Portefeuille d’actions et de SCPI de Yvan

Bonsoir,

M.erci à SeptièmeVague et à Maxicool pour leur retour !

@Sanvio : et non c’est CNP ou rien…. ça fait clairement partie de la combine pour marger un maximum sur l’assurance !

Yvan

Félicitations pour votre pugnacité.

Ces méthodes de voyous sont en places pour décourager les consommateurs de faire valoir leurs droits et d’économiser des milliers d’euros !

J’ai un dossier sur le feu, pour des clients, egalement avec la caisse d’épargne et qui va feter ses 1 an de galères alors que c’est pour une résidence principale.

Il ne faut pas lâcher !

Très beau sprint sur les 3 dernières années ! Vous avez utilisé un schéma qui fonctionne dans une période très propice (offre de prêt).

En lisant l’ensemble de votre fil je me dis que j’ai été trop « conservateur » sur mon projet en 2022. Que j’aurais du être plus agressif. Mais enfin bon j’ai toujours dit à mes enfants d’apprendre à marcher avant de courir ce n’est pas pour faire l’inverse…

Afin de ne pas polluer votre fil je vais vous faire un retour par MP sur les 2 petites questions que j’ai.

Concernant votre PF action ou vous en êtes ?
Vous avez commencé en 2020 (comme moi) qui ont été avec 2021 les années de la performance. Quel est le bilan début 2023 ?

Concernant les assurances de crédit (j’ai 12 lignes en combinant pro/ perso) j’ai retenu metlife via un courtier d’assurance. Mieux que la proposition de Zen’up

Bien à vous
Al.

Bonjour Yvan,

Quelle est votre stratégie pour investir le cash flow? Allez-vous continuer d’investir en usufruit de SCPI ?
Allez-vous diversifier en investissant dans des foncières cotées ?

Cordialement

Je ne sais pas si c’est possible mais Stephane indique ici que cela l’est (en bas du post d’ouverture) :

stephane a écrit :

(remboursement de compte courant d’associé en numéraire ou en nature de pleine ou de nue-propriété de parts de scpi)

Et se faire rembourser le CCA par de la NP de SCPI détenu par votre SCI ? Cela serait-il possible ? Voilà une idée qui me semble prometteuse ?

Bonjour JulienIH,

J’ai fait un apport au CCA du montant des parts à la valeur du prix de retrait défini par la société de gestion.

S’agissant d’un appart au CCA il ne me semble pas qu’il faillle une délibération de l’AG de la sci (à vérifier toutefois… car c’est peut être lié aux statuts de ma sci).

Pour les 5%, oui c’est lié à ce document "Cession de droits sociaux non constatée par un acte" (cerfa 2759-SD)

Et il y a éventuellement les plus values également

Yvan

Bonjour JulienIH,

Il s’agit d’un apport au CCA de parts de SCPI dans le cadre d’une cession de gré à gré.

LE CCA est crédité du montant en euros de votre apport.

Cordialement
Yvan

Bonjour,

JulienIH, ce n’est que mon expérience personnel mais j’espère que cela vous aidera.

Cas d’apport de part de SCPI à SC:
- 1. Création de la SC en 2022 avec apport de parts de SCPI au capital et de l’équivalent en cash pour être à 50/50 avec mon épouse.
- 2. Augmentation de capital en 2023 avec apport de parts de SCPI commune, d’un petit bien immobilier et de l’équivalent en cash (toujours dans l’optique de rester à 50/50).

J’avais lu ici et là, et notamment sur le forum (je n’arrive malheureusement pas à retrouver les 2 sujets pour le moment), que les droits d’enregistrement de 5% étaient dus.

Lorsque j’ai questionné l’expert-comptable et le notaire, j’ai obtenu la même réponse que vous : à savoir que les droits d’enregistrement ne s’appliquaient pas. Si mes souvenirs sont bons, je pense qu’ils ont tous deux mentionnés l’article auquel vous faites référence.

J’étais sceptique et avais même envoyé un message au Service des Impôts des Entreprises lors du premier apport.
Voici la réponse que j’avais reçu quelques semaines plus tard:

SERVICE DEPTAL ENREGISTREMENT a écrit :

Bonjour Monsieur,

les formulaires 2759 sont à compléter uniquement en cas de cession, ce qui implique versement d’un prix de la part de l’acheteur (ou cessionnaire) au vendeur.

Au cas présent, à la lecture de votre message et du contrat d’apport, les parts des SCPI n’ont fait l’objet d’aucune cession mais d’un apport au sein d’une société nouvellement créee.

En effet s’agissant d’un apport à titre pur et simple, aucun droit d’enregistrement n’est dû, cependant le contrat d’apport doit obligatoirement être présenté auprès du service Enregistrement.

En vous remerciant de votre attention.

Dans la pratique, les 2 actes ont été enregistrés et nous n’avons pas eu à payer les 5%
- Dans le premier cas, j’ai envoyé 3 copies du contrat d’apport au Service Départemental des Enregistrements qui m’en a retourné une copie validée comme indiqué dans la réponse des impôts.
- Dans le second cas, l’apport a été enregistré directement via le Service de la Publicité Foncière car l’acte contenait également un bien immobilier.

Ensuite, je n’ai eu qu’à transmettre les 2 documents (+ les formulaires de demande et autres documents administratif) aux SdG pour qu’elles procèdent au transfert des parts plus ou moins rapidement.

Petites précisions:
- Les parts SCPI ont été apportées aux prix d’acquisitions (pas de PV  ni de MV).
- Nous avons conservé à titre perso le crédit immo associé aux parts de SCPI apportées lors de l’augmentation de capital.
- Dans le second cas et afin d’être dispenser de la demande d’agrément auprès des SdG, j’avais acheté quelques parts de toutes les SCPI que nous souhaitions transférer pour que la SC soit également associé.

Au départ, l’idée était de transmettre les parts et le crédit.

Si dans un premier temps la banque s’est plutôt montrée ouverte à l’idée, nous avions même obtenu un accord oral, ils sont revenus vers nous après 4 mois en nous proposant 2 options:
- Un "rachat de crédit" par la SC avec un taux nettement moins avantageux
- Le nantissement d’une assurance vie pour un montant de 100 000€

Face à se revirement de situation, j’ai cherché une autre alternative. Cette solution, bien que moins intéressante, restait la seule option (à part garder les parts en nom propre).

J’ai envoyé un mail puis un courrier à la banque. Sans réponse de leur part, je me suis assuré auprès de l’expert-comptable et du notaire qu’elle était envisageable sachant qu’il n’avait pas de nantissement.

Nous avons également consulté une juriste pour nous assurer que ça ne rentrait pas dans la clause d’exigibilité anticipée de notre contrat de prêt. Après confirmation, nous avons fait l’apport

En fait je suis propriétaire à titre personnel de parts de Scpi.

L’imposition des revenus de ces Scpi est donc élevée.

En parallèle je dois verser de l’argent chaque mois à la Sci familiale à l’Is pour compléter le gap  versements des Scpi/mensualité du prêt.

Je souhaite donc céder les parts détenues personnellement à la Sci Is familiale afin que leurs revenus comblent le gap.

Il est donc possible d’enregistrer le formulaire Cerfa sans payer les 5% ?

Bonne soirée