Vers un marché bloqué pour les SCPI de bureaux ?

Disons que à ce stade les SCPI pour lesquelles il y a des parts en attente de remboursement ne sont pas légion. Par conséquent tirer une conclusion du seul exemple de Crédit Mutuel Pierre 1, peut-être le pire élève en la matière sur ce sujet puisqu’il y a des parts en attente depuis 2016 au moins, n’est pas pertinent il me semble. D’autant que à ce stade la collecte reste globalement très forte sur les SCPI (certes pas sur toutes, mais il faut savoir sélectif comme pour tout placement).

Cependant je vous rejoins sur la problématique de l’évaluation du parc immobilier des SCPI, plutôt orienté à la baisse. C’est un problème potentiel (= si ça continue car en l’état ça n’en est pas un) pour les SCPI.

Notez bien que:
-certaines SCPI voient leur valeur de reconstitution progresser en 2022, donc toutes ne sont pas atteintes de la même manière
-il existe des SCPI qui sont encore largement en situation de sous-valorisation (= le prix de souscription est significativement inférieur à la valeur de reconstitution)

Bref, il me semble qu’il faut être vigilant sur le marché des SCPI, sélectif (je privilégie pour ma part les SCPI récentes qui profitent bien mieux des baisses de prix des actifs), mais je ne vois pas de raison de paniquer.

Personnellement, je suis davantage optimiste. Les SCPIs allaient très bien lorsque les taux d’emprunt etaient a 10%.

La collecte permettra d’acheter cash. Elles acheteront moins car il n’y aura plus l’effet de levier, mais elles acheteront mieux car elles pourront negocier en achetant comptant.

Pour ce qui est du patrimoine existant, leur valeur depend essentiellement de leur ROI. Elles ont emprunté a taux fixe et bas. Et les baux etant long pour la plupart d’entre elles, le challenge est essentiellement pour les renouvellements de l’annee en cours. Cela va diluer et repartir le risque dans le temp.

Le marché en general bénéficie aussi de l’insuffisance de constructions nouvelles. Ca aide a contenir la baisse.

Vos avis?

JemappelleArnaud a écrit :

Et les baux etant long pour la plupart d’entre elles, le challenge est essentiellement pour les renouvellements de l’annee en cours.
…/…
Vos avis?

Hélas, non : [p]pour la plupart des SCPI, les baux ne sont pas longs[/p]. La quasi totalité des baux pour les biens professionnels en France ont des baux 3-6-9, que le locataire peut terminer tous les 3 ans (sauf clause particulière, généralement liée à des travaux importants ou à une période de franchise de loyer en début de bail). Ça fait en moyenne des baux pouvant se terminer dans 18 mois…

Le problème concerne surtout les bureaux. Pour les commerces, et locaux spécialisés (par ex médicaux), conserver un local permet souvent de conserver une clientèle, donc le locataire a peu envie de partir.

Quelques réflexions en vrac sur les SCPI :

Il me semble qu’il y a deux réflexions distinctes :

L’impact "Business" C’est à dire principalement l’évolution du taux d’occupation pour chaque classe d’actifs. Sujet amplement traité : le télétravail impact négativement les bureaux, le commerce a souffert et pourrait continuer à souffrir. En plus positif, la volonté de ralentir l’artificialisation et la baisse de la construction (Coûts) favorisent l’existant. L’impact sera variable selon la qualité des actifs. L’impact final me semble très compliqué à appréhender.

L’impact des taux Le taux sans risque commence à rattraper dangereusement le taux de capitalisation (voir rapports annuels des foncières cotées). Pour l’instant l’impact a surtout été une (forte) baisse du nombre de transactions et une (faible) baisse des valorisations. Je pense que les valorisations vont baisser pour permettre d’avoir un taux de rendement plus cohérent avec le taux de placement sans risque. Pour les SCPI, elles peuvent impacter +/- fortement ces revalorisations sur le prix de la part (limite +/- 10% de valo vs valeur de reconstitution + influencer les valeurs d’expertise). Au final ce serait un peu le même raisonnement que pour un détenteur d’obligation dont la valeur baisse : étaler la moins value sur plusieurs années en conservant un actif dont le rendement est plus faible que celui du marché.

Au delà de ces réflexions il y a un risque d’emballement : la quantité d’acheteur baisse fortement : difficulté à avoir de l’effet de levier (Particuliers & Pro), volonté de réduire le LTV (Foncières) et la quantité de vendeur augmente : foncières qui réduisent leur LTV, particuliers qui souhaitent se délester de leurs SCPI dans un mouvement de panique / face à des opportunités plus intéressantes.

On constate aujourd’hui que toutes les foncières cherchent à vendre des actifs. Il y avait jusqu’à présent des SCPI & des institutionnels en face, je ne sais pas si cela sera durable.

haddock, le 02/05/2023 a écrit :

Si j’ai bien tout compris de vos echanges, il vaut donc mieux viser les Scpi sans ou avec peu de bureaux qui collectent de manière importante pour:
-Pouvoir acheter comptant des biens dont les prix peuvent enfin être négociés et ainsi rééquilibrer la valorisation de son portefeuille progressivement vs le marché immobilier.
- Le faire sans ou avec moins de levier en cette période de taux plus élevés.
- Avoir une liquidité des parts plus importante.
Finalement la baisse du prix de part, dans l’optique d’un investissement sur 10/15 ans, ça peut arriver et pour un nouvel entrant ça peut se jouer ?
Novice en SCPI et après lecture de beaucoup de sujets de ce forum sur ce placement, je suis dans le faux ?

Non, c’est vous qui avez un biais de confirmation et tentez de valider votre envie d’investir en SCPI.

Les bureaux ne sont pas un problème en soi. C’est le talent de l’équipe de gestion que d’acheter les biens qui prendront de la valeur et revendre ceux à leurs pics.
Le levier financier amplifie la bonne ou la mauvaise gestion.
La liquidité des parts n’est pas un souci si le manque de liquidité est temporaire et que les biens prennent de la valeur sur l’horizon d’investissement.

Comme tout, il faut faire ses devoirs.

Mon impression est que le taux de rendement des actifs est actuellement bien plus bas que les fois d’avant pour les mêmes taux d’intérêts. Donc les actifs sont surcotés de ce point de vue la.

En plus, les foncières ont pas mal d’endettement avec des actifs qui rapportent moins. Il convient donc pas de voir le LTV, mais EBIDTA/dettes dans cet environnement.

Les SCPI avec moins de dettes vont pouvoir faire leurs emplettes des foncières qui devront vendre des actifs ou faire des AK. Mais la valorisation des actifs va baisser, et ceux qui voudront sortir vont faire chuter le marché.

Il y aura des bonnes affaires à faire, mais ceux qui vont en profiter sont ceux qui ont peu de biens, peu de dettes et beaucoup de souscriptions à collecter. Il y aura donc une bataille pour dire que tout va bien, et bien cacher les quelconques baisses de valorisation.

J’ai vu des bureaux se renégocier à -40% pour le siège d’une grosse boite… Donc sur les bureaux, on aura plusieurs effets : les locataires se permettent de négocier car trop d’offre, les rendements ne sont pas suffisants donc ce sera le prix des actifs qui s’ajustera, l’environnement économique ne justifie pas un rendement si bas des actifs en période d’inflation…

En plus, on ajoute la dette covid et le peu de faillite des années précédentes, l’environnement sera en plus faiblard pour les locataires et leur solvabilité.

Il y aura donc une bataille pour dire que tout va bien, et bien cacher les quelconques baisses de valorisation.

Je le pense aussi, car on entre vite dans un cercle vicieux : baisse du prix -> baisse de la collecte -> blocage -> vente forcée du patrimoine immo donc avec décote (vente au mieux au prix de réalisation (~ - 10%) + frais de vente + baisse du marché) -> absence de collecte. Par ailleurs la structure de frais d’une SCPI est à mon sens déséquilibrée en faveur de la souscription. Une SCPI qui ne collecte pas rapporte peu à la SDG et peut donc avoir tendance à être délaissée.

A côté de cela il existe aussi un cercle vertueux car les SCPI parvenant à maintenir une collecte pourront profiter des nouveaux prix. Je ne serais pas surpris de voir un paysage des SCPI plus contrasté.

Au passage je viens de jeter un oeil à la collecte de plusieurs SCI (qui n’ont pas liberté des SCPI sur la fixation du prix de part). A première vue, celles qui affichent des performances négatives depuis janvier ont la plupart du temps vu leur collecte s’effondrée.

Dernière modification par NicolasV (03/05/2023 14h39)

Flouzamax a écrit :

Vu la propension de la presse à se copier/coller les uns les autres, on n’a pas finit de voir ce genre de questions.

Vous pouvez vous inclure dedans, vous mettez en lien un article au titre racoleur sans le commenter, or il est largement trompeur et son argument principal est biaisé :
"Sur les trois premiers mois de l’année 2023, les sociétés civiles de placement immobilier affichent des rendements moyens en net repli, à 4,15%*, contre 4,53% sur l’ensemble de l’année 2022".
J’ai beaucoup de SCPI qui ont une distribution prudente en début d’année et se rattrapent en fin d’année. Commenter les chiffres du 1er trimestre en les comparant à l’année précédente entière relève de la mauvaise foi, l’auteur de cet article ne peut l’ignorer il le fait donc sciemment.
J’ajoute qu’aucune de mes SCPI ne distribue de plus-value en début d’année alors que c’est monnaie courante sur la fin.

Ca n’empêchera pas vos prédictions de mauvaise augure mais autant employer des arguments recevables.

Un premier signal sera dans quelle mesure la collecte se tarit. 10 Mds € sur une année c’est bien trop, la collecte devrait continuer à coup de milliards et ceux qui sont rentrés sur les dernières années ne vont pas vendre à court-terme donc je ne vois pas d’inquiétude sur un éventuel blocage (là encore l’exemple donnée en début de conversation n’est pas du tout représentatif comme déjà évoqué).

Attention donc à ne pas tirer de conclusions qui me paraissent hâtives. S’il est de bon TON (IH vous le virez du robot idiot ce mot svp ?) de critiquer le marché du bureau, croyez-moi il se porte plutôt bien, hormis à La Défense où certaines valorisations baissent beaucoup et des bureaux restent vides s’ils ne sont plus assez attrayant indépendamment du prix.

Surin a écrit :

Vous pouvez vous inclure dedans, vous mettez en lien un article au titre racoleur sans le commenter, or il est largement trompeur et son argument principal est biaisé

La question n’est pas là, on s’en fiche du contenu de l’article, il est très probablement racoleur et sans doute biaisé, ça ne change rien. (d’ailleurs entre nous: comme la plupart des simili-articles par le passé vantant les SCPI, sponsorisé par le lobby de ceux qui les commercialisent et font leur marges).

La question est de savoir comment la multiplication de ce genre d’article dans la presse va être perçu par le grand-public, et son impact sur les collectes.

Asn540 a écrit :

L’investissement en immobilier en général et en SCPI en particulier est vu par le grand public […] comme un investissement de long terme. Quand on paie 10% voire 12% de frais de souscription et qu’on touche 3,5% net d’impôts par an, faut être un peu dingue pour arbitrer au bout de 4 ans.

Ce n’est pas le dé-investissement qui compte, il est toujours présent (si la durée moyenne de détention est de 10 ans, c’est 10% par an en moyenne, c’est mathématique). Ce qui compte, comme pour les AV, c’est le différentiel entre la collecte et la décollecte. Celle-ci peut facilement devenir négative. Les SCPI n’ont souvent jamais eu l’occasion de montrer comment elles pouvait gérer une décollecte négative sur le long-terme, et quand l’occasion se présente c’est visiblement compliqué (cf. certaines files sur ce forum).

Et je crois que vous avez bien résumé la situation… la question n’est pas:
— Quand on paie 10% voire 12% de frais de souscription et qu’on touche 3,5% net d’impôts par an, pourquoi arbitrer ce qu’on a déjà acheté?

Mais elle est plutôt celle-ci:
— Quand on paie 10% voire 12% de frais de souscription et qu’on touche 3,5% net d’impôts par an, pourquoi investir cash dans un marché immobilier qui a toutes les chances de corriger dans les prochaines années?

Asn540 a écrit :

Beaucoup de parts de SCPI ont été acquises par emprunt. Ce qui rend la vente encore plus compliquée. Mais surtout c’est ce qui explique le ralentissement actuel.

D’où la difficulté qu’auront certaines SCPI à pouvoir profiter des soldes à venir. On est bien d’accord.

Je ne suis pas alarmiste et je n’ai rien à vendre (contrairement peut-être à certains sur ce forum…), mais je ne comprend toujours pas pourquoi certaines personnes persistent à l’heure actuelle à investir dans les SCPI les yeux fermés, alors qu’il est si simple d’attendre un peu: il n’y a rien d’urgent quand on investit sur une période longue (comme ce doit être le cas). Mon crédo pour les SCPI en ce moment: "wait and see". RV dans 2 ou 3 ans pour faire un point d’étape…

Flouzamax a écrit :

Mon crédo pour les SCPI en ce moment: "wait and see". RV dans 2 ou 3 ans pour faire un point d’étape…

Flouzamax a écrit :

A titre personnel, j’ai tout arbitré pendant qu’il est encore temps (environ 250k€ de SCPI)

Voila …

Flouzamax a écrit :

J’ai commencé à me délester des SCPI dès le début de la crise du COVID … et je ne regrette vraiment pas, l’évolution de la situation actuelle me confirme de plus en plus la pertinence de ce choix)

Vous avez pourtant manqué trois très bonnes années pour quasiment toutes les SCPI… et rien ne dit que ça ne va pas se poursuivre si l’on devient un petit peu plus sélectif