Primovie : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIMS, ex Primonial REIM)

Manarea a écrit :

Dans le cadre de l’actif général, le recours à l’immobilier permet en effet d’améliorer le rendement de l’actif général par rapport à des investissements exclusivement en OAT

Je me permets de corriger une faute de conjugaison que vous avez faite : vous vouliez dire "permettait", du temps où l’immobilier montait tout le temps ou presque tout en rapportant des dividendes. La donne a changé et on va vers des TRI négatifs à 5 ans, ce qui est génant pour un fonds euro possédant des SCPI ou autres SCI. Sur les foncières, le risque est davantage intégré avant l’investissement.

Un bon point qui ressort du tableau est que le dividende net perçu par part va augmenter pour toutes leurs SCPI en 2024. Pour l’associé "pépère" qui a investi pour 20 ans c’est une bonne nouvelle. Il va gagner plus.

Manarea, le 16/02/2024 a écrit :

Asn540 a écrit :

Les assureurs ne se sont pas « précipités ». Ce sont les assurés qui ont fait des arbitrages ce qui a conduit les assureurs à vendre.

Vous avez bien sûr raison, mais votre propos se limite à l’arbitrage fait par l’assuré qui n’est, selon moi, qu’une des causes de ces flux vendeurs.

En effet, les engagements des compagnies d’assurance dans les SCPI sont également consentis au titre de l’actif général (le fameux fonds en euro) et au titre d’autres engagements (pour les assureurs type prévoyance par exemple). Dans le cadre de l’actif général, le recours à l’immobilier permet en effet d’améliorer le rendement de l’actif général par rapport à des investissements exclusivement en OAT (voir par exemple ici le rapport de gestion de l’actif général de SwissLife en 2023). Chez Spirica par exemple, l’actif général est investi dans des SCPI dont Patrimmo Commerce (Source).

C’est également à des fins de diversification que certains assureurs détiennent des participations dans des foncières cotées (ex: Suravenir qui détient une participation dans Foncière Inea) ou bien investissent en direct dans des immeubles.

Compte tenu du poids des actifs généraux en France, je ne serais pas surpris qu’une partie matérielle des flux institutionnels viennent de ce biais là plutôt que des arbitrages de particuliers directement sur ces SCPI qui représentent sans doute des montants plus faibles (mais je n’ai pas les chiffres pour le prouver).

Ces flux sortants au titre de l’actif général proviendraient de décollecte du fonds euros vers des placements plus rémunérateurs dans le contexte actuel et, en majorité selon moi, d’une volonté des assureurs de ne pas subir des moins-values trop significatives sur leurs actifs généraux.

C’était aussi mon intuition mais le président du directoire de lafrançaise indique que les ventes viennent des SCI et non des actifs généraux. Source : Quel avenir pour les grosses SCPI ? Réponses de 4 mastodontes ! - YouTube

Il y a un an les taux étaient à 2,4. Ils sont à 3,9 aujourd’hui. C’est une augmentation de plus de 50%.

On peut reprocher beaucoup de choses aux gestionnaires de SCPI mais ce ne sont pas des voyants. Sinon ils ne bosseraient pas dans l’immobilier.

Sur le point relatif aux institutionnels qui se retirent: ceux-ci ont retrouvé avec la hausse des taux longs leur habitat naturel. Pendant 10 ans les politiques de taux zéro et de quantitative easing ont maintenu artificiellement le support naturel des institutionnels français en dessous de leur seuil de rentabilité. L’alternative a été l’immobilier de qualité avec des taux souvent plus de 3% au-dessus de l’obligataire euro bien noté. Cette époque est largement révolue avec des taux à des niveaux absolus de nouveau confortables/acceptables, et d’autre part des primes à l’immobilier insuffisantes. La réallocation d’actifs a commencé et les flux d’institutionnels ne devraient que très marginalement alimenter le marché immobilier dans les mois à venir.
Ce n’est pas de la smart money mais de l’ajustement de gestion d’actif/passif .

Quant à Primonial j’ai effectivement l’impression que la société de gestion a préféré se goinfrer pendant les périodes de fortes collectes et de laisser l’indigestion à ses clients. Primonial plus que d’autres sociétés immobilières. Je la mets sur ma liste rouge vif (je n’ai pas Primovie mais j’ai été piégé par ailleurs) mais au moins aurais-je appris le fonctionnement de SCPI/SCI à la fois en détention propre: marché bloqué pendant des mois ou des années,  ou en AV: baisse des prix afin de prévenir des rachats massifs pour l’assureur. 

Certains contributeurs du forum m’ont ouvert les yeux sur les réalités techiques de ce marché et je les en remercie. Ils se reconnaitront entre autres dans mes +1.

Pour ma culture si quelqu’un peut m’eclairer. Comme la liquidité est totale en AV sur nombre de  scpi alors que le marché est bloqué par manque d’acheteurs, qui prend le risque et assure la liquidité ? L’assureur qui porte les parts ou alors la SCPI qui s’engage à les reprendre ou bien autres solution?
Merci

Ca va coincer rapidement dans ce cas…

mercators a écrit :

Pour ma culture si quelqu’un peut m’eclairer. Comme la liquidité est totale en AV sur nombre de  scpi alors que le marché est bloqué par manque d’acheteurs, qui prend le risque et assure la liquidité ? L’assureur qui porte les parts ou alors la SCPI qui s’engage à les reprendre ou bien autres solution?
Merci

L’assureur porte les parts, via le fonds Euro, en attendant de pouvoir les liquider.

Regardez par exemple fonds Euro Nouvelle Génération de Spirica, qui se retrouve à fin 2023 avec 47 % d’immobilier contre un peu plus de 30 % l’année d’avant: toutes les SCPI / SCI pourries que les clients vendent se retrouvent dans le fonds Euro.

Le fonds euro étant à capital garanti et avec effet cliquet sur les gains antérieurs, c’est culotté si il ya 40 % d’immobilier en 2023…

Si c’est vrai c’est très très risqué pour les assureurs.

Bonjour,
Pourriez-vous me dire comment les parts remboursées dans le cadre d’un fonds de remboursement impactent la poche des retraits « classiques » au prix de retrait standard ?
Si un associé , enregistré sur le registre des retraits, se décide à vendre via le fonds de remboursement (parce qu’il ne peut plus attendre), est ce que cela améliore la liquidité de ceux qui attendaient derrière lui?

Greyna a écrit :

Regardez par exemple fonds Euro Nouvelle Génération de Spirica, qui se retrouve à fin 2023 avec 47 % d’immobilier

On serait donc très loin des promesses d’allocation de 2022…



Avec quasiment 50% d’immobilier, peut-on encore parler de fond en euros? C’est devenu une unité de compte immobilière bénéficiant de la comptabilité particulière des fonds en euros?