SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ?

Il y a une file SCPI qui traite le sujet en profondeur, avec des formules et des simulations pointues. En gros le direct rattrape l’AV au bout de 10 ans.

Il y a un quelques facteurs qui manquent ou sont inexacts dans votre estimation

La carence réduite en AV : 6 (ou 3 mois) de moins, c’est 2% ou 1% de rendement gagné
Prix réduit en AV, disons 2% de moins
Pas d’imposition pendant 10 ans (si on sort au bout de 10 ans)
Un bon contrat AV pour les SCPI (il n’y en a qu’un avec 100% des loyers et une gamme assez large à ma connaissance), c’est 0,5% sur les UC, pas 0,7%
- en AV, les 2 dernières années, il faudrait arrêter de réinvestir les dividendes et les laisser en FE pour ne pas payer les frais qui ne seront pas amortis avant 2 ans, et de toutes façons vous avez une pénalité que quelques % si vous sortez avant N années
Pour une durée < 10 ans, visez les SCPI sans frais

et des facteurs de risque :
- meilleure liquidité, la période actuelle montre que, pour l’instant, les assureurs assurent la liquidité en qcq jours
- possibilité d’avoir une bonne diversification en SCPI même un capital très réduit
- votre décès, où il vaut mieux une AV évidemment

Pour le 1) j’ai 6 ou 7 SCPI en AV et je reçois exactement ce qui est annoncé par les AV, sans frais sur les loyers annoncés. Le frais de gestion annuels sont de 0,5% sur les UC, et c’est clairement indiqué.

Bonjour,

Déclaration : 8 SCPI, je déclare 8 immeubles à l’adresse des SCPI.
Certaines SCPI (comme Corum) recommandent de distinguer (séparer) en fonction du pays de l’investissement.
Je ne le fais pas car je souhaite avoir une présentation uniforme (nombreuses, sont les SCPI qui ne donnent pas les informations détaillées par pays).

Louve invest : échanges assez riches, prenez contact, ils vous apporteront de nouveaux éléments pour prendre votre décision.

Choix solide: ce sont 4 SCPI jeunes et bien positionnées pour profiter du marché actuel. Par contre je n’a pas regardé si les clés de démembrement temporaire étaient bonnes sur 5 ans. Vous les avez ?

Négociez bien le cash back, il est possible d’obtenir bien mieux que les 1,5 % de remise sur la seule Transitions Europe au vu du montant envisagé.

J’attendrais 2 ou 3 ans la fin de la purge, avant d’investir dans les SCPI.

ArnvaldIngofson a écrit :

C’est bien jeune tout ça, on manque de recul …
Ajouter une SCPI plus mature, par exemple de chez CORUM ?

Idem … mais je n’aurais pas proposé Corum !

FCP a écrit :

J’attendrais 2 ou 3 ans la fin de la purge, avant d’investir dans les SCPI.

Idem. Je complèterais la phrase avec "à capital variable".

Vous aurez autant d’avis que d’interlocuteurs, ces choix sont-ils "vos" choix ou ceux d’un conseiller/vendeur de SCPI ?

Disons que dans le contexte actuel ne pas avoir de track record est plutot un avantage.

Les SCPI "récentes" sont les grandes gagnantes de la crise immo actuelle.

Asn540 a écrit :

Les « SCPI avec track record » (sous entendu de fonds de portefeuille) conseillées ici il y a 3 ans c’est Rivoli Avenir Patrimoine, Laffitte Pierre. Que des gadins. Et une gestion catastrophique.

Message caricatural et faux.
Jamais personne ici n’a conseillé Laffitte Pierre en "fond de portefeuille". Jamais.
RAP l’a été en effet, avec des Immorente ou Epargne Foncière.
Oui ces SCPI ont collecté massivement et acheté dans les années où l’immobilier est cher.
Soit elles résistent soit elles retrouvent un niveau de prix qu’elles avaient il y a 7 ou 8 ans. Parler de gadin est quelque peu excessif, à ce jour du moins car les mauvaises nouvelles ne sont pas nécessairement toute derrière nous.
Il faut regarder un peu plus loin que l’historique à un an.

L’immobilier y compris en SCPI est du long terme : avoir un track record est utile.
Quid des SCPI très récentes ? je n’en ai aucune idée. Mais si on regarde à court/moyen terme, acheter actuellement des foncières me semble plus adapté, sans les 10% de frais d’achat et avec la possibilité de vente dans la journée.

ps : je n’ai rien contre les SCPI , j’en ai depuis 30 ans sans regret.

Si votre notaire trouve un acheteur de gré à gré (ce qui est très peu probable) vous paierez les 156€ forfaitaires.

Si votre notaire met vos parts en vente sur le marché secondaire pour les céder vous paierez les frais de la société de gestion. Sauf miracle (il a un autre client que vos parts intéresse) il choisira cette option qui sera la plus simple pour lui…

Les droits de mutation seront calculés sur votre prix vendeur. Tant que vos parts ne sont pas vendues impossible de connaître le prix

A noter :
-le prix vendeur a baissé de 10% sur les 6 derniers mois
- au 30 juin il y avait 6000 parts en attente de vente soit environ 10 mois au rythme actuel même si cela pourrait aller beaucoup plus vite si les vendeurs baissaient leurs prétentions plus rapidement

2 cas de figures :
- soit vous vendez les parts (le notaire en l’occurrence) et vous récupérez le prix vendeur sans aucun autre frais. En admettant que vous étiez vendu en aout, vous auriez récupéré très exactement 251€ par part si on se réfère au carnet d’ordre historique.

- soit vous acceptez les parts en succession et vous devrez payer les frais de transfert de 156€ TTC chacun + les droits de mutation de 5% calculé sur le prix vendeur (251€ pour rester dans l’exemple)

Attention, pour aller vite dans le règlement de la succession, et éviter de faire partie des vendeurs en attente, le notaire à tout intérêt à indiquez un montant bas de manière à être priorisé dans la détermination des parts échangées. Cela ne veut pas dire que le prix d’exécution retenu sera aussi "bas" que celui complété sur l’ordre de vente.

C’est un exercice délicat, et cela dépend du volume de parts qui est mis en vente.
Si c’est un petit volume autant mettre un prix très bas qui assure d’être prioritaire et de voir son ordre exécuté rapidement
Si c’est un volume important, il faut faire attention que ce gros volume ne fasse pas décaler le prix d’exécution !
Cela dépend de la dynamique, ie des volumes et des prix proposés coté acheteur notamment.

C’est à étudier de près (pas certain que - tous - les notaires fassent l’exercice…) sachant que vous n’avez la vision que sur les 5 ordres d’achat les plus hauts, ou plutôt les 5 plus gros prix, mais la vision reste partielle.
De plus, ce n’est pas tout a fait mis à jour en temps réel, ce qui ajoute un peu d’incertitude à l’incertitude, et des ordres qui n’ont pas le temps d’être affiché sont pris en compte lors de la confrontation (c’est du vécu, coté acheteur).

A noter aussi que comme il y a eu une fusion il ne faut peut être pas rapprocher directement le prix d’achat de votre mère, au prix vendeur actuel. Je ne connais pas le dossier mais elle a peut être reçu plus de parts en nombre au moment de la fusion (dépend de la parité retenue lors de la fusion). Elle a peut-être reçu plus de part AEW Paris Commerces que le nombre acquis initialement sur Actipierre 2. Il faut donc raisonner montant global pour apprécier la pertinence ou non de la vente.

La bonne nouvelle sur ce dossier c’est qu’il semble y avoir des acheteurs.
La mauvaise c’est qu’il y a à priori un gros ordre de 784 parts qui justement va (peut-être) peser sur le prix final.
La mauvaise (bis) c’est qu’il y a aussi beaucoup plus de vendeurs
La mauvaise (ter) c’est que le nombre de parts échangés mensuellement semble faible par rapport aux volumes présent dans le carnet coté vendeur (et on a pas, la aussi, la vision exhaustive)

Pour mieux comprendre la mécanique consultez cet article assez bien expliqué sur le marché secondaire des SCPI.
Consultez aussi sur le site AEW le document qui correspond à un "mandat d’achat", et celui qui correspond à un "mandat de vente" cela confirmera mes propos sur la mécanique des frais et des droits, vous y trouverez davantage de détails.

@Asn540 et Surin : Effectivement, je suis plutôt acheteur que vendeur. Je ne me suis visiblement pas bien exprimé.

@cedREIM : merci pour votre réponse claire et détaillée, je comprends mieux le mécanisme pour la revente. Au regard de la "pression vendeuse", je comprends que le timing de la vente n’est pas forcément opportun. A l’inverse, je ne fais pas forcément une mauvaise affaire en rachetant les parts à ce prix (sous réserve que ma sœur accepte de les céder).

Reste à faire des calculs prendre la décision !
Sylvain