Bricks.co : vos avis sur cette plateforme d'immobilier participatif ?

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Sondage

#451 01/05/2023 15h21

#452 23/05/2023 09h51

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#474 20/06/2023 17h42

#475 20/06/2023 17h49

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Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

corsaire00, le 03/03/2023 a écrit :

Oblible, le 26/04/2023 a écrit :

Obible a écrit :

emilienlar a écrit :

InvestisseurHeureux a écrit :

InvestisseurHeureux a écrit :

Oblible a écrit :

Bernard2K a écrit :

NicolasV · #451

corsaire00, le 03/03/2023 a écrit :
Bonjour,
[…]
Conclusions:

La France dispose d’un régulateur bienveillant qui permet à des initiatives "innovantes" de se developper
ou
La France reste un territoire où le manque de réactivité du régulateur expose les épargants mal avisés à quelques risques.

Remarque intéressante. Sauf que Bricks n’a pas seulement fait preuve d’innovation mais aussi de malhonnêteté : exagération des bénéfices et passage sous silence des risques, voire mensonges purs et simples. Je pense d’ailleurs que leur succès vient avant tout de là. Outre l’éventuel préjudice pour les épargnants, c’est aussi une forme de concurrence déloyale pour les concurrents honnêtes. A noter qu’une lourde amende pourrait mettre en danger l’entreprise, et donc pénaliser davantage les épargnants. C’est la stratégie du fait accompli.

Oblible, le 26/04/2023 a écrit :
Plusieurs mois après, ils n’ont toujours pas l’agrément donc Bricks brûle du cash et ne produit plus rien, ils peuvent tenir encore longtemps ?

Ils ont quand même levé pas mal d’argent au meilleur moment. Et facturent des frais récurrents importants pour la gestion des biens.

Oblible · #452

Du nouveau chez Bricks, à moins que ce ne soit un nième article "sponsorisé".

Hérault - La proptech Bricks.co anticipe un redémarrage de son activité dédiée au particulier | La Lettre M

La proptech Bricks.co anticipe un redémarrage de son activité dédiée au particulier

Bernard2K · #453

Bricks réinvente les obligations. Comment faire du neuf avec du vieux !

Oblible · #454

Du junk bond disruptif

nuitnoire · #455

Obible a écrit :
Du junk bond disruptif smile

Vous avez aimé bricks.co ? Vous allez aimer blocks.co alors.

Au-delà de la paronomase et de la proximité des noms de domaine, c’est singulier de voir les acteurs "innovants" se multiplier sur ce segment obligataire…

Niveau marketing, on retrouve les mêmes ficelles (rendements gonflés, influenceurs, etc).

Dernière modification par nuitnoire (25/05/2023 15h39)

loicd · #456

Vivement une régulation franche ou une épuration par le contexte économique. Ca a été la martingale pour faire de la perf et se rémunérer grassement. C’est visiblement fini !

Et sinon pour se marrer :

Pelle-melle, on mélange du HT et du TTC
18% en moyenne sur la gestion des loyers : mais où ont-ils trouvé cette moyenne

Sinon un autre se lance, soit disant révolutionnaire, Tokimmo qui n’a rien d’un token mais un énième homunity/baltis/anaxago

Oblible · #457

Donc on a une nième société qui n’a aucun agrément et qui fait de l’appel à l’épargne publique ?

Que fait l’AMF ?

Sinon ça reste du junk bond disruptif ( aucun collateral, pas de covenant, aucun droit de regard sur la gestion de la société … ).

Suis-je propriétaire des murs du commerce ?

Pour chaque Projet, Bloks émet des obligations (titres financiers) d’un euro, adossées à chaque projet. Ainsi, vous ne devenez pas juridiquement propriétaire de l’actif mais d’un titre de créance sur les loyers et plus-value éventuelle lors de la revente.

Devenons-nous légalement propriétaires en achetant des Bloks ?

Pour chaque acquisition de local commercial, Bloks procède à une émission d’ obligations simples (titres financiers) d’une valeur nominale d’un euro.
Ainsi, vous ne devenez pas juridiquement propriétaire de l’actif immobilier mais d’un droit financier proportionnel à votre investissement. Ce droit porte sur les loyers et la plus-value éventuelle lors de la revente. Les revenus présentés sur la plateforme ne sont pas garantis. L’ensemble des droits des investisseurs attachés à l’obligation est détaillé dans le contrat d’obligations, disponible au moment de votre souscription.

emilienlar · #458

Le ticket d’entrée étant à 1 €, le produit "block" intéressera les apprentis obligataires déplorant que la plupart des obligations en € nécessitent une mise de 100 k€ nominal.

Je ne parviens pas à comprendre s’il y aura une cotation en bourse de ces "blocks", un marché secondaire quoi ?

Etant lozérien, donc occitan, le produit pourrait m’intéresser : une oblig héraultaise c’est de l’investissement de proximité, sans doute investie dans des immeubles bio avec commerce de vente de quinoa au rdc ! Rien à voir avec ces émetteurs mal gérés, sales et corrompus comme Pemex ou Petrobras, voire Ecopetrol !

Je vais peut-être m’abstenir d’aller au bistrot demain et mettre de côté 2€ pour acheter une fraction de "block"…..

loicd · #459

En fait c’est là où le bas blesse à mon sens "intéressera les apprentis obligataires" => elle est là la confusion et c’est là que l’AMF devrait intervenir.
C’est une obligation, ces boites là ne devraient pas avoir le droit de mettre des photos des actifs. C’est hyper confusant pour le grand public qui ont le sentiment d’investir directement dans de l’immobilier sur des rentas énormes !
Qu’ils mettent une photo du promoteur ou de la société derrière.

Oblible · #460

emilienlar a écrit :
Je ne parviens pas à comprendre s’il y aura une cotation en bourse de ces "blocks", un marché secondaire quoi ?

Ces obligations ne seront pas cotées, ce sera juste un bout de papier.

Les bricks, blocks et autres émetteurs de shit bonds devraient avoir pour slogan : "invest then pray" ( investissez puis priez pour que la boite ne coule pas )

InvestisseurHeureux · #461

On retombe sur quelque chose de très proche des vieux produits type BCBB Rendement de Marne Finance : BCBB Rendement 2 de Marne et Finance → avis sur BCBB Rendement 2 ?

1) Le nouveau modèle de Bricks ne se limite plus à du résidentiel.

2) Tous les risques sont sur le souscripteur de l’obligation qui n’a aucun collatéral.

3) On ne bénéficie pas de l’appréciation éventuel de la valeur du bien immobilier, ni d’une indexation sur l’inflation.

Du token de junk bond, l’expression est bien trouvée Oblible.

Pas éligible PEA, donc fiscalité à 30%.

Quel intérêt de souscrire à ça plutôt que d’acheter des parts des SCPI ?!

Bernard2K · #462

InvestisseurHeureux a écrit :
Quel intérêt de souscrire à ça plutôt que d’acheter des parts des SCPI ?!

- La facilité d’accès. Le pékin moyen n’a aucune idée de ce que sont des parts de SCPI et comment on en achète.
- le côté novateur, réseaux sociaux, buzz, "carotte 4.0". En achetant du Brick ou du Brock, on est "In".
- je pense que l’aspect risqué attire un certain nombre de souscripteurs (notamment jeunes et masculins). Ca semble fou que le côté risqué, qui est censé faire fuir le consommateur, puisse au contraire l’attirer… et pourtant… Il est bien établi que les jeunes mâles aiment la prise de risque. Si le vendeur dit "tout est garanti, tout est gravé dans le marbre", c’est pour les vieux ! Mais si le vendeur dit "c’est totalement disruptif" et que les vieux (nous) disent "c’est risqué", le jeune en déduit "c’est critiqué par les vieux, ça semble risqué, donc c’est grave bien, j’arrive !".

Oblible · #463

InvestisseurHeureux a écrit :
Quel intérêt de souscrire à ça plutôt que d’acheter des parts des SCPI ?!

Parce que c’est disruptif et qu’on n’engraisse pas de méchants actionnaires et banquiers

quovadis · #464

Long time no see

Je viens d’apprendre plusieurs choses, que je voulais partager, en pagaille

1 - Bricks va prochainement obtenir le PSPF

2 - Ils vont donc devoir revoir la structure juridique, pour que les sociétés mères-filles cassent le lien de filiation. Elles vont devenir soeur sous une holding, schéma étrangement réfusé dans le passé à d’autres acteurs.

3 - Cela implique une activation des BSA Air.
Vu qu’il n’y a pas de levée prévue (et vu le contexte il ne vaut mieux pas), c’est une estimée qui va être prise pour base.
Tenez vous bien (tenez vous mieux) : 115M€
Le tout pour une boite qui fait à peine quelques millions de CA.
Les BSA Air sera activés sur la base d’environ 85M€.

4 - Cette valo prend évidemment compte du foncier des Bricks.
Problème : comme je l’ai analysé ailleurs il y a quelques jours, il est ULTRA MEGA SUR valorisé.
En moyenne, Bricks retient des valorisations +10 à +20% au dessus des quelques estimations faites par des évaluateurs dont la moitié ne sont même pas RICS (un standard normé).
La raison est simple : pour garder un niveau stable de la brick, il faut que le bien de l’immobilier augmente vs. l’achat (puisqu’il y a à mini 15% de frais notaire/ac/travaux/Bricks)

5 - KDO BONUX : Belfort est la plus délirant.
Bricks ne l’a jamais dit, mais c’est un bien qui a été vendu par l’Etat qui l’estimait à 1.6M€ (ancienne résidence militaire). La raison ce qu’il y avait beaucoup de travaux, et que 1.6M + cout des travaux = prix habituel du m² à Belfort.
Bricks avait menti à la ville pour acheter en disant qu’ils allaient faire apport + crédit. En réalité c’était 100% du crowdfunding.
La mairie avait clairement dit que l’enveloppe était insuffisante (oui j’ai passé le moment où la mairie a acheté le bien 2.6M€ puis revendu 2.9M à Bricks).
On arrive donc avoir un budget travaux de 200€ / m².
Aujourd’hui, le bien serait valorisé par Bricks à 4,1M€, ce qui est l’équivalent des prix pour les biens les plus propres et les mieux placés de la ville.

Mais pourquoi 4.1M ? Pareil qu’au dessus.
4.1 = 3.5+0.6, c’est à dire exactement ce que Bricks a investi.
Cette valorisation complètement délirante n’est là QUE pour faire croire aux investisseurs qu’ils ne perdent pas d’argent

Et je rappelle que les investisseurs initiaux ont été dilués pour l’émission de nouvelles Bricks pour payer des frais… qui finalement ont servis à payer pendant 6 mois des revenus alors que la plateforme n’en générait aucun, ce qui est la définition même d’un Ponzi.

Hâte de voir la suite.

tikitoi · #465

De ce que j’ai compris, ils ont un retour positif MAIS doivent changer leur structure juridique.

Donc, si pas de changement de structure, pas de PSFP.

Et comme actuellement rien est encore fait concernant cette transformation des BSA en Actions, je suppose qu’ils vont encore attendre 1 ou 2 mois avant d’obtenir cet agrément.

Oblible · #466

Dans ce modèle où les détenteurs de l’obligation n’ont aucun droit de regard sur la gestion des biens, qu’est ce qui pourrait empêcher les fondateurs de revendre les biens à forte PV à un prix d’ami à leurs propres structures ?

Greyna · #467

Excellente remarque.
Des gardes fous sont-ils prévus ? (évaluation par un tiers de confiance ? / mise en vente gérée exclusivement par un tiers de confiance qui vendrait au meilleur prix ? …)

Oblible · #468

Il y a une évaluation faite un expert "indépendant" mais il est économiquement dépendant de Bricks et compagnie, donc si son estimation déplait, ils se passeront de ses services pour les prochains biens.

Oblible · #469

Bricks annonce une perte de plus de 2Me pour l’année 2022 …

https://www.pappers.fr/entreprise/bricks-891762023

Bernard2K · #470

…et nomme un commissaire aux comptes, Mazars, n°6 du commissariat aux comptes en France avec 283 M€ de chiffre d’affaires si j’en crois le site Vérif. Ils vont avoir un peu de boulot. D’autant que le dossier William Saurin a dû occasionner quelques serrages de boulons. Cela dit, comme on audite des comptes une fois qu’ils ont été établis, et que le premier exercice concerné est celui de 2023, il y aura un rapport du commissaire aux comptes vers l’été 2024.

Je relève aussi que Bricks a opté pour la déclaration de confidentialité des comptes. Pas mal pour une société qui fait aussi massivement appel à l’épargne. "Merci pour la confiance", comme il dit.

Oblible · #471

Oui mais ils ont Tony Parker comme partenaire, ils ont été labellisés "Fintech" par Finance Innovation, ils étaient au "Paris Fintech Forum" où Cédric a fièrement représenté Bricks lors de la cérémonie des awards, ils ont aussi été présents au festival "Hello La Tech" …

Que des choses rassurantes, on s’en fiche des bilans, des comptables et de la paperasse, tout ça est has been, c’est fini la promotion immobilière à la papa, vive l’Immotech disruptive 5.0

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elbobo · #472

Oblible a écrit :
Bricks annonce une perte de plus de 2Me pour l’année 2022 …

https://www.pappers.fr/entreprise/bricks-891762023

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … _perte.jpg

Ce déficit peut n’être que lié aux acquisitions, et sera gommé par les revenus des biens.
J’ai du mal à me représenter si cette perte est proportionnée par rapport aux achats réalisés, ou bien si elle cache quelque chose de plus profond.
Je fais le parallèle avec une acquisition d’un bien exploité en meublé (régime LMNP/LMP) qui vaut admettons 200 k€, entre les frais de notaire, l’amortissement du bien et les travaux quand il y en a, on est aux alentours de 20 k € de déficit environ. Pour atteindre 2M il faudrait une valeur d’achat+ travaux amortis de 20 M environ. Est-ce que le parc de Bricks atteint ce niveau ? Je l’ignore. (attention, ce sont des cotes très mal taillées)

Bernard2K · #473

elbolo : sachant que Bricks a vu récemment son objet social être recentré sur "Prestataire de service en financement participatif" ; sachant qu’il y a une galaxie de sociétés (Bricks Invest, Bricks Gestion…), il me semble totalement illusoire d’essayer de comprendre l’origine de ce déficit sans lire les comptes détaillés. Suivant quelle société paie les dépenses, quelle société perçoit les recettes, et quelle facturation a lieu entre les sociétés, tout est possible !

InvestisseurHeureux · #474

Bernard2K a écrit :
Suivant quelle société paie les dépenses, quelle société perçoit les recettes, et quelle facturation a lieu entre les sociétés, tout est possible !

Oui !

Et j’ajoute qu’autant pour une société cotée, il est de bon t-on de présenter des comptes avec des résultats nets qui collent aux attentes des analystes.

Autant pour une "petite" société, qui n’a pas l’intention de se vendre, minimiser le résultat net comptable (et donc les impôts), mais maximiser ses propres revenus et son flux de trésorerie, fait partie du jeu.

Oblible · #475

Il est aussi possible que les filiales siphonnent les bénéfices mais de toutes les façons les clients n’ont pas leur mot à dire, ils ne sont pas actionnaires de la boite et ne possèdent rien.

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