Recherche et achat de bâtiments abandonnés pour l'investissement locatif ?

Quelques remarques :
- Commencer par visiter. On a l’impression que vous n’avez vu que l’extérieur. Or, les SDF rentrent donc vous pouvez rentrer. S’il n’y a pas de verrou ou serrure fermé, il n’y a pas d’effraction. Bien regarder l’état des planchers, de la charpente, etc, pour estimer ce qui devra être refait. Avoir une lampe puissante, voire un projecteur (qui éclaire large, ça permet de mieux prendre en compte l’ensemble). Visiter un jour de pluie est encore plus instructif : on voit par où ça rentre et on comprend l’origine des dégâts que l’on observe.

- Toujours commencer par "faire la commère" : interroger les voisins, les commerçants, la mairie… Il y a beaucoup de probabilité que quelqu’un soit au courant. Avec un peu de chance, on choppe le 06 du proprio.

- Sinon, obtenir le relevé de propriété d’une parcelle, où l’on aura le nom et l’adresse du propriétaire, c’est très simple. On identifie la parcelle par le site geoportail et cadastre. On demande ensuite au CDIF de son département. Beaucoup de sites ou de gens vous disent Cerfa + courrier postal, mais en pratique un simple mail au cdif dont on a trouvé l’adresse mail sur l’internet, ça suffit, pourvu que ce mail vous identifie bien et qu’il identifie bien la parcelle objet de la demande. Notez bien : 1) on peut demander jusqu’à 5 parcelles d’un coup 2) pour décrire correctement la parcelle, il faut nom de la commune + préfixe + section + n° de parcelle. On a tendance à négliger le préfixe car on pense que c’est toujours 000, or c’est faux, suite aux fusions de communes, les communes fusionnées se retrouvent avec comme préfixe les trois derniers chiffres du numéro Insee de l’ancienne commune ; sauf la commune principale de la fusion qui reste en 000. 3) le délai de réponse à cette demande varie entre 1 heure et 3 mois suivant les départements !
Une fois le relevé de propriété obtenu, on a un nom et une adresse (ou bien souvent, plusieurs noms et adresses, dans el cas d’une indivision), commence alors un travail de détective privé… Parfois, les gens sont morts sans héritiers; ou incapables de décider (à l’ehpad)… On peut tomber sur des cas de blocage où on n’arrivera à rien de bon et il faudra savoir laisser tomber.

- il faut faire abstraction des éléments sentimentaux. On s’en fout que le bâtiment soit joli. Un tel bâtiment s’analyse en : en positif, on gagne un terrain constructible + des fondations et des murs (s’ils sont sains) ; en négatif, tout le reste à est détruire, évacuer, et refaire. (EDIT : d’après ma première lecture, j’avais retenu qu’il n’y avait que les murs de bon, et que tout le reste était à refaire ; en vous relisant, c’est peut-être mieux que cela ; mes commentaires seraient alors à adapter en conséquence).  Donc, s’il n’y a que les fondations et les murs à sauver, certes on économise les fondations et les murs, mais le fait de partir d’une enveloppe existante complique terriblement le chantier (et les responsabilités de chacun, et les assurances). Un tel chantier, ce n’est pas du bricolage ! C’est le boulot d’un promoteur. Vous avez intérêt à recourir à un architecte. Vous devriez lire sur ce forum le retour d’expérience de barcarol, qui a été maitre d’œuvre d’un bâtiment ancien, entièrement rénové pour 4000 €/m² (je suppose que c’est sur sa présentation). Lire aussi le retour d’expérience d’une personne qui croyait pouvoir rénover un bâtiment pour 280 k€ mais, après plusieurs années et bien des déboires, a déboursé plus du double : Bed43fr [31] : immeuble de rapport (grosse rénovation) p.2

Pour fixer les idées : si vous l’achetez 500 €/m² et que vous faites 2000 €/m² de travaux, il vous sera revenu à 2500 €/m². Si on trouve dans cette ville de l’immobilier en excellent état pour moins de 3000 €/m², vous devriez laisser tomber ce bâtiment et acheter directement de l’immobilier en excellent état (ou bien, acheter de l’immobilier à rénover mais dont les travaux sont à portée de vos talents de bricoleur).
J’enfonce le clou : si, dans l’exemple où vous l’achetez 500 €/m² et que vous faites 2000 €/m² de travaux, et qu’on on trouve dans cette ville de l’immobilier en excellent état pour moins de 3000 €/m², ce n’est juste pas rentable de s’occuper de cet immeuble. Ca ne vous rapportera que des ennuis.

Vous pouvez bien sûr adapter le raisonnement en fonction des prix de l’immobilier dans la ville d’une part, et de votre estimation des travaux d’autre part, mais je répète : attention, ce bâtiment me semble au-delà de vos talents de bricoleur. Ce n’est pas du bricolage, c’est de la rénovation lourde. Et là, les chiffrages s’envolent et les difficultés se multiplient.

Dernière modification par Bernard2K (31/01/2024 10h56)

Pour les gros travaux, même si on sait faire, il reste la question du matériel (échafaudage, grue…), de la main d’œuvre (certains travaux nécessitent d’être deux : qui est l’employeur ? Quid en cas d’accident de travail ?), mais surtout des responsabilités et des assurances : dès qu’on fait des travaux d’ampleur, il faudrait prendre un architecte pour être couvert globalement par son assurance professionnelle de maître d’œuvre, et de son côté souscrire une assurance dommage-ouvrage en tant que maître d’ouvrage. Un particulier n’est pas censé concevoir et réaliser des travaux pouvant affecter la solidité de l’ouvrage. La conception des travaux, c’est le boulot d’un architecte (diplômé, et assuré) , et la réalisation des travaux, c’est le boulot d’une entreprise (compétente et assurée). Alors bien sûr on peut tout faire soi-même à la bonne franquette, mais en cas de problème ultérieur, ça va être un sac de nœuds.

Dernière modification par Bernard2K (01/02/2024 09h48)

Bonjour,

Avant d’avoir l’accès ce qui est bien c’est d’avoir la liste des logements vacants ; dans le cadre de la lutte contre la vacance, les collectivités, aidées par l’Etat et ses organismes se sont saisies du problème et ont constituées des bases de données.

LOVAC, données foncières pour l?aménagement | Datafoncier Datafoncier

CEREMA a écrit :

Le traitement LOVAC a été créé dans le cadre du plan national de lutte contre les logements vacants. Lancé en 2020, il vise notamment à outiller les collectivités et services déconcentrés dans le repérage et la caractérisation des logements vacants afin de proposer des solutions de remise sur le marché adaptés aux propriétaires concernés.

Mais "normalement" il faut être un bénéficiaire public pour accéder aux détails qui intéressent l’investisseur privé.
C’est regrettable car l’Etat compte bien sur ces derniers pour la remise sur le marché des logements vacants.