SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport…

Merci pour ces réponses.
Donc l’IS à 15% n’est pas annulé par l’amortissement ?
Donc je paie IS à 15% des dividendes, CRL à 2.5% des dividendes, plus mon IR sur 60% des dividendes ?
Et l’amortissement dans tout cela? Il diminue quel montant ?

Donc si j’ai bien compris, vu les données que je vous ai fourni dans mon premier message,
je dois payer la CRL égale à 2.5% des loyers - les frais relatif à l’immeuble (assurance PNO, gestion, Taxe foncière) mais pas les mensualités d’emprunt ?
reste environ 19744 de gain (voir plus bas) avec cette théorie (avant mensualité d’emprunt). Sinon 19744-12*1400=2944
IS =0 sur la durée désirée vu mes données, si je prend comme amortissement 2% sur 40 ans, ainsi que les intérêts de crédit (et même sans eux c’est 0)
Je ne me verse rien pendant la durée de l’emprunt car il ne restera presque rien j’imagine ou je le garde pour d’éventuels travaux.
Une fois l’emprunt fini je me verse comme dividende le reste de:
loyer - PNO - gestion - taxe foncière = 2000*12 - 450 - 1100 - 2200  = 20250
CRL = 2.5 % de 20250 = 506                        20250-506=19744
(si les frais augmentent les loyers également donc je prend les chiffres actuels)
dividende 19744 euros  (toujours pas d’IS avec l’amortissement)
je déclare 60% de 19744 à mon IR à 14%              14% de 60% de 19744 environ 1658 euros
Je paie la CSG RDS à 15.5% de mon dividende       15.5% de 19744 environ 3060 euros
don dividende net net entre la fin du prêt et la fin de mon amortissement :
19744-1658-3060= 15026 euros de dividende net de tout

Si je reste en nom propre dès le début :
Je paie la CSG RDS à 15.5% de mon gain   15.5% de (2000*12-450-1100-2200) = 3138
Je paie les IR de mes revenus locatifs         14% de (2000*12-450-1100-2200- intérêts)= 2835 max
Pendant la durée de l’emprunt je touche 20250-3138-2835-1400*12= - 2523
les 1400 étant les mensualités d’emprunt
donc en fait je ne touche rien je met de ma poche, suivant le intérêts d’emprunt à déduire, de 800 à 2500 euros chaque année, et ceci pendant 15 ans.
après je touche 20250-3138-2835=14277 euros

Donc si c’est pour le garder en rente comme prévu le mieux serait à mon avis la SCI IS même si plus lourde, non ?
Avec la SCI IS je gagne si j’ai bien calculé 2944 euros pendant la durée de l’emprunt, puis 15026 ensuite.
Sans SCI je verse de l’argent jusqu’à 2500 euros pendant la durée de l’emprunt, puis 14277 ensuite et ceux jusqu’ à la fin de l’amortissement.
Les coûts de fonctionnement de la SCI sont ceux de la création et celui d’un comptable chaque année uniquement ? à combien cela revient en moyenne ?

Je m’interroge sur la déduction fiscale des travaux, les durées d’amortissements et leur calcul, et comment si j’achète en nom propre mettre cette immeuble sur SCI IS.
Après je suis également intéressé par le montage de Philippe30, la SCI IS détient l’usufruit et une autre SCI IR détient la nue propriété.

Merci

GoodbyLenine a écrit :

Avec un TMI à 14%, s’il doit rester à ce niveau, je ne vois pas beaucoup d’intérêts à faire une SCI IS.
Rien que GRL+ISl à payer sera souvent plus élevé que l’IR qu’il aurait fallu payer.

Merci d’expliquer votre calcul entre une SCI et un TMI de 14 %
Je ne vois pas ce que la GRL vient faire dans votre démonstration 

GoodbyLenine a écrit :

Donc avec une SCI IS : on se complique la vie, on paie plus d’impôt (même à court terme, si on loue en meublé), on ne profite pas du régime d’imposition des plus-value immobilière des personnes physiques  (pas super avantageux, mais quand même pas si mal…. actuellement exonération totale après 30 ans).

Vous payez plus d’impôt en louant en meublé ….merci de m’expliquer car je ne comprend pas car c’est tout le contraire.
D’un autre coté le fait de louer en meublé dans une SCI ne change rien au niveau fiscalité car l’amortissement de la SCI se fait sur les biens sans distinction du type de location.

La plus value professionnelle est pénalisante mais il existe des moyens que j’ai indiqué.

Un achat en SCI est un moyen parmi d’autres de se constituer un patrimoine.

A titre personnel plutôt que de payer de la CSG à 15,5 % , d’ajouter des revenus fonciers dans mes revenus sans amortissement , je paye 2,5 % de CRL mis en face de 14 %, actuellement j’accumule du déficit comptable qui est reportable sans limite de durée donc aucune imposition durant 15 ans au moins.
On déduit tout les frais et on reporte les déficits sans limite de durée.
Je pense être gagnant durant la durée de l’emprunt pour la sortie je sais comment faire.

Philippe

Philippe30 a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Donc avec une SCI IS : on se complique la vie, on paie plus d’impôt (même à court terme, si on loue en meublé), on ne profite pas du régime d’imposition des plus-value immobilière des personnes physiques  (pas super avantageux, mais quand même pas si mal…. actuellement exonération totale après 30 ans).

Vous payez plus d’impôt en louant en meublé ….merci de m’expliquer car je ne comprend pas car c’est tout le contraire.

Je voulais dire qu’avec une SCI IS on payera plus d’impôts que si on loue meublé (donc en amortissant) sans SCI IS.
Par contre, en SCI IS, au niveau des plus-values, on paiera toujours plus (même si c’est pas de sitôt).

Vous semblez un peu tout mélanger….

Pour revenir sur des points précis (tout ceci a déjà été expliqué en détail plusieurs fois sur ce forum) :
   - si un associé avance des fonds à sa SCI (en alimentant le CCA -Compte Courant d’Associé-) la société peut le lui rembourse quand elle veut (quand elle peut) sans fiscalité particulière. Mais s’il y a des intérêts, l’associé devra les déclarer comme des revenus, bien entendu. Et la société à l’IS ne pourra passer ces intérêts en charge que jusqu’à un certain taux (qui change régulièrement, selon le taux moyen des emprunts de moins de 2 ans constaté, et publié régulièrement).
   - la SCI peut utiliser ses fonds pour investir, tant que ça reste conforme à son objet social.
   - si vous achetez en nom propre, louez en meublé, et pratiquez des amortissements, pour calculer la plus-value lors de la vente on ne tiendra pas compte des amortissements pratiqués (avec la fiscalité actuelle).

L’amortissement n’est pas "limité à 20 ans". Il porte sur la durée de vie raisonnable du bien, ou de chacun de ses composants. Le terrain ne peut pas être amorti (sauf à être au bord d’une falaise rongée par l’érosion, il ne s’usera pas….).

Les simulations bancaires ne comptent pas. Seule la proposition officielle de la banque compte.

Le compromis peut prévoir explicitement que l’acheteur peut substituer à lui un autre acheteur (par ex. une société à l’IS). Même si ça n’a pas été explicitement prévu, il est peu probable que le vendeur refuse la substitution, car ça ne devrait pas le léser (sauf cas particulier). A voir avec votre notaire pour les modalités détaillées.

vente à soi-même = risque de soucis avec le fisc

vente à prix très sous-évalué = gros risque de souci avec le fisc (qui taxera d’office en demandant à l’acheteur, même s’il a juste "fait une bonne affaire", de payer les droits sur le prix "normal")

vente à soi-même à prix très sous-évalué = quasi certitude de gros soucis avec le fisc.

Si vous achetez en nom propre, vous pourrez faire apport du bien à une SCI que vous créerez plus tard. Mais la valeur du bien devra être déterminée dans les règles. Et s’il y a un emprunt encore en cours, ça va se compliquer beaucoup, et  transférer l’emprunt à la SCI ne se fera qu’avec l’accord de la banque et moyennant paiement de frais (donc à éviter)

projet03 a écrit :

Merci pour ces réponses rapides.c’est vrai que j’ai énormément de question sur le sujet d’autant que lundi normalement j’ai l’accord de la banque.
Donc j’ai essayé de trouver mais je ne comprend pas comment on peut inclure l’immeuble en SCI IS si je l’achète en nom propre. Par exemple si après un an que je suis propriétaire je souhaite créer une SCI IS et l’inclure dedans. Cela sans faire contracter à la SCI un emprunt à la banque (donc deux emprunt pour un bien!)

Et quand j’aurai décidé ou besoin de le revendre si je me le revend à moi-même sous évalué, avant de le revendre en mon nom à un acquéreur, pour éviter de payer beaucoup d’impôts sur les plus-value, c’est possible ?

Merci

Si vous avez signé un compromis en nom propre pour lequel vous allez avoir l’accord de la banque lundi , il ne vous serez pas possible de solliciter un nouveau prêt pour un SCI.
Le délai de constitution de la société , le fait que la banque vous fasse une offre de prêt en nom propre , le fait que le compromis de vente n’indique une clause de substitution au profit d’un tiers, il faudrait refaire tout le dossier je doute fort que le vendeur soit d’accord car le délai sera rallongé de plus d’un mois. 

Pour inclure un immeuble sous emprunt et hypothèque dans une SCI vous devrez d’abord faire un remboursement anticipé puis faire une vente à la SCI qui devra emprunter.

Pour ce qui est d’une revente personnelle à une SCI en minimisant le prix  :
- Cela vous pénalisera personnellement et pourra vous empêcher de rembourser votre emprunt.
- Le fisc contrôle les transactions dans le cas ou les prix sont minorés vous aurez un redressement du montant de la plus value que vous auriez du payer avec une amende , l’acheteur n’aura aucun problème.

Dans le cas ou vous voudriez faire ce type d’opérations d’une SCI vers votre patrimoine cela s’appelle tout simplement de l’abus de biens sociaux , vous privilégiez vos intérêts  personnels au détriment de la société dont vous avez la gérance.

Je vous conseille de rester dans le cadre légal surtout si vous envisager le montage de société.

Pour informations, à partir de 5 ans de détention lorsque vous revendez le bien vous pouvez déduire sans justificatif 15 % de travaux et 7,5 % de frais de mutation soit 22,5 % ainsi si vous avez une plus value de 22,5 % vous la couvrirez sans problème.

Je doute que dans 5 ans vous ayez une plus value de 22,5 % ….la tendance est plutôt contraire

Philippe

GBL a écrit :

Certes, mais n’est-ce pas juste repousser le problème un peu plus loin dans le futur ?

La cession de parts par donation permet une transmission en douceur suivant vos souhaits et la finalité que vous souhaitez donner à votre immeuble.

GBL a écrit :

Mais la problématique de "sortie" demeure (surtout que dans certains cas on peut vraiment avoir envie de vendre le bien immobilier), même si on arrive à la reporter un peu. Il faut donc bien évaluer son poids par rapport aux avantages qu’on a pu retirer de la SCI IS auparavant.

Vous avez une autre option , une fois la SCI IS pleinement propriétaire du bien.
C’est de revendre à une SCI IR la nue propriété
http://avocats.fr/space/franck.demailly … 057B72B214

Il existe une solution qui consiste à démembrer la propriété du bien détenu par la société soumise à l’IS, en faisant acquérir la nue propriété par une société soumise à l’impôt sur le revenu, tout en réservant l’usufruit temporaire à la SCI soumise à l’IS..

La SCI à l’IR n’acquiert que la nue-propriété (environ 15 à 20 % de la valeur d’un bien dont l’usufruit temporaire serait de 15 ans : le calcul sera réalisé à partir de la valeur de l’usufruit économique) : Ce qui réduit d’autant la plus value imposable à l’IS.

A l’extinction de l’usufruit temporaire, la SCI, nu-propriétaire, «retrouve» la pleine propriété du bien qu’elle pourra alors louer.

Philippe

qdedroit a écrit :

Cette partie me semble peu claire. A la lecture, j’ai l’impression que vous voulez dire qu’après paiement d’un impôt sur la plus-value de 58 000, le solde de 142 000 est soumis à l’IS.

Or, les 58 000 euros forment le paiement de l’IS, et le solde de 142 000 la somme distribuable aux associés.

Merci , je me suis mal exprimé

Philippe

Philippe30 a écrit :

Cela nécessite de disposer de fonds propre car il faut financer la SCI IR et la SCI IS.
Le calcul d’usufruit se fait sur 23 % de la valeur du bien par période de 10 ans.

Vous traitez exclusivement du démembrement fiscal, basé sur le barème de l’article 669 du CGI.

Pour réduire la valeur de la nue-propriété, et a fortiori, l’apport de liquidités à produire, il est possible de procéder à un démembrement temporaire, dont l’évaluation sera calculée en considération de plusieurs facteurs :

- le rendement moyen ou espéré du bien;
- la durée du démembrement;
- la valeur en pleine propriété du bien;

On commence par calculer la NP économique = PP / (1 + i)^D

Où:

PP = valeur du bien en pleine propriété (240 000 € dans l’exemple ci dessous)
i = rendement (9,80 % dans l’exemple ci-dessous)
D = durée du démembrement (18 ans dans l’exemple ci-dessous)

Ex :

NP économique = 240 000 / (1,098)^18
NP économique = 44 603 €

Par déduction, UF économique = PP - valeur de la NP économique
UF économique = 240 000 - 44 603
UF économique = 195 397 €

Au final plusieurs conséquences positives:

- vous avez beaucoup moins de cash à mobiliser pour la même opération;
- l’amortissement comptable de l’usufruit sera beaucoup plus important, réduisant d’autant plus le résultat d’IS, et donc l’imposition;

Cordialement,

Despe

Bonjour

Nouvellement inscrite sur le forum, et après de longues heures a lire tous ces sujets intéressants, je suis aujourd hui confrontée a une question.

J ai créé avec mon mari une sci pour acheter un local commercial il y a qq années.  Ce bien etait prevu pour mon activité professionnelle. Depuis 2 ans, je ne l utilise plus et l ai donc mis en location.

Nous avons signé il y a 15 jours un compromis pour un immeuble de 3 appartements.

Je me demande s il ne serait pas plus avantageux de passer la sci a l IS pour pouvoir amortir l achat de ce bien.