Squall : étude de cas immobilier (Colocation 6 chambres, LMNP, Copro à charges élevées)

Squall · #1

VOTRE PROFIL

- Squall, 33ans, CDI (cadre), 85k€ annuel

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- 1 Studio en location LMNP depuis 2017 / Propriétaire de ma RP (Crédit) / 2 investissements en cours en 2023 (1T3 et un studio) mises en location prévues pour aout/septembre.

- Fiscales : connaissances moyennes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : débutant
- Temps disponible : assez libre de mon organisation, principalement soir et Week end

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Appartement de standing de 171m2 , 7eme étage sur 12, grosse luminosité, triple exposition avec de grandes baies vitrées et fenêtre tout autour, vue d’exception pour le secteur, 3 ascenseurs, très bonne localisation. 2 salle de bains, 2 toilettes.
- 2 places de parking dans le bâtiment. Une place et un box fermé.
- Construction des années 70
- Syndic professionnel
- Chauffage collectif gaz
- Eau chaude et froide collective
- Service de ménage

LOCALISATION DU BIEN

- Le bien est situé en centre-ville de taille moyenne (50’000 habitants)
- Bassin d’emploi important (Grosses entreprises multinationales avec des cadres venant pour des missions temporaires, secteur administratif (Préfecture), étudiants (Ecole ingénieur, IUT principalement. Environ 3 a 5k d’étudiant en études supérieures dans la ville)
- L’emplacement est premium mais les grandes surfaces en ville ont « tendance » à être déserté par les familles pour des maisons en périphéries abordable dans des plus petites communes.

RENTABILITÉ DU BIEN

- 177000€ TTC
- Collocation de 6 chambres envisagés, chacune louée 360€ HT + 60€ par place de parking. Loyer estimé 2280€/mois

- Travaux immédiats : 20k€/25k€. Le bien est en bon état, le budget travaux va être utilisé pour créer une petite salle d’eau supplémentaire pour passer à 3 douches, rénover une des deux salles de bains, créer une ouverture et cloisonner certaines ouvertures pour créations des 6 chambres. Ainsi que le rafraîchissement de la cuisine.
- Mobilier : 13’000€
- Coût des travaux à 5 ans : passage en chauffage individuel a prévoir
- Taxe foncière 2200€
- Rentabilité brute : 13 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 3.05% sur 20 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée (BIC réel LMNP)

CASH FLOW

- Cash-flow positif 583€/mois hors vacances. CF positif si une chambre reste vide à l’année.

En jetant un œil a la base de données DVF dans cette copro, il y a 3 appartements de cette taille qui se son vendus les 5 dernières années pour un prix moyen de 1400€/m2 soit 240k€ si on ramène à cet appartement. Pour moi en plus de la rentabilité et le cash-flow dégagé, le prix est sous le marché pour un appartement qui est en bon état, les propriétaires n’y habitent plus et veulent vendre rapidement car les charges sont (très) élevées.

Les points qui me font me poser des questions et pour lesquels je serais intéressé d’avoir vos avis sont les suivants :
- Les charges de copro sont très élevées, on parle de 500€/mois. Le chauffage et l’eau étant collectif, la facture est ajustée aux tantièmes…
o 35€ pour les ascenseurs
o 30€ pour l’eau (Chaude et froide)
o 200€ pour le chauffage (trimestre d’hiver)
o 235€ de charges générales
- La taxe foncière est également élevée à 2.2k€

De ce fait, le bien est inlouable en nu ou en meublé, la rentabilité serait ridicule. La seule et unique solution est la collocation. Avec un forfait de charge élevé a diviser par 6 entre les chambres.
J’ai déjà eu par le passé un cas d’investissement en copropriété de « standing » avec des charges élevées, en général ça me fait fuir, je privilégie des petites copro, et bien évidemment le mieux serait sans copro.
Je suis curieux de savoir si certains d’entre vous ont investis dans ce type de copropriété tout en étant rentable, s’il y a des cas particuliers pour lesquels ça peut tout de même valoir le coup. Ou si vous passez votre tour systématiquement si le bien est dans une copro avec charge élevée (ce que j’ai tendance à faire)

Au plaisir d’avoir vos retour

Squall

Mots-clés : colocation, copropriété, immobilier

amoilyon · #2

Je passe mon tour.
Le jour où à l’AG il y a des travaux de votés (façade, toiture… isolation en fonction du DPE), vous allez avoir de sacres montants.

Je suis dans une grosse copro pour mes box. Très très contente d’être dans le bâtiment des parkings et pas dans un des habitations. Il y a tout le temps des travaux.
Et il y a des impayés de charges.
Avec les procédures judiciaires qui vont avec ( et qu’il faut financer). L’an passé un copropriétaire est passé aux enchères, sa créance était de 65k€.

Avec vos 6k€/an de charges incompressibles, si vous rajoutez quelques travaux, quelques copropriétaires qui peuvent plus payer, et un peu de vacances locatives, j’y vois tout sauf un investissement rentable.

Bernard2K · #3

Quelques remarques :
- concernant les charges de copropriété, raisonnez à l’année, en €/m². Avec votre montant par mois, mais le chauffage qui ne serait que sur le trimestre d’hiver, et peut-être certaines charges relatives aux parkings et non à l’appartement lui-même, on ne sait plus qui est quoi.
- concernant les charges de copropriété, comparez ce qui est comparable, compte tenu de ce qui est inclus. Recherchez les résultats d’une enquête sur les charges de copropriété et comparez poste par poste.
- lisez les 3 derniers CR d’AG, visitez, discutez avec les voisins pour savoir si cette résidence est toujours désirable et si le standing y est toujours. Le "standing" se dilue parfois dans le temps, notamment au fur et à mesure que des propriétaires bailleurs diminuent leurs exigences sur la qualité des locataires…
- la coloc est-elle autorisée par le règlement de copropriété ? Il faut s’en assurer dès le début.
- personnellement, je ne ferais pas de douche supplémentaire. 2 sdb + 2 toillettes, c’est suffisant. Il y a des copros de 4 ou 5 chambres avec une seule sdb et ça marche aussi. En fonction des horaires de chacun, une routine s’installe.
- sur la pertinence de cet investissement, je serais tenté de répondre comme les indiens Yecuana. Quand on leur demande si, pour aller à tel endroit, il vaut mieux passer par la crête ou par la rivière, ils répondent "oui". Ca veut dire "oui, les deux sont possibles, et chacun a ses avantages et ses inconvénients, et nous ne raisonnons pas en opposant toujours des choix binaires entre lesquels il faut trancher, donc nous répondons seulement "oui"".

Squall · #4

Bonjour,

- J’ai poussé l’étude dans le sens de vos remarques, voici le détail des charges de copropriété. (J’ai le détail complet uniquement pour le trimestre T4 correspondant a novembre/décembre/janvier. Pour les autres trimestres je n’est que le montant total donc j’ai fait une projection sur les trimestre T1/T2/T3 en considérant que les charges étaient fixes et que la consommation de gaz faisait varier le total. On est pas 100% juste mais grosso modo ça me permet de partir sur une hypothèse qui est pas trop éloigné de la réalité je pense.)

On a donc 284€ de charges annuelles relatives au parking et 6517€ pour l’appartement.
Soit 38€/m2/an de charges pour l’appartement dont 19.2€/m2/an pour le chauffage et l’eau.
Ca me parait beaucoup et il est clair que le chauffage collectif sans répartiteur n’incite pas a l’économie, ça devrait s’améliorer lorsque les répartiteurs individuels seront mis en place.

- Concernant les PV d’AG, sur les 3 dernières années c’est très "lisse", on approuve le budget et on met fin a la séance. Concernant le ’Standing’ il est clair que les propriétaires originaux vendent petit a petit leur bien, et il y a un renouvellement de propriétaires en cours mais ça reste globalement une résidence de propriétaire habitant. D’ailleurs le bureau du maire de la ville est installé au RDC de l’immeuble.

- Concernant le règlement de copropriété, j’ai posté justement un sujet à cet endroit : Page ou ressource introuvable ! Car une mention du règlement de 1995 me faisait poser des questions, d’après le syndic la colocation n’est pas interdite

Des nouvelles du jour de l’agent immobilier, nouvelle baisse de prix des vendeurs qui continuent de payer les charges mois après mois, nouveau prix : 153000€. (le même appartement s’est vendu cette semaine dans le même immeuble a ce prix, ils ont décidé de s’aligner pour vendre plus vite. Sauf que le leur est en bien meilleur état que celui qui s’est vendu)
Concernant mon étude, la réalisation d’une sixième chambre est soumise à la création d’une ouverture et installation d’une porte dans un mur porteur, la faisabilité devant être étudiée avec un architecte et l’accord de la copro étant nécessaire, je ne suis pas sûr à 100% de pouvoir le faire.

Je vois quelques pistes pour faire de ce bien un investissement rentable :
- Collocation de 5 chambres (Renta brute a 11.7%, 291€ de cashflow) avec en bonus possible une 6eme (550€ de cashflow)
- Possibilité de vendre un garage ou deux (Environ 15k€) pour rembourser une partie du crédit et augmenter la rentabilité
- Plus value latente difficile a estimer mais j’y voit un potentiel de 30/50 k€ si on est pas pressé de vendre.

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