Johanrams57310 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec travaux)

Projet immeuble de rapport avec travaux dans le 57 en SCI IS

- SCI IS.
Associé 1 : 25 ans, TMI 11
Associé 2 : 55 ans, TMI 30
VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : moyen, (ayant 3 appartements en LMNP, j’ai quelque connaissance dans ce domaine, bien que je délègue à mon EC)
- Fiscales : Correct
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : mon associé (mon père) est très bon dans ce domaine
- Temps disponible : les soirs après le travail + les WE

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble de 4F2
- Année de construction : 1925
- Étage : 3 étages + caves
- Déjà occupé ? Inhabité ?: inhabité
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? -> monopropriété
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? -> électrique, individuel
- Espaces verts dans la copropriété ? -> 1 cour arrière
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? -> individuel
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) -> mono propriété
- Concierge  ? Non
- Décoration : vieillotte actuellement

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville -> dans le 57, proche de la frontière Luxembourgeoise
- Centre-ville, périphérie-> à 5 min à pied du centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? -> Centrale nucléaire Cattenom + Luxembourg à 30 min

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 181k +80k travaux + environ 15k frais de notaire = 276k au total
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : estimation de valeur locative faite par 2 agences = 600€ HC environ

- Travaux immédiats : 80k budgétisé (SDB, cuisine, fenêtre…) tous les travaux ont été budgétiser avec mon artisan, j’ai les devis à l’instant T.

- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Ravalement de façade prévu à moyen terme. La toiture est en bon état

- Taxe foncière hors TEOM : 1700€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : environ 600€ l’an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé
600*12=2400 loyers mensuels *12= 28 800
181k+80k+15k+ 20k (meubles, 5k/ appartements) = 296k

28 800/296 000=9.7% brut

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 26k
- Type de crédit : amortissable, sur 20 ans avec 1 an de différé 
- Taux du crédit avec assurance : 4.35% l’an
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte, comptable : 840€ TTC l’année
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 35k
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? -> Aucun sur ce projet

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée : SCI IS

CASH FLOW

Sur un an : 28800 – 20400(mensualité crédit travaux inclus + assurances emprunteur)- 1700€ TF – 600€ PNO – 840€ (comptable)= 5260€ ( qui serviront aux petites réparations + vacances locatives)
En sachant que j’ai déjà 3 biens en meublés dans ce secteur, en 3 ans je n’ai pas encore eu de vacances locatives.
Pour ma part, j’appréhende un peu les travaux mais mon associé (père) a déjà tout prévu et programmé.
De plus, j’envisage de tester la LCD sur 1 des quatre logements car il y a une demande sur le secteur. Cependant, mes calculs ont bien été effectués en partant sur de la location meublé longue durée.

Concernant le coût de création de la SCI: mon notaire se charge de la création gratuitement. (c’est le notaire de famille et nous travaillons souvent avec lui, je le connais également en dehors du cadre du travail).
Je vous tiendrais informé de l’avancée du projet au fil du temps.

Merci de m’avoir lu.
Bon investissement à tous !

Dernière modification par Johanrams57310 (10/07/2023 15h45)

Mots-clés : idr, immobilier, sci is