement inférieur à 33% et cela m’a fait réfléchir sur la possibilité de monter une SCI familiale (Normalement IS mais c’est encore à l’étude) entre ses 4 personnes. Est ce que le fait d’avoir des associés qui peuvent emprunter peut compenser le taux d’endettement de ma femme ?
Par exemple Achat d’un appartement qui sera mis en location :
Parents = 50% de parts : taux d’endettement 0
Soeur = 25 % de parts : taux d’endettement 25%
Ma femme : = 25 % de parts : Taux d’endettement 50%

Le but étant qu’ensuite les parts soient données par les parents aux 2 enfants pendant la durée de location et selon les plafonds de Don actuels.

Dans les discutions sur ce forum j’ai souvent lu que c’était à l’appréciation du banquier mais que les taux d’endettements étaient forcément pris en compte au moins pour la responsabilité des associés. Mais sachant que les messages sont un peu ancien, cela a pu changer avec les nouvelles règlementations.

Est ce que cela vous paraitrait possible ?
Si oui serait-il possible de pousser le bouchon un peu plus loin en faisant la même chose de mon coté ?

Merci pour vos réponses

Edit : Mon sujet a été déplacé ? il me semblait l’avoir mis dans discussion générale sur l’immobilier.

Dernière modification par Shonen07 (08/02/2023 13h38)

Mots-clés : location, sci familiale, taux d'endettement

PascalD · #2

Bonjour,

Je vais vous répondre au regard de mon expérience datant de Septembre 2022.
Mon cas est proche du votre et consistait à l’obtention d’un crédit pour une SCI familiale à l’IS. La question sous-jacente était donc l’éligibilité d’une telle SCI aux critères du HCSF et notamment du taux d’endettement inférieur à 35%.

En synthèse l’appréciation est différente selon les banques :
- Certaines banques considèrent systématiquement une SCI à l’IS comme une entreprise et donc à ce titre non soumise aux critères du HCSF,
- Certaines banques assimilent systématiquement les SCI familiales aux régimes des particuliers.
- Certaines banques ont des règles dépendant des statuts de la SCI (en creusant un peu, les critères sont pas exemple l’objet de la SCI)
- Certaines banques ont des critères plus obscures dépendant de l’instruction de votre interlocuteur.

Dans mon cas, les banques régionales semblaient beaucoup plus intéressées par mon projet. Je pense que vous pourrez difficilement éviter la tournée des Banques de votre secteur afin de comprendre leur fonctionnement spécifique.

Bonne chance dans vos recherches.
Je lirai avec attention vos conclusions.

Shonen07 · #3

Bonjour,

J’ai eu un retour de la Banque postale de ma région que je viens vous partager.

Chez eux, le taux d’endettement doit être respecté pour chaque membre de la SCI. Pire, chaque membre doit être couvert à 100% par l’assurance, ce qui fait qu’en multipliant les membres, le taux d’usure est dépassé systématiquement. Ils demandent aussi que chaque membre de la SCI ait un compte chez eux.
En gros ils m’ont dit que c’était pas le moment et que passé par une SCI chez eux n’est pas avantageux.

ça va être plus compliqué que prévu.

LaPinceNordiste · #4

Poursuivez dans les banques dites "mutualistes" !

Jolan · #5

Bonjour,

Ce qui compte c’est le taux d’endettement global de l’ensemble des associés.
C’est à dire que pour connaître votre taux d’endettement, il vous faut additionné l’ensemble de vos revenus ainsi que vos dettes pour connaître votre taux d’endettement.

S’il est inférieur à 35%, vous pouvez emprunter.
En sachant que si vous avez des liquidités en banques, vous pourrez dépasser ce taux d’endettement.
Car cela rassure les banquier d’avoir du cash en banque.

Je vous recommande d’investir en SCI à l’IS, c’est la fiscalité la plus avantageuse.

Message édité par l’équipe de modération (01/05/2023 12h43) :
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Shonen07 · #6

Bonjour,

Cela dépend de la banque, comme expliqué dans mon message précédent la banque postale ne procède pas comme ça pour le global mais au cas par cas.

Mais pour le moment j’ai mis ce projet en stand-by pour continuer à alimenter mon PEA et j’ai pris des SCPI.

Je reprendrai la recherche quand j’aurai soldé un crédit.

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