Immeuble de rapport : louer à une entreprise…

Personne? Vraiment?

Pruls a écrit :

Bonjour,

je suis en train de constituer une synthèse des trucs à penser pour investir en immobilier ancien et un point reste à développer concernant les locaux professionnels, à savoir l’évaluation de la santé financière d’un commerce.

La question se pose au moment de l’investissement si un locataire est déjà en place mais aussi lors d’une éventuel changement de locataire.

Donc comment évaluer la qualité de la TPE en tant que locataire, quels outils utiliser pour quels coûts?

Je vous remercie par avance pour les éléments de réponse que vous pourrez apporter.

Cordialement.

Bonsoir Pruls,

C’est effectivement une question que l’on est nécessairement amener à se poser lorsque l’on souhaite acquérir des murs commerciaux occupés.
Nous n’avons pas de réponse unique car chaque affaire est différente.
Cela dit, dans le cas où le locataire est en place, nous utilisons pour évaluer le potentiel et le risque de chaque affaire 2 approches :
- objective
Analyse du bilan systématique avec une première approche qui peut être donné par des sites sur internet.
Une analyse des différents ratios financiers donnent un indicateur.
- subjective
En ce qui nous concerne, nous n’achetons jamais rien sans nous déplacer et sans jauger le terrain. Cela signifie se rendre sur place un jour de semaine incognito pour juger de la qualité du commerçant et du quartier.  Évaluer le passage des clients au bout d’1 heure.

Et puis il y a aussi des secteurs d’activités que nous évitons et d’autres qui se portent bien.

En ce qui concerne les nouveaux locataires, c’est plus compliqué. Cela dépend s’ils ont eu une expérience ailleurs. Pourquoi changent-ils d’endroit ?

Bref, ta question est fondamentale et il nous faudrait un chapitre d’un livre pour raconter ce que nous avons connu.

Bonsoir̀ Pruls,

L’analyse de bilans relève d’une expertise pour parvenir à sortir une synthèse exprimant la santé financie d’une société.
Cela dit, quelques indicateurs et ratios peuvent donner quelques éléments :

- évolution chiffre affaires
- évolution rentabilité nette
- niveau d’endettement
- capacité autofinancement
- capitalisation
-…

Des sites peuvent vous permettre d’obtenir une bonne idée de la santé financière d’une affaire.

Le bouquin ne nous effraie pas non plus puisque nous en écrivons un aussi !

Allez, nous vous livrons une anecdote qui nous est arrivée il y a quelques mois et qui montre qu’il faut être particulièrement attentif et prudent lors de  la prospection des biens commerciaux.
Nous trouvons des murs commerciaux (restaurant) avec une rentabilité nette de 10%. Il s’agit en effet de la rentabilité minimale à partir de laquelle nous commençons à nous intéresser à une affaire.
Nous approfondissons le dossier et demandons donc le bail commercial au proprietaire puisque tous les indicateurs sont au vert. Nous découvrons que le locataire est en fait … le propriétaire. Ce n’est pas un problème en soi puisqu’il est assez courant que l’on sépare l’activité commerciale et la propriété des murs.
Le hic est que le propriétaire en question avait gonflé le prix de son loyer attribuant ainsi une surcote a son bien (le prix des biens commerciaux ne se fait pas comme pour les biens d’habitation, au m²). Ainsi , en cas de départ de ce locataire, il devenait impossible de le relouer au même prix.

Voici donc un exemple de péripéties …