SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ?

YoungInvestor · #101

PierreP, le 03/07/2018 a écrit :
J’ai proposé un simulateur ici : Simulateurs pour l’achat de SCPI #20
Vous y trouverez, 4 simulations :
+ à crédit
+ en direct (sans crédit)
+ démembrement (acquisition en nue-propriété)
+ sur assurance vie.

Vous pouvez confronter vos calculs aux résultats obtenus grâce à mon fichier.

Vous indiquez dans votre simulateur:

En général, pour un investissement SCPI, on applique le TMI aux dividendes perçus pour estimer son imposition.

Lorsque nous faisons cela, systématiquement, nous faisons une 1re erreur : la base du calcul n’est pas le dividende annuel perçu mais le résultat fiscal (ma dénomination est probablement incorrecte, des lecteurs plus rigoureux me corrigeront) par part de la SCPI. Sur le long terme, cet écart est probablement négligeable mais je n’ai pas d’élément me permettant de justifier « cette pensée ».

Ainsi, nous distinguons le résultat fiscal (imposable) de la SCPI et les dividendes bruts distribuées par la SCPI.

Quelqu’un sait-il comment calculer le résultat fiscal a partir du dividende percu ? L’écart est de 5% dans le simulateur. J’aimerais savoir si ce ratio varie d’une SCPI a l’autre ou si c’est globalement le meme.

Merci,

GoodbyLenine · #102

YoungInvestor a écrit :
Quelqu’un sait-il comment calculer le résultat fiscal a partir du dividende percu ? L’écart est de 5% dans le simulateur. J’aimerais savoir si ce ratio varie d’une SCPI a l’autre ou si c’est globalement le meme.

Ce "ratio" est différent pour chaque SCPI, et aussi pour chaque année, simplement parce que le dénominateur et le numérateur dépendent de facteurs largement différents.

Le dividende est juste une décision de la société de gestion, ensuite approuvée en AG. Son montant est dans une plage de valeurs très large, entre 0.00€ et la totalité du résultat distribuable (en utilisant tout le RAN et tout le RPV disponible), et il est rare d’être à une extrémité de la plage (quelques exceptions : Cifocoma et Cifocoma2 au T1/2020 qui ont distribué 0.00€, les SCPI de Corum qui ne constituent pas de RAN (en distribuant pour l’année N la totalité du résultat de l’exercice concerné) ni de RPV (en distribuant au plus vite les plus-values réalisées)).

On peut cependant considérer que, en moyenne, sur une longue période, l’évolution du RAN et de la RPV ne devrait pas être trop importante, ce ratio devrait osciller autour de 1,00.

A noter que pour les SCPI avec une partie du patrimoine hors de France, c’est plus compliqué, et ce ratio n’a même pas beaucoup de signification (lire SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ?).

Elentir · #103

Bonjour,

J’aimerais être sûr de bien comprendre les frais afférents à l’achat de SCPI en unités de compte.

En prenant l’exemple de l’assurance-vie "Linxea Spirit 2" et de la SCPI "Pierval Santé", l’avenant au contrat "précisant les conditions spécifiques d’investissement aux SCPI" indique:
- Valeur de retrait en % du prix de souscription: 89,49%
- Frais d’investissement sur la SCPI dans le cadre du Contrat: 8,51%.

Si je comprends bien, si j’achète 100 euros et revends immédiatement, je récupère:
100*0,8949*(1-0,0851) = 81,87 euros.

Est-ce bien cela?

(Note: cet exemple ne prend en compte ni les frais annuels de gestion de 0,5%, ni la pénalité de 3% en cas de vente avant 3 ans).

maxicool · #104

Erreur (bête) de ma part ! J’édite.

Dernière modification par maxicool (26/08/2023 18h33)

lgun · #105

Bonjour,

Dans le contrat spirica l’achat et la vente de d’UC SCPI se fait à la valeur de retrait.

Donc si les frais d’investissement sont de 8,51% , pour 10 000e, l’investissement sera de 9149e. Si vente immédiate le montant net de la vente sera de 9149e.

Thortue · #106

Vous faites erreur.

Si on reprend vos données sur la base de 100 euros.

On a bien 91,49 euros investis.

La valeur retenu pour une part est la valeur de retrait soit 182,56 €.

On détient donc 0,5012 parts (sous la forme d’UC).

Si on vend (sans pénalité), on récupère les 91,49 € que valent nos UC.

La distribution s’effectue sur la base de 0,5012 parts détenues.

Édit : d’accord avec Igun, nos messages se sont croisés.

AloneInKyoto · #107

Je confirme les deux dernières réponses. Fin 2022 j’ai investi 5 k€ dans Pierval Santé en AV Spirica. La valeur de retrait était à l’époque de 178,98 et les frais de 8,51%. J’ai reçu 25,55872 parts, soit (5000x(1-8,51%)/178,98). Ces 178,98 sont également le PRM (prix de revient moyen tel qu’affiché dans la situation du contrat) et la valeur de revente (hors prise en compte de la pénalité de 3% en cas de revente rapide).

Pour être complet sur le sujet :

Avenant SCPI Spirica a écrit :
Dans le cadre de mon(notre) contrat d’assurance, la valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ce Support est égale à la valeur de retrait(2) de la (des) SCPI connue à la date de valeur de l’opération. La valeur de retrait(2) représente un pourcentage du prix de souscription(3)de la SCPI, ce pourcentage est indiqué dans le tableau ci-dessous.

Elentir · #108

Mon incompréhension vient du fait que la valeur de retrait ne correspond pas aux frais d’investissement, et vice-versa.

Par exemple: j’achète 100, j’ai 8,51% de frais, il reste donc 91,49 euros investis.
Je revends immédiatement au prix de souscription qui est de 89,49% du prix d’entrée. Je revends donc à 89,49 euros.
J’ai donc perdu les frais d’investissement + 2% supplémentaires.

Hypothèse d’articulation entre les frais d’investissement et la valeur de retrait: le rendement est calculé sur le montant investi moins les frais, et à la revente, on récupère le prix des parts * le prix de souscription, ce qui engendre une nouvelle perte, mais au moins, ces 2% de perte supplémentaires n’ont pas impacté le rendement.

Thortue · #109

Ne cherchez pas trop compliqué.

Une manière simple de voir les choses :

Une part vaut sa valeur de retrait soit 182,56 €.
En direct, les frais de souscription d’une part sont de 21,44 €. Il faut 204€ pour en obtenir une.
En AV, les frais de souscription d’une part sont de 16,98 €. Il faut 199,54 € pour en obtenir une.
Dans les deux cas, quand on vend, on récupère la valeur de retrait (tant que le marché est liquide…).

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SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ?

#101 12/06/2020 18h44

PierreP, le 03/07/2018 a écrit :

1 #102 12/06/2020 20h23

YoungInvestor a écrit :

#103 26/08/2023 17h25

#104 26/08/2023 17h43

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#106 26/08/2023 18h23

#107 26/08/2023 18h37

Avenant SCPI Spirica a écrit :

#108 26/08/2023 19h08

1 #109 26/08/2023 21h02

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