Comment gérer les abus par l'un des héritiers d'une maison ?

Ce genre de questions nécessiterait plus de contacter un avocat. Ce dossier pue en effet les complications à 100 km.

Déjà un truc :

Le premier enfant, "cigale" est insolvable, n’a pas travaillé depuis 15 ans et vit des aides sociales, dans un appartement dont les loyers étaient payés depuis des années par le parent qui décède.

Ce point déjà mérite de s’y arrêter : cet enfant a donc de manière étalée bénéficié de largesses du parent, qui pourraient être rapportées à la succession. Ce qui réduirait d’autant sa part dans la maison (ce qui est important pour la suite).

e premier enfant "cigale" qui est très attaché sentimentalement à la maison héritée et qui n’aura plus personne pour payer le loyer de l’appartement qu’il occupait jusque là, vienne occuper la maison

S’il décide de l’occuper, l’autre enfant indivisaire est en droit de lui demander une indemnité d’occupation. Il faudra que chacun en soit conscient.

-Est-il possible pour le deuxième héritier "fourmi" d’empêcher l’occupation du logement par le premier ?

A voir avec un avocat..

-Qui est tenu de payer la taxe foncière ? Est-elle divisée 50-50 sur les 2 héritiers, chacun doit sa moitié, le fisc se reporte-il sur la personne la plus solvable des 2 ou bien le fisc se reporte intégralement sur l’héritier qui occupe le bien ?

En cas d’indivision, l’avis est établi collectivement mais les indivisaires ne sont pas solidaires face au fisc : le fisc demande gentiment la taxe entière à chacun, mais ne peut en aucun cas poursuivre l’un pour la quote part des autres. Le fait que l’un des deux paie tout est une possibilité mais le fisc ne peut pas l’y obliger.

-Étant propriétaire à 50% le deuxième héritier peut-il au moins venir comme bon lui semble en vacances dans le logement.

L’indivision en tant que telle ne prévoit rien. C’est aux indivisaires de se mettre d’accord, et à solliciter la justice en cas de litige (= demander une indemnité si l’on ne peut pas jouir du bien au même titre que les autres).

-L’héritier "cigale" peut-il bloquer complètement la situation ?
-Quelle serait la meilleure chose à faire pour l’héritier "fourmi" pour, au mieux, récupérer une partie du patrimoine (physiquement ou financièrement), au pire, y laisser le moins de plumes possible ?

Il ne peut rien bloquer du tout : nul n’est tenu de rester dans l’indivision. Soit il accepte de racheter la part de l’autre héritier, soit il accepte de lui vendre la sienne, soit il est d’accord pour une mise en vente classique, soit c’est la licitation (mise aux enchères).

Une chose cependant est sûre : c’est dans l’intérêt de tout le monde de trouver une solution amiable. Une vente aux enchères entraîne une décote. Si chacun réalise que l’autre ne lui laissera pas la jouissance gratuite du bien, si l’un veut quitter l’indivision, si aucun n’a les ressources pour racheter la part de l’autre, il faut que que chacun se résolve à l’idée que la maison doit être vendue afin de réaliser une vente normale et d’en tirer le meilleur prix possible (c’est le même raisonnement que pendant un divorce, en fait).

Je partage en tout cas votre analyse, vu de loin, ce dossier est à haut risque. Dans ce genre de situations, les gens donnent le pire d’eux-mêmes. vraiment. il faut frapper vite et fort.

Non le fisc ne pourra pas forcer l’un à payer la quote part des autres.

cf BOFIP  : "A cet égard, l’imposition collective n’implique pas l’obligation solidaire de chacun des copropriétaires au paiement de la totalité de la cotisation de taxe foncière."

FXB67 a écrit :

Ce point déjà mérite de s’y arrêter : cet enfant a donc de manière étalée bénéficié de largesses du parent, qui pourraient être rapportées à la succession. Ce qui réduirait d’autant sa part dans la maison (ce qui est important pour la suite).

Depuis 2012, la mise à disposition d’un logement n’est plus considérée comme une libéralité faute de preuve d’une intention libérale. Il s’agit seulement d’un avantage indirect, qui n’est pas rapportable.

En l’espèce, il faudrait dans un premier temps savoir qui est titulaire du bail : le fils ou le père ?

Dash a écrit :

Un parent décède et lègue une maison d’une valeur de 340K €, à ses 2 enfants, à 50%-50%.

Le parent est-il déjà décédé ? Est-il conscient de la situation ? Souhaite-t-il agir ?

-Quelle serait la meilleure chose à faire pour l’héritier "fourmi" pour, au mieux, récupérer une partie du patrimoine (physiquement ou financièrement), au pire, y laisser le moins de plumes possible ?

Le plus à même d’agir, c’est le parent.
C’est son patrimoine, et c’est son testament.

Je vais faire court : la solution me semble résider dans une vente judiciaire sur licitation. Vu la personnalité de n°1, il est très probable que tout échoue sauf cela. N°2 aura donc l’alternative suivante :
- soit il loge gratuitement n°1, payant la taxe foncière et l’entretien de la maison.
- soit il force la vente pour récupérer une partie de la valeur de la maison. Ce qui signifie qu’il aura rendu n°1 SDF, ce qui hâtera très probablement son déclin puis son décès. Est-ce que sa conscience est d’accord ? N°2 peut-il regarder crever son frère sans intervenir ? A lui de se le dire. En tout cas, c’est ce qui va arriver, sauf à ce que N°2 reprenne le rôle du parent qui entretient n°1 (et, tant qu’à payer pour l’entretenir, ne vaut-il pas mieux l’entretenir dans la maison familiale ?).

Malheureusement, si N°1 occupe la maison durant les visite, cela fera baisser sa valeur à la vente. Donc N°2 ne va récupérer qu’une partie minorée (et imprévisible, car nul le ne peut prédire le prix auquel va partir un bien dans une vente judiciaire) de la valeur de la maison. Cela dit, les maisons avec piscine sont très recherchées, ce qui devrait assurer une bonne concurrence à l’achat donc un prix de vente proche du prix de marché normal.

A propos de l’occupation du bien : chacun des deux frères ayant son propre logement (jusqu’à nouvel ordre), la maison indivise sera pour eux une résidence secondaire.

Chacun peut venir l’occuper, tant qu’il ne fait pas obstacle à ce que son frère puisse exercer son droit de jouissance concurrent.
Même si n°1 vient très souvent, et n°2 ne vient jamais, le fait que n°1 ne l’empêche pas de venir, fait qu’il ne l’empêche pas d’exercer son droit de jouissance.
Même si n°1 venait à y habiter en permanence, et que n°2 demande en conséquence le versement d’une indemnité d’occupation, il faut prouver l’habitation permanente, et il faut prouver qu’elle fait obstacle à ce que n°2 exercice son droit.
Extrait d’un jugement :

C’est à celui qui sollicite la condamnation d’un indivisaire au paiement d’une indemnité d’occupation d’établir l’existence d’une jouissance exclusive.
S’agissant d’un fait juridique, la preuve peut être établie par tous moyens et les circonstances de fait alléguées à cette fin sont soumises à l’appréciation souveraine des juges du fond.(…)La cour rappelle que pour qu’il y ait jouissance exclusive il ne suffit pas qu’un indivisaire jouisse seul de tout ou partie du bien mais il faut que cette jouissance soit incompatible avec le droit de jouissance des autres indivisaires. La notion de jouissance exclusive implique une occupation privative du bien indivis écartant le droit de jouissance concurrent des autres indivisaires. Le fait générateur de l’indemnité est l’impossibilité pour les autres indivisaires d’user du bien à raison d’une situation de fait ou de droit.

Source : Décision - Pourvoi n°19-24.529 | Cour de cassation

Dans votre cas, frère n°1 pourrait dire ainsi "certes, j’habite souvent dans la maison , mais seulement le RdC. Frère n°2 peut venir quand il veut et occuper le 1e étage et utiliser les équipements communs tels que la piscine et le terrain autour. Il est d’ailleurs venu y séjourner plusieurs fois, avec femme et enfants, et le fait que je sois présent ne lui posait pas de problèmes puisque nous prenions souvent nos repas ensemble, comme le prouvent les pièces n°3 à 10". Et là, n°2 risque d’avoir du mal à obtenir une indemnité d’occupation. C’est là le paradoxe : plus n°2 vient dans la maison (et il y est attaché, et il ne veut pas couper totalement les ponts avec son frère, donc il vient), plus il montre que n°1 ne fait pas obstacle à son droit de jouissance.

Bref, on peut en parler longuement, mais je répète : ça risque de se finir par une vente sur licitation, autant en être conscient et s’y diriger sans perdre de temps. Et j’ai bien pointé le dilemme moral qui va se poser à n°2 : si ça revient à mettre n°1 dans la rue, et qu’il meurt rapidement à cause des conditions de vie déplorables, est-ce que n°2 dormira bien la nuit ? Il est difficile de ne pas se sentir responsable de son frère plus faible, surtout quand les parents ne sont plus là. Sinon, je plussoie bien sûr les conseils émis par d’autres forumeurs : s’attacher les services d’un avocat dès que possible, en préventif ; et aussi que le parent, s’il est encore vivant, puisse prévenir le problème par un testament adapté.

Dernière modification par Bernard2K (17/07/2023 14h52)

Dash a écrit :

Tenu par les sentiments le parent n’ose pas couper le versement de loyer. (…) Le parent tient comme fer de lance de donner exactement 50% de chacun de ses biens qu’il possède à chacun des héritiers, dans un soucis d’équité parfaite.

Ce parent s’expose à ce que les loyers versés soient rapportés à la succession si elle est attaquée.
Si le bail était à son nom initialement puis au nom de l’enfant Cigale avec des versements mensuels dont les traces existent voire sont explicites (virement intitulé "Loyer Cigale Janvier 2023") et dont il existe une copie du relevé de compte, ça devrait être aisé.
Aussi en faisant cela le parent s’expose à ce qu’en réalité l’équité "sur les biens" soit rompue par le juge plus tard - j’ai vu un juge écrire peu ou prou "Untel soutient que c’était la volonté des parents sans le justifier ; les parents devaient de toutes façons respecter la loi, qui dit que…" et exiger un rapport à la succession d’un certain nombre d’avantages.
C’est délicat de l’évoquer avec le parent, et il pourrait vouloir détruire les preuves. Faut-il le garder sous le coude pour une étape de menace avant procès ?

(À ce sujet : nombre de papiers disparaissent au décès d’un parent, ou avant ; exemple: les souches de carnets de chèques sont bien rangés de 1990 à 2023, sauf 2 manquants en 1994 justement l’année où un des enfants a acheté un bien… ça arrive par les parents ou par les enfants concernés !)

Dash a écrit :

Concernant les saisies sur comptes pour la taxe foncière, comment le fisc décide-t-il le compte sur lequel saisir ? Un coup l’un puis l’autre ? Au hasard ? En regardant le plus solvable ? Les 2 premières inciterait l’héritier n°1 à faire cesser la situation.

Le fisc veut prioritairement récupérer sa créance. Il a donc intérêt à prélever sur les comptes solvables, et en pratique c’est ce qu’il fait, il me semble. À vous vous arranger pour récupérer la créance selon les proportions, ce n’est pas le problème du fisc.

Dash a écrit :

Même propriétaire minoritaire j’imagine qu’il ne peut pas être sorti à coup de pieds dans les fesses ?

De mémoire en effet même indivisaire très minoritaire dès que c’est votre domicile c’est très difficile de vous en faire dégager. C’est au moins similaire, voire bien pire, que pour un locataire indélicat. Il interdit de faire une violation de domicile, y compris d’un indivisaire indélicat.
À l’inverse, si l’indivisaire installé laisse un droit de jouissance raisonnable pour éviter de payer une indemnité d’occupation comme Bernard2K en donne des exemples, on doit avoir moyen de lui rendre légalement la vie très difficile (nombreux exemples sur le forum). Mais ceci conduisant généralement à la dégradation des biens et à prouver que tous les indivisaires en profitent, il avait été choisi dans le cas que je connais de ne surtout pas y remettre les pieds.

Attention également : les règles de majorité pour la gestion d’une indivision ne sont pas les mêmes que celles d’une copropriété (idem pour une SCI d’ailleurs).

Enfin un dernier point : les comptes bancaires indivis peuvent servir à payer tout ce qui touche aux biens indivis. Il peut être utile d’assécher les ressources de l’indivisaire Cigale / le forcer à payer pour ce qu’il utilise et pas l’autre indivisaire, auquel cas il faut absolument partager les comptes bancaires puis refuser de payer quoi quelque entretien que ce soit (hors strictement nécessaire à la mise en sécurité et à la conservation du bien - quelques bâches de toit et du ruban de signalisation, essentiellement), en demandant invariablement à sortir de cette indivision dont vous ne profitez pas.
À l’inverse, des comptes en banques indivis bien garnis permettent de payer eau, gaz, électricité, menus voire gros travaux, taxe foncière, etc. durant un temps très long.
Notamment en cas de vente d’un autre bien sur l’héritage (petit studio mis en location dont les loyers entretenaient le bien principal par exemple), il faut que l’argent soit versé à chacun et pas sur un compte indivis… Idem pour les loyers !

Je pense que vous vous faites des noeuds au cerveau pour une situation qui n’existe pas encore ; et si elle devait se présenter, vous aurez le temps d’y faire face.

Votre énergie doit être consacrée à faire en sorte que le parent discute avec un notaire, qui lui expliquera bien pourquoi faire du 50/50 sur chaque bien est un vrai problème pour les enfants. Et lui proposera des solutions simples et équitables qui permettent de limiter les situations conflictuelles.

Admettons, si le partage était de 49%-51%, soit en faisant infléchir le parent, soit en découvrant que des sommes ont été versées à l’héritier n°1 avant sa mort, provoquant un arbitrage des parts de la maison. La situation serait plus simple

Non, ça n’est pas comme cela que fonctionne une indivision.
Et ça n’est pas non plus le type de partage que vous devez viser.

mimizoe1 a écrit :

Mickey62:
"Bonjour, concernant l’imposition à la taxe foncière, la taxe n’est émise que pour l’un ou l’autre".
Non …
Etant en indivision, la taxe foncière est établie pour 100% , à chacun des "propriétaires indivis" (bien que tous les indivisionnaires soient tous cités dans le bordereau de TF.) ;
Ainsi, dans mon cas, il y a "3 créances" émises, et donc 3 titres exigibles ..
Le 1er payé inscrit également les 2 autres en "payés" d’ office et en simultané, sur le site des impôts (espaces personnels individuels) ; A chacun de réclamer les quote-part aux autres …

En cas de non-paiement, c’ est donc très facile de faire 3 saisies …

Me concernant, la taxe foncière a toujours été émise au nom de ma mère. Il a fallu que je demande qu’elles soient éditées à mon nom pour enfin les recevoir, ma mère dès lors ne les recevant plus…

Est ce dû au fait que je suis devenu de facto propriétaire au décès de mon père, en étant mineur, il y a 40 ans, et que donc ma mère était la seule à la recevoir, ou bien il y a une obscure raison à cela…
Avec l’administration je ne suis même plus étonné de rien et je ne cherche plus à comprendre, quand je vois toutes les erreurs qui ont été commises durant les deux dernières décennies…

Je suis surpris du manque de considération de la position complique du parent face a ses deux enfants qui n’ont apparemment pas de bonnes relations.

Un parent veut aider et soutenir ses enfants et dans cette présentation si l’enfant 1 ne compte pas soutenir le second et n’attend qu’une chose : sa part avant de couper les ponts, la position du parent est relativement compliquées.

Pour le parent faire 50/50 est une bonne chose quand on fait des donations de son vivant, afin d’éviter des évolutions futurs qui défavorisent l’un des enfants. Mais dans le cas d’un patrimoine "simple" un peu d’immobilier et des liquidités, il est possible de repartir 50/50 en valeur en donnant les liquidités à l’un et la maison a l’autre. Peut être que cela peut se demander au notaire

Mais dans ce cas comment savoir ce que le parent va faire ? Donner les liquidités à la cigale ou a la fournie ? Généralement, on ne donne pas de cash a un enfant qui gere mal son budget, il pourrait au contraire preferer lui fournir un toit.
La meilleure solution pour faire avancer le parent (s’il en a envie et s’il accepte cette discussion) serait de lui présenter un "plan" permettant de garantir des revenus et un toit a ses enfants.
L’enfant cigale est il sous tutelle/curatelle ?
Un notaire compètent devrait pouvoir présenter plusieurs solutions qui respectent le souhait du parent.

Cette réflexion a-t-elle le temps de se faire? Ou bien le parent a-t-il une espérance de vie très courte ?
Les deux enfants ont-ils abordes le sujet de la succession entre eux?
La maison est elle divisible ?

Concernant les impôts fonciers, je confirme. Pour ma situation : indivision à quatre. Je reçois mon avis d’impôts fonciers chaque année et le règle (de mémoire, une trentaine d’Euros). Idem pour les trois autres (même montant chacun).

Mickey62 a écrit :

Pour ce qui concerne l’indivision, la loi est claire là dessus, un bien ne peut rester en indivision.

Je lis cette file un peu par hasard, et …. Je ne comprends pas cette phrase.

Un bien peut parfaitement être acquis et possédé en indivision, en maintenant l’indivision sur des années. C’est le mode de possession à plusieurs personnes physiques par défaut, celui qui s’applique pour des couples non mariés sous régime de communauté, pour des amis achetant ensemble une maison de vacances, pour des enfants recevant par succession la maison familiale, …

La loi n’impose à aucun moment à une indivision naissante l’obligation d’être transformée en "non-indivision" donc possession propre par une seule personne.

Je crois que vous interprétez mal la disposition légale "nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision". Elle n’impose pas la fin systématique d’une indivision. Elle ne fait que permettre à tout membre de l’indivision, à tout moment, d’exiger de sortir de cette indivision sans que personne ne puisse l’en empêcher légalement.

La sortie d’un indivisaire impose de fait le transfert de propriété, soit par transfert vers un ou plusieurs autres membres de l’indivision (contre une soulte), soit vente amiable (tout lemonde est ok) ou judiciaire (saisie du tribunal qui prononce la licitation judiciaire du bien pour respecter le droit de l’indivisaire demandeur de sorite de l’indivision, et n’ayant pas trouver de solution amiable avec ses coindivisaires)

FXB67, le 16/07/2023 a écrit :

-L’héritier "cigale" peut-il bloquer complètement la situation ?
-Quelle serait la meilleure chose à faire pour l’héritier "fourmi" pour, au mieux, récupérer une partie du patrimoine (physiquement ou financièrement), au pire, y laisser le moins de plumes possible ?

Il ne peut rien bloquer du tout : nul n’est tenu de rester dans l’indivision. Soit il accepte de racheter la part de l’autre héritier, soit il accepte de lui vendre la sienne, soit il est d’accord pour une mise en vente classique, soit c’est la licitation (mise aux enchères).

?

Nul n’est tenu de RESTER dans l’indivision. Cela signifie que celui qui ne veut pas rester peut partir, pas qu’il peut imposer quoi que ce soit à l’autre.

Fourmi ne veut pas rester, Fourmi peut vendre, si Cigale accepte de racheter ou de vendre … et à défaut peut demander au tribunal la vente forcée pour respecter ses droits. Mais il ne peut exiger que Cigale rachète tout comme il ne peux exiger que Cigale lui vende sa part.

La licitation judiciaire n’est pas une procédure rapide de base (pas la priorité). Encore moins si Cigale s’installe à titre de RP dans le bien en question tout en ayant peut de moyens de subsistance.

Mickey62 a écrit :

Dans mon cas, parce que oui j’ai eu le cas, si ma mère n’étais pas en mesure de payer la taxe foncière,  étant propriétaire à 50/50 suite au décès de mon père, le service des impôts faisait des saisies aussi bien sur les comptes de ma mère, que les miens.

Vous présentez une action "technique" comme étant de facto légale et non contestable, parce qu’elle émane du fisc. Cela revient à dire que si vous recevez une amende chez vous, c’est nécessairement que vous êtes fautif, donc aucune raison de contester cette amende quoi qu’elle soit fournie avec une procédure de contestation …

Le fisc fonctionne en mode "au plus simple", qui convient la plupart du temps à tout le monde : taxons / réclamons / relancons / saisissons d’abord, le contribuable utilisera les voies de recours si on se trompe. Ce qui reporte le travail de preuve sur le contribuable, qui doit justifier que le fisc a outrepassé ses droits, alors qu’on pourait penser que le fisc ne devrait pas agir sans avoir vérifier au préalable qu’il était pleinement dans son droit.

Un moyen de déporter des heures de vérifications sur le temps du contribuable inquiet au lieu de payer des fonctionnaires qualifiés à vérifier des données souvent incomplètes (cas typique existant : le fisc ne connait pas l’indivision, ses données considèrent un même bien comme étant autant de biens réels détenus par autant de personnes qu’il y a de membres dans l’indivision). La joie de recevoir la TF en double et autrefois la TH en double pour un même logement quand vous n’êtes pas officiellement déclarés comme conjoints…

Dans votre cas, c’est la saisie de TF. Pour la plupart des contribuables, sur exigence du fisc, un indivisaire paiera la TF et s’arrangera avec les autres pour obtenir remboursement. Efficace pour le fisc, pas trop compliqué pour le contribuable si l’entente est correcte. Cela traite la question dans 90% des cas.

Reste que c’est une simplification abusive et que le contribuable peut contester devoir "préassumer" la part des autres, au risque de ne pas être remboursé et qu’une dette fiscale (fisc vs contribuable) soit transformée en dette civile (indivisaire vs autres). En cas de contestation (qui peut être difficile), le fisc est tenu de se conformer à la loi, et donc de rembourser la sursaisie par exemple voire plus si vous pouvez justifier par exemple que cette sursaisie a induit des frais remboursables

Dash a écrit :

Admettons, si le partage était de 49%-51%

Rappel d’un vieil adage concernant l’indivision : L’indivision n’est pas une démocratie, c’est la dictature de la minorité.

Ce n’est plus complètement valide, mais c’est une bonne base de raisonnement, vu que sur les dlcisions très structurantes, l’unanimité sera de rigueur.

La répartition serait de 99,9% vs 0,10%, Fourmi ne pourrait pas imposer la découpe du bien avec ses 99,9 %. L’unanimité sera nécessaire.

Ne raisonnez pas en terme de majorité !