SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea…

sylvain22 · #76

Bonjour Stephane,

Je viens d avoir ma banque avec qui je pense prendre mes SCPi. J ai donc le choix entre compte titres et AV.

Sachant que je suis non resident, il faut que je tienne compte du fait que sur l AV je ne paie pas de prelevements sociaux alors que sur le compte titres si…surtout qu ils devraient etre amenes a augmenter.

Le seul probleme est qu’ils ne me proposent que selectinvet et primodial dans le cadre de l AV…

GoodbyLenine · #77

Mettre des parts de SCPI "sur un compte titre", c’est inutile (par rapport à simplement être inscrit -au nominatif- dans les registres de la SCPI), et ça peux juste vous couter des frais supplémentaires.

Comme non-résident, si vous achetez les SCPI en direct (pas via un contrat d’AV), vous aurez aussi une retenue à la source sur les dividendes versés par la SCPI (je vous lai déjà écrit sur SCPI : premier achat de SCPI… qu vous devriez relire).

sylvain22 · #78

Bonjour GoodbyLenine,

Effectivement, je n’avais pas bien compris ce principe d’imposition, je croyais que les 20% s’appliquaient apres deduction des interets de l’emprunt et non avant….

Cela change beaucoup de chose car cela reduit ma marge de manoeuvre.

je vais relire attentivement le site Patrimea .

merci pour votre aide,

antonyme59 · #79

Pour info, étant intéressé par des SCPI en AV, je viens de mettre des Immofonds 4 et des Primopierre sur un contrat mes-placementsliberté
Le versement libre sur le contrat est d’au moins 500€ , avec un minimum de 50€ par support

Achat sur la base des valeurs de retrait (=valeur de la part x 92.5%), mais avec des frais sur versement de 5% pour Immofonds 4, et de 6% pour Primopierre

Pour la suite, si j’ai bien compris, la participation aux bénéfices devrait être de 100%, et subir les frais de gestion du contrat de 0.5% par an pour les UC

julien · #80

Effectivement mes placements liberté semble proposer des conditions meilleures que ce que j’avais croisé jusque là (qualité des SCPI proposées + frais)

Exemple, sur une SCPI comme PFO2 (voir ici)

On aurait aisni :
- 6% de frais sur versement (au lieu de 8,5% en souscriptoon direct)
- Distribution de 100% du bénéfice
- 0,5% de frais de gestion annuels récurrents.

Je ne sais pas s’il y a des restrictions. Le support n’apparait pas dans l’interface en ligne de mon contrat. Mais je n’avais pas encore signé l’avenant ad_hoc que je viens de renvoyer.

Dernière modification par julien (01/12/2012 16h56)

jiorgio · #81

Bonjour à tous,

J’ ai besoin d’explications car ce que je lis sur cette file ne me parait pas refléter la réalité.

Exemple sur le message précédent :

Si vous faite bien le calcul pour un investissement de 1000 euros en PFO2 chez mes placements liberté il n’investisse que sur votre contrat 940 euro (6% de frais sur versement) et la valeur de retrait est égale a 91.5% du prix de souscription, ce qui fait 91.5 x 940 = 860,10 euros de valeur sur votre contrat en cas de rachat.

Dans le même temps vous les acheter en direct pour le même investissement de 1000 euros vous avez un valeur de retrait de 1000 x 0.915 (chiffre de chez PFO2) = 915 euros

Il y a quand même une différence en faveur de l’ achat en direct le jour ou vous voudrez vendre les parts.

Je ne parle pas des autres avantages liés à l’ assurance vie car ce n’ est pas le but de mon post, mais quand j’ entend que les SCPI dans une assurance vie ont beaucoup d’ avantages, moi je vois aussi des inconvénients et pas des moindres.

Le rendement aussi est rogné du fait des frais de gestion et d’ une base de calcul moindre pour le calcul des dividendes.

Il y a aussi un autre inconvénient qui concerne toujours la valorisation du contrat car la transparence n’ est pas de mise concernant les compagnies d’ assurances sur la valeur rachat qui est parfois calculée sur la valeur de réalisation et qui est bien différente de la valeur de retrait (ex : chez effimo valeur de retrait 202.5 euros et valeur de réalisation 182.06 soit 89 % de la valeur de retrait ).

J’ attend vos remarques mais je précise que le but de ce post est basé sur le rendement attendu en ne prenant pas compte de la fiscalité car il existe aussi des moyen d’ annuler la fiscalité sur les revenu foncier.

julien · #82

Vous faites une erreur de raisonnement :

- Par valeur de souscription, il faut entendre la valeur d’achat de part en direct soit 182 €
- Par valeur de retrait, il faut entendre la valeur de revente de part en direct (dite de valeur de rachat) soit 166,53 € (182*91,5%)

Quand vous investissez 1000 € dans mes placements liberté, certes on vous prend 6% (60 €), mais ensuite les 940 € sont investis sur la base de la valeur de retrait. Il est en effet bien précisé sur le site Mes-placement liberté "Valeur d’achat=Valeur de Retrait & Valeur de rachat =Valeur de Retrait". Ayant investi récemment en PFO2 dans ce contrat, je peux vous confirmer que c’est bien comme cela que ça se passe…

Sur l’assurance-vie, vous obtenez donc 940/166.53 = 5.65 parts / 1000 € investis

En direct, vous obtenez 1000/182 = 1000*91,5%/166.53 = 5,49 parts/1000 € investis.

En gros, les 6% "remplacent" les 8,5% de frais d’entrée et ne sont pas additionnels !

jiorgio · #83

Je viens d ’aller voir et je suis d ’accord avec vous, j’ ai fait une erreur concernant votre post, il est parfait et je vous fais mes excuses.

Pour le reste de mon message, j’ attend des remarques. (concernant la valorisation du contrat AV et valeur de retrait et valeur de réalisation sur différents contrats),

DrFab · #84

J’avoue que j’ai 7 a 8KE sur des AV en SCPI a 100% pour ma part chez Oradea (100% sur PFO2)
J’investis mensuellement 250 euros depuis bientot un an

Je reste sceptique pour le moment sur l’interet meme si j’avais et ai bien conscience que c’est sur du long terme voire du tres long terme

Geronimo · #85

Bonjour,

je suis en train de considérer le placement de 10k€ environ (pour des raisons de diversification principalement) sur la SCPI Edissimo au sein du contrat Altaprofits Vie.

Je vois qu’il y a 12% de frais de gestion prélevés sur les loyers.

Si on considère un rendement brut à 5,58%, cela revient à 12*5,58%=0,67% de frais de gestion sur le montant investi**. Savez vous si, en plus des frais de gestion sur les loyers, il y a des frais de gestion (0,6/0,75/0,84% de frais) sur le capital lui même (valeur de la part) ?

S’il n’y a que des frais de gestion sur les loyers : avec un rendement brut à 5,5%, je peux donc m’attendre à recevoir 4,84% net* sur mon assurance vie, c’est bien cela ?

Les dividendes sont réinvestis où ? Faut-il le préciser à la souscription ?
Si c’est directement sur la SCPI (ça me paraitrait bizarre, mais sait-on jamais), y’a-t-il à nouveau 1% de frais d’entrée prélevés ?

Merci.

*bien évidement il y a PS/IR si les sommes sont sorties de l’AV selon l’age de l’AV. Mon AV a bientôt 6ans, les 8ans sont donc en vue.
** dans l’exemple, je considère les choses à l’année 0 avec valeur de la part inchangée.

Dernière modification par Geronimo (23/02/2013 17h35)

Geronimo · #86

Pas d’éléments ?

Merci.

Geronimo · #87

Bon alors je continue le monologue….

Je ne comprends pas comment est calculé le prix de la valeur liquidative pour les SCPI logées dans une assurance-vie.

Par exemple si on regarde Edissimmo sur le site d’Altaprofits Vie, le valeur liquidative n’a jamais bougé. Pour Multimmobilier, elle a varié de 1% sur 3mois.

Comment sait-on à quel prix on achète une part ?
Avec quelle périodicité les valeurs liquidatives sont elles calculées ?

Merci.

Misscpi · #88

On est imposé à hauteur de son TMi sur les revenus fonciers ou sont déductibles comme vous l’avez dit les intérêts d’emprunt, les charges foncières et l’amortissement dans le cas de LMNP classique ou une réduction de 11% du montant HT investit dans le LMNP étalé sur 9 ans. Il n’y a pas d’histoire de quote part.

Range19 · #89

Geronimo a écrit :
Les dividendes sont réinvestis où ? Faut-il le préciser à la souscription ?
Si c’est directement sur la SCPI (ça me paraitrait bizarre, mais sait-on jamais), y’a-t-il à nouveau 1% de frais d’entrée prélevés ?

Bonjour Geronimo,
Je ne connais aps els clauses spécifiques à cette SCPI dans le contrat Altaprofits. Ces informations doivent normalement être fournies avec els documents de sosucription apr le courtier. À lire attentivement.

Sur mes contrats, les dividendes sont réinvestis sur le fonds en euros directement tel qu’indiqué dans la documentation de l’assureur.

antonyme59 · #90

Pour un contrat d’AV Altaprofits Vie, les revenus des parts de SCPI sont réinvestis dans le fonds €.

C’est écrit dans l’avenant qu’il faut signer quand on souscrit à des parts de SCPI dans le contrat d’AV.

Par exemple dans l’avenant relatif aux parts de SCPI EDISSIMMO:

"Les revenus générés par l’unité de compte SCPI EDISSIMMO sont affectés au contrat à hauteur de 90 % diminués des frais de gestion du contrat. Ces revenus sont investis dans le fonds Euro présent dans le contrat et sous les mêmes conditions qu’un versement libre. "

julien · #91

Ayant touché mes 1ers dividendes de PFO2 dans Mes placements liberté, c’est la même chose : réinvestis dans le fonds euros.

buakaw69 · #92

Bonjour,

connaissez-vous le contrat d’AV SERENIPIERRE et qu’en pensez-vous ?

Merci d’avance

Bluegrass · #93

PRIMONIAL SERENIPIERRE : Assurance-vie

Fiche technique du contrat Sérénipierre

Type : contrat d’assurance vie collectif de type multisupports, dédié à la clientèle patrimoniale

Adhésion à l’association le Collège du Patrimoine : 50 € par adhérent, 100 € pour une co-adhésion
Versement Initial : 10 000 € minimum
Versements complémentaires : 1 000 € minimum
Versements complémentaires programmés
- minimum mensuel : 100 €
- minimum trimestriel : 300 €
- minimum semestriel/annuel : 600 €

Frais sur versements : 5% maximum
Frais de gestion annuels frais de gestion administrative :
- 0,95% sur les unités de compte (y compris UC immobilières).
- 0,80% sur fonds en euros

Frais d’arbitrages : 0,80% des sommes arbitrées (minimum 15 €).
Montant minimum à arbitrer : 300 €

Fonds Euros (4,15% en 2012) investi à 95% dans l’immobilier. Par les temps qui courent, pas très safe…

Le rendement du fonds Euros en 2012 est très correct mais les divers frais sont élevés…

Voir aussi: SéréniPierre ?

buakaw69 · #94

merci pour vos informations
possibilité d’obtenir 0.5% de frais au lieu de 5%

antonyme59 · #95

"possibilité d’obtenir 0.5% de frais au lieu de 5%"

Parfait, oui, mais:
- en versant combien ?
- et uniquement pour le versement initial, ou également pour les éventuels versements complémentaires suivants ?

buakaw69 · #96

c’est bien 0.5% pour tous les versements

rocambole · #97

Le rendement du fonds euro est indexe sur les loyers, le fonds est garanti en capital donc peu importe la hausse ou la baisse de l’immobilier

PetitRichard · #98

Est-il possible de faire virement sur un fonds en euros (avec frais d’entrée "faibles") pour ensuite investir en SCPI via l’arbitrage (avec frais d’arbitrage "faibles") ?

L’idée de la manip est de ne pas payer les frais élévés d’entrée en SCPI…

carpediem · #99

Sur la plupart des contrats AV qui intègrent des SCPI, vos frais d’entrée seront les même sur un fonds euros ou sur des SCPI. Souvent, le prix des SCPI est légèrement inférieur à celui de la souscription directe ce qui compense une partie des frais de gestion annuels du contrat d’AV.

Par contre, souscrire un fonds euros puis arbitrer vous reviendra plus cher du montant de l’arbitrage.

Carpediem

goiz · #100

Sur la plupart des contrats AV qui intègrent des SCPI, vos frais d’entrée seront les même sur un fonds euros ou sur des SCPI.

Je ne suis pas d’accord. Pour la majorité des contrats en ligne, les frais d’entrée ou d’arbitrage sont majorés pour l’achat de parts de scpi. Il ne faut donc pas rêver…quelle que soit la manière dont on acquière des parts de scpi en AV, il faudra s’acquitter des frais d’entrée.

Souvent, le prix des SCPI est légèrement inférieur à celui de la souscription directe ce qui compense une partie des frais de gestion annuels du contrat d’AV.

Je ne comprends pas ici non plus…le prix d’achat ne compense pas les frais de gestion.
Ex : Elysees Pierre dans le contrat Mes placements liberté.
Vous investissez 650 €,
-en direct vous aurez 1 part, au bout d un an vous gagnez 33€ (rdt = 5.07%)
-en AV vous aurez l’équivalent d’1 part de scpi (=1UC dont la VL est de 611€= 650€-6%), et au bout d un an vous gagnez 29,7€ ( rdt= 5.07%-0.5%=4.57% des 650€ investis)

Bien que la VL d’une UC soit moins élevée (prix d’achat = prix de retrait), les frais d’entrée sont bien là et vous paierez aussi cher une part en direct qu’une UC dans le contrat cité.

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