Faut-il séparer l'immobilier locatif en direct et SCPI en deux SCI ?

Jiamo · #1

Bonjour,

Je possède une SCI soumise à l’IS + TVA qui détient un local commercial en location. J’envisage d’acheter des parts de SCPI avec un apport initial qui proviendrait de ma holding.

Mon expert-comptable me conseille de créer une nouvelle SCI spécifiquement pour l’investissement en SCPI, afin de ne pas mélanger ce type d’investissement avec l’immobilier locatif direct. Cette recommandation me laisse perplexe, surtout considérant que les montants impliqués ne sont pas très élevés (environ 100 000 € pour le local et un montant similaire prévu pour les SCPI). J’ai des doutes quant à la pertinence de ce montage, car gérer deux SCI distinctes entraînerait des coûts comptables supplémentaires, ce qui grignotte la rentabilité de ces investissements.

Ma question est la suivante : y a-t-il une raison pratique ou fiscale justifiant la séparation de ces deux types d’investissements en deux SCI distinctes, ou bien mon expert-comptable cherche-t-il simplement à me vendre un service supplémentaire ?

Merci pour vos éclaircissements.

Mots-clés : immobilier locatif, sci, scpi

Priority · #2

J’ai une sci qui héberge 2 biens immos et des parts de scpi et cela ne me pose pas de problème.
Je vois trois raisons de privilégier une sci par bien ou type de bien :
1) espérer céder la sci et non le bien qu’elle héberge
2) avoir la vision des résultats par bien (plus value / rentabilité d’un bien) plutôt que de tout mélanger
3) rester sur de l’imposition à taux réduit pour des montants de revenus plus élevés

Dans mon cas, le jeu n’en vaut pas la chandelle.

Jiamo · #3

Oui, les frais de comptabilité annuels pour cette nouvelle SCI représenteraient 20% des loyers annuels perçus, sans parler des coûts de création.

Peut-être que la séparation des investissements en deux SCI distinctes permettrait de protéger les parts de SCPI, qui sont achetées comptant, en cas de défaut de paiement de l’emprunt lié aux biens immobiliers physiques.

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#1 01/12/2023 18h36

#2 01/12/2023 21h35

#3 02/12/2023 10h21

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