LF Europimmo : vos avis sur cette SCPI (La Française AM)

Il me semble qu’il y a quand même pas mal de SCPI qui sont dans une position bien plus favorable (Iroko, Remake, Epargne Pierre Europe, … >>> en gros des SCPI jeunes, avec peu de stock, beaucoup de collecte et pas ou peu de dette).
Si j’avais un billet à mettre en SCPI aujourd’hui, ce ne serait certainement pas sur Europimmo.

Je me demande ce que cela va donner pour des SCPI comme NOVAPIERRE ALL 1 ou 2….pour l’instant aucune info de PAREF GESTION

Distribution T1 2023 : 10,50 €
Distribution T2 2023 : 10,50 €
Distribution T3 2023 : 10,50 € mais avec loyers 9,96 + plus-value 0,54
Les loyers sont donc en baisse de 5,14%. 

Montant reçus sur le compte (SC IS)

Je reproduis l’exercice réalisé pour PFO2

Valeur de réalisation T2 2023 : ~1.024M (917.12€/part - 1 117 336 parts)
Valeur de réalisation T3 2023 : ~0.920M (820.37€/part - 1 121 259 parts)

Postulat : On peut d’ors et déjà déduire quels typologies d’actifs ont été le plus impactée par la récente revalorisation de la valeur du patrimoine, et quel périmètre géographique (mais pas le croisement des deux)

Pourquoi : Patrimoine quasi* inchangé entre T2 et T3 où la mise à jour sur la valeur de reconstitution/réalisation (entraînant une baisse de prix de part) a été réalisée

* Vente d’un bien à 25.847.000€ bureaux en province (Lyon) (acquis pour 24.235M€ en 2017, il y a d’ailleurs une typo sur l’adresse entre le bilan annuel et le BT3, il est aussi marqué comme bureaux sur le BT3 mais "santé/éducation" dans le bilan annuel 2022)

Comment : Avant revalorisation la valeur de réalisation était de 917.12€/part, après revalorisation 820.37€/part soit une baisse de 10.55%

En connaissant les valeurs de réalisation avant et après revalorisation on peut donc déduire la valeur approximative de chaque pan du patrimoine, par typologie et zone géographique avec une formule bête comme

(nb parts(1.117.336 || 1.121.259) * valeur de réalisation T2 23 || T3 23 23 (917.12 || 820.37) * proportion de la typologie/zone géographique testée dans le patrimoine de la SCPI) - prise en compte de cession/acquisition T3 23

Avant revalorisation (BT2 23)

Typologie
Bureaux : 79.59% =>  ~=  815.583.556€
Commerces : 10.36% =>  ~= 106.162.152€
Hôtels/Tourisme/Loisir : 5.51% => ~= 56.462.689€
Santé/Education : 2.28% => ~= 23.363.871€
Logistique et locaux d’activités : 2.26% =>  ~= 23.158.924€

Géographie
IDF : 5.49% => ~= 56.257.742€
Paris : 2.19% => ~= 22.441.613€
Province : 3.98% => ~= 40.784.301€
Allemagne : 60.35% => ~= 618.425.274€
Royaume-Uni : 12.48% => ~= 127.886.452€
Pays-Bas : 7.05% => ~= 72.243.549€
Belgique : 3.53% => ~= 36.173.011€
Irlande : 2.24% => ~= 22.953.979€
Luxembourg : 2.12% => ~= 21.724.301€
Espagne : 0.57% => ~= 5.840.967€

Après revalorisation (BT3 23)

Typologie
Bureaux : 81.42% =>  ~=  748.939.628€
Commerces : 10.42% =>  ~= 95.848.083€
Hôtels/Tourisme/Loisir : 5.75% => ~= 52.891.216€
Santé/Education : 2.36% => ~= 21.708.395€
Logistique et locaux d’activités : 0.05% =>  ~= 459.923€*

Géographie
IDF : 5.42% => ~= 49.855.721€
Paris : 2.29% => ~= 21.064.502€
Province : 1.90% => ~= 17.477.098€*
Allemagne : 59.66% => ~= 548.780.867€
Royaume-Uni : 13.90% => ~= 127.858.767€
Pays-Bas : 7.77% => ~= 71.472.131€
Belgique : 3.70% => ~= 34.034.348€
Irlande : 2.48% => ~= 22.812.212€
Luxembourg : 2.22% => ~= 20.420.609€
Espagne : 0.66% => ~= 6.070.992€

* L’actif vendu au T3 23 représentant une part disproportionnée du type d’actif et de la zone géographique associée et ne sachant pas comment l’intégrer proprement dans le calcul je préfère juger ces valeurs comme non exploitables

Evolution de la valorisation

Typologie
Bureaux : -8.17%
Commerces : -9.72%
Hôtels/Tourisme/Loisir : -6.33%
Santé/Education : -7.09%
Logistique et locaux d’activités : /*

Géographie
IDF : -11.38%
Paris : -6.14%
Province : /*
Allemagne : -11.26%
Royaume-Uni : -0.02%
Pays-Bas : -1.07%
Belgique : -5.91%
Irlande : -0.62%
Luxembourg : -6.00%
Espagne : +3.94%

* L’actif vendu au T3 23 représentant une part disproportionnée du type d’actif et de la zone géographique associée et ne sachant pas comment l’intégrer proprement dans le calcul je préfère juger ces valeurs comme non exploitables

La baisse est plus uniforme dans les types d’actifs chez Europimmo, il est par contre plus intéressant de voir la composante géographique, comme partout ailleurs IDF tire la valorisation vers le bas l’Allemagne est dans le même panier ici.
Les autres pays ont des fortunes plus mesurés, seul l’Espagne connaît une revalorisation positive (il s’en est fallu de peu au R-U néanmoins) mais on parle d’un nombre de biens trop restreint pour être vraiment représentatif.

Approximations : divers arrondis (de mon côté et dans les chiffres de La Française), pour la partie logistique le % dans le patrimoine est trop faible pour en faire une donnée exploitable, pas de valeur expertise intermédiaire entre fin 2022 et T3 23, exactitude des valorisations en premier lieu, aucun indicateur sur la qualité des biens, manque la valeur des actifs financiers de la SCPI…
Il est assez flagrant que malgré une valeur de réalisation en baisse de 10.55% aucune typologie d’actifs ne baisse de 10% ou plus.

Il est peu pertinent de réaliser ces suivis avant le rapprochement mensuel des achats et ventes de parts, qui se fait en début de mois. Les parts actuellement en attente correspondent à l’ensemble des parts en attente de retrait depuis le dernier rapprochement, qui a eu lieu entre novembre et début décembre.

Au début de janvier, nous aurons une vision plus précise et exacte du marché secondaire.

Comparaison des IFU 2022 - 2023

2022 (jouissance 1 TRIM + 1 mois) - Reçu en réel : 508,35 €



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2023 (jouissance 4 TRIM) - Reçu en réel : 1534,02 €



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C’est dingue une telle différence ! Tout passe en charge (ou presque)

maxicool, le 12/04/2024 a écrit :

Comparaison des IFU 2022 - 2023

2022 (jouissance 1 TRIM + 1 mois) - Reçu en réel : 508,35 €

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … o-2022.jpg

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2023 (jouissance 4 TRIM) - Reçu en réel : 1534,02 €

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … o-2023.jpg

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C’est dingue une telle différence ! Tout passe en charge (ou presque)

Comment expliquer cette différence ?

Par ailleurs je suis aussi en SCI IS, on déclare au comptable uniquement le chiffre en haut pour déterminer notre résultat ?

J’avais proposé un sujet sur la différence entre revenu perçu et revenu à déclarer, je vous invite à alimenter cette discussion qui permettra de voir les SCPI qui distribuent le plus par rapport à ce qu’il faut déclarer.
Peut-être une des raisons de la faible imposition des revenus des SCPI investies en Allemagne si beaucoup de choses peuvent passer en charges.

Période compliquée pour Europimmo…
Logique vu son exposition aux bureaux.

BT 2023 T4

Collecte nette T1 : 6,3 M€
Retrait T4 : 6,3 M€ soit 0 M€ à investir
Nombre de part en attente de retraits : 18122 (75% par 3 institutionnels)
TOF 95,9%
Endettement réel : 18,72%

BT 2024 T1

Collecte nette T1 : 5,1 M€
Retrait T4 : 5,1 M€ soit 0 M€ à investir
Nombre de part en attente de retraits : 22868
TOF 95,8%
Endettement réel : 19,10%


Source : RA2023