Alexandre2023 [Paris] : étude de cas immobilier (achat d'une studette)

Le délai dont les copropriétaires disposent pour demander la suppression d’installations sanitaires non autorisées est de 10 ans. Si votre vendeur est en mesure de vous justifier que les travaux ont été exécutés avant 2012, vous devriez pouvoir invoquer valablement la prescription en cas de litige ultérieur.

Dès lors que vous aurez la certitude que la prescription vous est acquise, le remplacement à l’identique des installations vétustes existantes, que vous envisagez, ne me paraît pas devoir être soumise à une quelconque autorisation préalable de la copropriété.

J’émets toutefois une réserve importante au sujet du WC : s’agit-il d’un WC classique ou bien d’un WC broyeur ?
- S’il s’agit d’un WC classique raccordé à une chute d’eaux vannes (= chute de large diamètre, d’au moins 100mm en pratique), alors tout va bien.
- S’il s’agit en revanche d’un WC broyeur, alors prenez vos jambes à votre cou et fuyez ! Il y a fort à parier que l’installation n’est pas conforme au regard de la réglementation (cf. article 47 du règlement sanitaire départemental, que vous pouvez utilement consulter sur Légifrance) et que le raccordement a été fait à la hussarde, sur une chute d’eaux usées (ou eaux grises) d’un diamètre insuffisant. Vous ne pourrez alors jamais invoquer la prescription pour "légaliser" le mauvais bricolage du précédent propriétaire (faites une recherche sur le forum : vous y trouverez des informations circonstanciées au sujet des WC-broyeurs).

Petit hors sujet mais quid du DPE ? Vous n’êtes pas sans savoir que des interdictions de mise en location ont commencé à s’appliquer aux passoires thermiques (G+ depuis cette année, G en 2025, F en 2028 puis E en 2034). Or il est douteux que votre studette soit affublée d’une bonne étiquette, tout comme il est douteux que vous puissiez faire une isolation par l’intérieur compte-tenu de la faible superficie (10m2) dont vous disposez.

Par ailleurs, toujours hors sujet : avez-vous bien tenu compte des mesures d’encadrement des loyers en vigueur à Paris avant de vous positionner sur ce bien ? (je ne sais pas dans quel quartier vous vous situez mais en pratique, vous ne devriez pas pouvoir louer votre studette au-delà de 350/400 € HC/mois).

Bonne chance.

C’est branché sur une prise électrique ? Si oui c’est un Sanibroyeur.

On part d’une surface de 10,50 mètres carrés.
Moins la salle d’eau et les WC il doit rester moins de 8 m².
Vous faites des travaux d’isolation intérieure qui vont faire perdre minimum 15 cm sur 2 murs et le plafond.
Il reste quelle surface / volume ?
C’est encore dans les normes ?
Ca ne devrait pas être agréable à habiter.
Quoique à Paris, tout se loue, mais à son prix …

Je pense que la question qui vous est posée sur la surface résiduelle après travaux est pour savoir si vous serez encore dans les normes en terme de "droit à louer".

En dessous d’une certaine surface vous n’avez pas le droit de le louer.

Vu l’exigence d’avoir un DPE de plus en plus haut pour pouvoir louer, il faudrait voir à quel niveau de DPE la surface devient trop petite après travaux d’isolation.

amha, sur ce genre de surface, c’est surtout bien comme investissement si vous avez besoin d’une studette pour loger quelqu’un de votre famille ; et quand vous n’en avez plus besoin vous le revendez. Mais pour faire de la location, je trouve que le risque d’évolution de la réglementation est important.

Ce n’est pas forcément vrai Job :

- Le décret de 2002 sur le logement décent pose effectivement un critère alternatif de surface (+9m2) ou de volume (+20m3).

- Mais les règlements sanitaires départementaux peuvent poser des critères plus stricts et dans cette situation, ce sont les dispositions de ces règlements sanitaires, plus sévères, qui prévalent sur celles du décret de 2002 (ce point a été tranché par la cour de cassation).

C’est le cas à Paris où le règlement sanitaire départemental impose une surface minimale de 9m2 et ne prévoit pas de critère alternatif en matière de volume. Donc sur Paris, un logement d’une superficie inférieure à 9m2 n’est pas légalement louable, même si son volume est supérieur à 20m3.