Paref Prima (ex Novapierre Allemagne) : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Novapierre Allemagne étant fermée depuis plusieurs année, il n’est pas étonnant que la collecte soit très faible. Ca se vend uniquement "sous le manteau", en voyant en direct avec la société de gestion (qui avait une liste d’attente pour entrer pendant un temps) ou via quelques CGP partenaires.

Cette SCPI est la seule que je connaisse qui soit à capital variable (avec le prix de la part choisi par la SdG), alors que son capital est en fait fixe (car le plafond de capital variable a été atteint).

Il serait peut-être pertinent de la repasser en capital fixe. Mais il me semble que personne (sauf le fisc, et peut-être ceux voulant acheter des parts) n’y gagnerait grand chose :
   - la SdG devrait sans doute revoir à la baisse ses commissions sur la collecte;
         (et en conséquence, le marché secondaire serait moins animé, les commercialisateurs ne percevant plus de belle commission quand leurs clients achètent des parts)
   - il faudrait verser au trésor public des droits (5%) sur chaque part échangée;
   - le prix de la part sur le marché secondaire devrait baisser.

Note: Je suis associé (en usufruit) de cette SCPI.

Le montant du dividende (ou plutôt de l’avance sur dividende, car c’est celà qui a été versé, jusqu’à ce que l’AG vote le montant du dividende,  vers juin 2024) versé au titre du T4 2023 n’est pas " les loyers perçus" au T4-2023. Vous faites des confusions…

Il vous faudra attendre le Rapport Annuel 2023 pour savoir comment ont évolué les loyers (et des charges  et des autres recettes de la SCPI) par part, pour l’année 2023, par rapport aux années précédentes.

Je n’ai guère de doute sur le fait qu’une partie des loyers doit être indexée, sur des index qui ont sans doute augmenté (cf l’inflation, qui doit plutôt faire monter ces index que l’inverse.. ), mais leur révision n’est pas forcément  annuelle (et encore moins calée au 1er janvier), et tous les loyers ne doivent pas suivre le même indice : il y a une grande liberté contractuelle au niveau des baux commerciaux en Allemagne ! Certains baux ont aussi pu être renégociés, avec des évolutions au niveau de leur date de fin, du montant du loyer, et d’autres aspects.

Les valeurs dont vous parlez sont celles de juin 2023. PAREF Gestion n’a pas encore actualisé la valeur de son parc d’immeubles.

T4-2023

[img]Capture d’écran 2024-02-12 214344[/img].

L’année dernière, les données au 31/12 figuraient dans le bilan d’activité de PAREF (cette année, le rapport annuel sera publié le 22 février).

Vous avez raison ; je ne comprends pas pourquoi alors les valeurs de reconstitution et de réalisation datent du 30/06/2023…

La probabilité d’une fusion des 2 SCPI, Novapierre Allemagne 1 et 2, est forte. C’est en étude au niveau de la société de gestion.

Greyna a écrit :

La probabilité d’une fusion des 2 SCPI, Novapierre Allemagne 1 et 2, est forte. C’est en étude au niveau de la société de gestion.

Ce serait logique. Il n’est pas du tout efficient pour Paref d’avoir deux véhicules qui ont le même positionnement et Novapierre Allemagne I a une vraie question de refinancement de sa dette.

Reste à trouver des conditions satisfaisantes pour les associés des deux SCPI.

Novapierre Allemagne I est plus gros, un peu plus rentable que Novapierre Allemagne II, mais plus endetté, avec une vacance plus élevée et une durée résiduelle des baux un peu moins longue.

Pour rappel, NPAllemagne 2 à été créée parce que le conseil de surveillance de NPAllemagne avait refusé une augmentation de capital supplémentaire proposée par la société de gestion.

Cela semble corroborer le ressenti que j’ai eu lors du webinare de cette semaine de paref gestion.
En effet au moment d’évoquer les résultats et perspectives 2024 de NA1 le directeur commercial a été énigmatique en disant qu’il se passera quelque chose en 2024 mais je ne peux pas en dire plus….
Je comprends mieux suite à vos explications.

Cependant cela ne pourra se faire qu’après le vote des associés des 2 SCPI… pour NA1 je pense que nous avons tout intérêt à voter oui mais les associés NA2 voteront ils oui…

Dernière modification par Sisco2117 (16/02/2024 22h43)

Moi je vote systématiquement, chacun son implication, chacun ses choix

Le contexte financier et économique et immobilier en Allemagne a complètement changé entre 2019 et aujourd’hui.

5 ans après une SCPI sans diversification géographique et mono typologie d’actif dans le contexte économique que nous connaissons et qui ne peut pas profiter des nouvelles conditions de marché sans devoir emprunter à taux élevé pour pouvoir se développer.
Je pense donc qu’il serait opportun que le montant du capital soit augmenté soit quelle fusionne avec NA2.

Dernière modification par Sisco2117 (17/02/2024 13h44)