Crédit immobilier à taux négatif pour un investissement locatif avec l'avance sur AV !

C’est une idée très intéressante. Il me semble pas avoir de risque particulier car, au pire, si l’on n’arrivait pas à rembourser l’avance, l’assureur se rembourse en faisant un rachat du contrat.

Ca semble très similaire à un prêt in fine avec nantissement du contrat d’AV. Je suppose que la différence est que l’avance est prêtée par l’assureur tandis que le prêt in fine est prêté par la banque.

Par contre, le taux n’est pas négatif.

Plutarque a écrit :

Dès lors, le raisonnement simple peut être fait :
- l’argent laissé sur une AV rapporte disons 3%, nets d’impôts tant qu’ils restent sur l’AV
- l’argent prêté via l’avance est prêté disons à 4%, mais une fois déduit des revenus fonciers, cela coûte réellement 2%.
Au final, on a de l’argent prêté à taux négatif.

Je pense que le raisonnement "le prêt rapporte 1 % donc il a un coût négatif" est erroné, car vous faites une erreur sur la causalité des gains et des coûts.

La cause du rendement de 3 %, c’est l’argent placé sur l’AV, et il rapporte toujours 3 %, qu’on fasse une avance sur un AV, un prêt immobilier, ou rien du tout.
La cause du coût de 4 % bruts, c’est le fait d’emprunter de l’argent pour le projet immobilier, et ce coût est identique, qu’on soit en avance sur AV ou en prêt immobilier (en supposant bien sûr que l’avance sur AV et le prêt immobilier soient au même taux).
La cause du fait que le coût de l’emprunt est ramené de 4 % bruts à 2 % nets, c’est le fait que l’argent emprunté soit consacré à un investissement immobilier locatif imposé dans la catégorie des revenus fonciers, donc les intérêts sont des charges déductibles qui génèrent une économie IR+PS d’environ 50% de cette somme. Cela se produit qu’on ait emprunté par avance sur AV ou par prêt immobilier.

Ce coût de 2 % nets est à imputer sur la rentabilité de l’investissement immobilier. Il n’y a pas à le rapporter au gain de l’AV car ce sont deux sujets différents. Au total, le coût de l’argent emprunté pour l’investissement immobilier est de 2 % nets, qu’on soit en avance sur AV ou en prêt immobilier.

Finalement, l’avance sur AV économise surtout les frais de dossier et de garantie, à supposer que l’assureur n’en facture pas (et à supposer que les taux de l’avance sur AV et du prêt immobilier soient identiques, ce qui reste à vérifier).

Je note au passage qu’il peut peut y avoir une difficulté à prouver que cette avance sur AV est consacrée à cet achat immobilier. Une avance sur AV est un prêt de trésorerie. Ensuite, on utilise cette trésorerie pour acheter cash l’immeuble. Je pense qu’il n’y a pas de document qui prouve l’affectation du prêt, ni côté avance, ni côté acte authentique d’achat, contrairement à un prêt immobilier qui est affecté à un immeuble bien précis et cela se voit aussi bien dans les documents du prêt que dans l’acte authentique d’achat. Est-ce que la similitude des sommes et la proximité temporelle de l’avance sur AV et de l’achat immobilier sont une preuve suffisante pour les impôts, ou bien est-ce que cela pourrait être une cause de redressement fiscal pour non déductibilité des intérêts ? Le redressement me semble possible. Si quelqu’un a déjà financé un achat immobilier par une avance d’AV, et s’il a réussi à faire écrire quelque part (dans les documents de l’avance et/ou dans l’acte authentique d’achat) que cette avance est contractée pour l’acquisition de ce bien immobilier, je suis preneur de son retour d’expérience.

Je note enfin que si l’investisseur est sûr de ne pas payer IR +PS sur ses loyers (par exemple LMNP avec amortissements suffisants pour annuler le revenu imposable ; l’immeuble étant ensuite revendu avant qu’il devienne imposable), il ne gagne rien à avoir des charges supplémentaires puisqu’il a déjà 0 € de revenu BIC imposable, donc le prêt à 4 % coûte vraiment 4 % et non pas 2 %.

Dernière modification par Bernard2K (23/01/2024 10h56)

Voici un potentiel inconvénient de l’avance :

Supposons qu’on ait structuré son patrimoine pour, par exemple, avoir, sur son contrat AV, de quoi transmettre N × 152 500€ à N bénéficiaires (pas forcément ses "héritiers"), net de droits.
Si on décéde pendant que l’avance est en cours, l’impact financier peut être important, sur les "bénéficiaires" vs les "héritiers" (les bénéficiaires toucheront moins, les héritiers plus, que sans cette avance),  comme sur les droits à  payer (qui seront sans doute bien plus élevés, que sans cette avance).

En effet, il semble qu’alors, l’avance se transforme en rachat partiel, avant versement du solde aux bénéficiaires (voir par ex ici)…

Chez spirit, l’avance est accordé pour un montant total de 60% de l’en-cours (fonds euros + UC). Il y a
donc une certaine prudence de la part de l’assureur.
Vous trouverez cette information sur le bulletin de demande d’avance téléchargeable ici :
Bulletin de demande d’avance

leportois a écrit :

Chez spirit, l’avance est accordé pour un montant total de 60% de l’en-cours (fonds euros + UC). Il y a
donc une certaine prudence de la part de l’assureur.
Vous trouverez cette information sur le bulletin de demande d’avance téléchargeable ici :
Bulletin de demande d’avance

Si j’ai bien compris, l’avance est consentie à taux variable (TME mensuel + 1% / minimum 1% en cas de TME négatif ou nul). Si le taux obtenu est inférieur à celui du fonds euro, c’est le taux du fonds euro + 1% qui s’applique. Ce mécanisme est avantageux lorsque les taux sont bas quoique le cap à la baisse est limité par le taux d’intérêt du fonds euros général. Il a été au minimum de 1,30% en 2020 et 2021 (voir historique de rendement des fonds euros). Donc au final le taux de l’avance serait au moins de 2,30 % pour les années de taux négatifs.

Si vous disposez de fonds, il y a aussi la solution du crédit lombard accordé entre autres par Boursorama à taux fixe pour une durée de 5 ans maximum. Voir cette discussion, celle-ci et les modalités sur cette page.

L’avance et le crédit lombard ont chacun des avantages et des inconvénients à étudier avant de faire un choix en fonction de sa situation personnelle.

Tikok, le 23/01/2024 a écrit :

Si j’ai bien compris, l’avance est consentie à taux variable (TME mensuel + 1% / minimum 1% en cas de TME négatif ou nul). Si le taux obtenu est inférieur à celui du fonds euro, c’est le taux du fonds euro + 1% qui s’applique.

Si c’est bien cela, c’est effectivement un important critère de choix. Une avance à taux variable ne peut pas être comparée à un prêt immobilier à taux fixe.
Le prêt à taux fixe est très avantageux pour le consommateur. Un prêt immobilier à taux fixe peut être racheté en cas de baisse des taux, donc le consommateur est gagnant dans tous les cas. Il y a un cliquet qui protège contre la hausse des taux, mais qui permet néanmoins de profiter de la baisse par ce mécanisme du rachat. Actuellement, on emprunte disons à 4%. Mais si c’est 6 % dans un an et 8% dans deux ans (ce qu’on ne peut pas complètement exclure), on sera bien content d’avoir emprunté à 4% à aux fixe, tandis que ceux qui ont emprunté à taux variable seront étranglés. Si au contraire il y a baisse des taux et qu’on emprunte dans 2 ou 3 ans à seulement 2 %, pour sortir du prêt à 4% fixe, il sera alors temps de faire un rachat de prêt pour profiter du taux plus bas.

Le taux fixe, c’est : ça monte je suis protégé, ça baisse je rachète à taux plus bas.

Bernard2K, le 23/01/2024 a écrit :

Finalement, l’avance sur AV économise surtout les frais de dossier et de garantie, à supposer que l’assureur n’en facture pas (et à supposer que les taux de l’avance sur AV et du prêt immobilier soient identiques, ce qui reste à vérifier).

Beaucoup de banques refusent des prêts immobiliers de petits montants (moins de 50k pour certaines, moins de 100k pour d’autres). L’avance est très intéressante dans ce cas, d’autant plus que les frais de dossier et la garantie sont économisés, alors qu’ils sont proportionnellement importants pour un petit crédit.

Je me finance depuis des années grâce aux avances sur mes assurances vie. C’est un moyen de quasiment générer du levier car vous payez des intérêts aux coût du fonds euros +1 % (MACSF de mémoire était longtemps au niveau du fonds euros, sans marge) et vous pouvez placer en actions dans le contrat.

Parfois, l’assureur interdit d’arbitrer tant que ce n’est pas remboursé (MASCF mais je crois que ce n’est plus le cas).

C’est idéal si vous avez une grosse capacité d’épargne et/ou des rentrées certaines (échéance PEE investi en monétaire dans mon cas : je fais une avance de 7 000 € sur l’AV car, dans 6 mois, je peux récupérer 7 000 € de monétaire du PEE)