Les SCPI protègent-elles de l'inflation ?

cedREIM · #51

La fonction TRI.PAIEMENT comprend un argument dates, dans l’idée j’imagine que son utilité est justement de gérer automatiquement une problématique de dates mais je n’ai jamais pu ou su l’utiliser correctement.

J’utilise la formule TRI et je converti pour avoir un taux équivalent.

Si je visualise bien votre tableau, vous travailler sur des flux mensuels.

Un des classiques sur Excel c’est d’utiliser la fonction TRI sur des flux qui ne sont pas annuels.
La formule considère par défaut des flux annuels et un paiement fin de période.

Si vous travaillez avec des flux mensuels, il vous faut alors convertir le taux mensuel en taux annuel.
voici la formule que j’utilise dans mes tableurs :

= (1+(TRI("votre plage de flux";0,001)))^12-1

Dernière modification par cedREIM (02/02/2023 09h42)

Franck059 · #52

@GoodbyLenine
@cedREIM

Merci pour vos intervention et toutes mes excuses.
La particularité de mon acquisition de PFO2 est que celle-ci s’est faite à l’aide de deux prêts dans le ratio 3 : 2 environ et que, tête en l’air, je n’ai regardé qu’un seul tableau d’amortissement (pour le prêt le plus important) alors qu’il y en a donc deux.
J’ai procédé à la rectification et j’obtiens un résultat cohérent : 4,79 % brut par an.

NicolasV · #53

Ce qui est critiquable, c’est le discours de courtiers en SCPI qui présentent l’ILC & autres comme une arme imparable contre l’inflation. Les gérants ne donnent pas tout à fait la même version : Classement rendement SCPI : dividendes des SCPI en janvier 2022 p.4

Basquilest · #54

C’est là que doit s’exercer le travail d’analyse et l’esprit critique. Celui qui écoute un son de cloche de la personne qui a intérêt à lui vendre le produit aura forcément un avis dithyrambique…

Ayant exercé comme banquier privé il y a quelques années, le mot de notre direction concernant les marchés financiers était simple, quel que soit le moment, c’était toujours le meilleur moment pour investir ! Si sur le long terme un investisseur pourrait me rétorquer que c’est vrai et que le market timing est illusoire, je me garderais bien de penser que la banque avait cela en tête… Etait-ce davantage parce que les unités de comptes étaient alors trois fois plus rentables que tout autre placement (pour la banque j’entends)? Mystère…

Affirmer que les SCPI sont un excellent placement contre l’inflation, je ne serais pas catégorique mais force est de constater que les TRI sur des durées longues d’anciennes SCPI sont au dessus de l’inflation sur la même durée. Après évidemment le passé vaut ce qu’il vaut…

Message édité par l’équipe de modération (03/02/2023 21h45) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

Yvan · #55

Bonsoir,

Je viens de tomber sur le classement des SCPI ayant augmentées leur prix de leur part en 2022 : Classement augmentation prix part SCPI.

Yvan

Yvan · #56

La société de gestion immobilière Sofidy (8,7 milliards € d’encours) a récemment publié une analyse du marché des SCPI face au retour de l’inflation et à la hausse des taux d’intérêt. Son président du Directoire, Guillaume Arnaud a ainsi développé plusieurs axes de réflexion permettant de mieux appréhender les différentes composantes du risque et de la performance inhérents à l’immobilier dans ce nouveau contexte, et plus précisément concernant les SCPI.

Source

En synthèse - extraits :
- Sofidy se veut rassurante quant à la possibilité pour les SCPI d’absorber le double choc de l’inflation et des taux d’intérêt.
- les loyers des actifs immobiliers détenus par les SCPI sont indexés sur l’évolution des prix, en particulier ceux des immeubles tertiaires qui dépendent principalement de deux indices de loyers : l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les bureaux et l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les commerces…. Pour donner un ordre d’idée, le dernier indice ILC publié (T4 2022) était en progression de 6,29% sur 12 mois , et l’ILAT de 6,46% , pour un taux d’inflation mesuré par l’INSEE à 5,9% sur l’ensemble de l’année 2022. Les indices de loyers suivent donc assez fidèlement l’inflation, avec néanmoins un petit décalage temporel. Néanmoins, cette indexation des loyers n’est pas systématique, car certains locataires ne « peuvent pas suivre ».
- "La hausse des taux : un handicap pour les SCPI endettées.Cependant, les SCPI ne subissent pas de baisses importantes de leurs valeurs d’expertises l’année dernière , Sofidy mentionnant en particulier que « les valeurs d’expertise des actifs gérés [par Sofidy], réalisées annuellement par des cabinets indépendants, ressortent en moyenne stables sur l’exercice 2022. ».
- À 3% de taux d’intérêt, certains acquéreurs avec effet de levier se retirent du marché et laissent le champ libre aux SCPI qui bénéficient logiquement de meilleurs prix d’achat .

Nous verrons en 2023, ce qu’il en est réellement 😉.

Yvan

InvestisseurHeureux · #57

Il semble qu’on puisse à présent répondre à la question originelle, avec quelques exemples récents.

Si je prends l’exemple de PFO2, qui était plébiscitée il y une dizaine d’année pour son positionnement "qualitatif" sur les immeubles de bureaux :

Et pour 2023, la valeur de part est :

Le prix de part de PFO2 passe de 196 € à 164 €, soit une baisse de 16,3 %

Donc ni le dividende, ni la valeur de part ont suivi l’inflation.

Pour mémoire, un exemple de bullshit marketing que l’on pouvait lire sur PFO2 :

Touslesplacements a écrit :
Lancée en 2009 la SCPI PFO2 se positionne principalement sur des murs de bureaux récents ou rénovés afin de limiter la consommation d’énergie et d’eau des bâtiments. L’idée est de coller aux besoin actuels des entreprises: des bâtiments économes en eau et en énergie et configurés pour optimiser l’utilisation de l’espace afin de réduire les coûts. Ce positionnement écologique, central depuis le lancement de PFO2, a valu la SCPI d’être parmi les premières à recevoir le label ISR Immobilier (Investissement Socialement Responsable) fin 2020.

Son positionnement atypique et sa taille, qui lui permet d’être largement diversifiée, en font une vraie SCPI « coeur de portefeuille » qui peut convenir à l’immense majorité des projets d’investissement en immobilier.

--

Lot de consolation : peu de foncières cotées ont vu leurs dividendes suivrent l’inflation, et quand ça a été le cas, vu les plongeons boursiers récents, elles ne font guère mieux, voire pire, à cet instant t.

Rio7374 · #58

Bonjour,
Je m’interroge sur le rendement des parts de SCPI et même de leur valeur de parts.
Les indices de calcul de loyers ont considérablement augmenté ces 3 dernières années, et le rendement stagne ainsi que le prix des parts.
Avez vous une explication ?

Dernière modification par Rio7374 (06/03/2024 09h49)

Surin · #59

Le prix des part stagne ou diminue, il ne faut pas attendre de changement, la baisse n’est pas terminée pour plusieurs SCPI, d’autres devront y venir même si elles tentent de résister.
Conséquence directe : le rendement en % augmente pour le nouvel investisseur. On trouve du 5 % facilement, 6 % voire 7 % relativement pérenne.

Le dividende en € stagne malheureusement comme vous le constatez.
C’est décevant.
Les indices augmentent mais les renégociations sont en faveur des locataires qui peuvent obtenir des remises ou menacer de partir car la vacance augmente.
Si le taux d’occupation des SCPI diminue, les loyers auront beau augmenter, ça ne suffira pas à compenser et le rendement continuera de diminuer.

GentlemanGrower · #60

Bonjour,
Les taux d’occupation évoluent assez peu par contre effectivement lors des renouvellements de baux, les locataires obtiennent souvent des baisses de loyers.
Pour vous en convaincre, les rapports annuels des SCPI Sofidy sont assez transparents sur ce sujet et vous pourrez constater ce phénomène.
Je pense que beaucoup de SCPI achète ou ont acheté des biens de seconde zone qui n’ont pas de "pricing power" et où des discounts doivent être consentis pour trouver ou garder un locataire.

Asn540 · #61

Par certain de ces conclusions. Exemple : puisque l’on parle de Sofidy, Immorente a augmenté son dividende en euros de 7% cette année. C’est plus que l’inflation donc méfions nous des généralités. Surin a publié son excellent classement qui montre des hausses de dividendes en euros pour un nombre non négligeable de SCPI. Sous son contrôle :
+7% pour Vendomes Regions
+13% pour PFO
+7% pour Immorente donc
+7% pour Actipierre Europe
pour ne prendre que quelques exemples de SCPI diverses en termes de SDG, distribution, secteur.

Commençons par rappeler que l’Etat a empêché les bailleurs d’augmenter les loyers commerciaux au niveau de l’inflation. Quand vous avez une inflation à 6 et des hausses de loyers cappées à moins de 4 il ne faut pas s’étonner que les SCPI françaises ne protègent pas de l’inflation. Ce n’est pas lié aux SCPI mais à l’Etat qui se mêle de tout.

Ensuite rappelons que le rendement « pré-inflation » était dopé par les délais de jouissance multipliés par la hausse vertigineuse de souscriptions en SCPI. Quand tous les mois vous avez plus de souscriptions que le mois passé et qu’il y a 6 mois de délais de jouissance, le rendement est dopé. Quand les souscriptions s’arrêtent brusquement vous avez le phénomène inverse. Donc vous ne pouvez pas comparer un rendement 2023 avec un rendement 2022 dopé par ce phénomène…

Enfin par rapport à la remarque plus haut sur Sofidy qui reloue moins cher. Plusieurs points à noter. 1/ Ce ne sont pas les renouvellements qui affichent majoritairement des loyers en baisse mais les relocations, nuance 2/ Ce n’est pas toujours vrai selon les SCPI (Immorente s’en tire bien, Efimmo est en baisse quasi systématique) 3/ Etes-vous vraiment étonné qu’un immeuble de bureau acheté il y a 10 ans et à peine entretenu se reloue moins cher quand le locataire s’en va ?

Pour conclure le rendement de la majorité des SCPI (mais pas toutes) en 2023 est effectivement décevant car elles ont acheté des biens de mauvaise qualité et chers pendant la période d’euphorie.

Sisco2117 · #62

Pour alimenter le sujet avec d’autres chiffres, je vous indique ci-dessous l’évolution par année sur 3 ans des dividendes versés sur mon comptes bancaires de certaines SCPI en ma possession (dont je n’ai pas vendu ou racheté des parts sur cette période):

On constate que le dividende versé de Pierval baisse chaque année, mais s’il y a plus d’impôt prélevé à l’étranger alors cela peut être (sans être certain) "normal" même si les loyers en France par exemple ont augmentés….

La chute de CORUM ORIGIN s’explique car il n’y a pas eu, contrairement aux 2 années précédentes, de grosses PV…donc il est possible que les loyers aient été augmentés en 2023 mais avec ses chiffres impossible de le confirmer ou l’infirmer puisque que le versement de la PV des ventes a un fort impact sur le montant des dividendes versés….

Il est donc impossible, sauf en analysant plus en détail la composition des dividendes (proportion FR/ERTRANGER, proportion LOYER/PV,…) de savoir si SCPI protègent ou pas de l’inflation.

Ce qui est certain par contre c’est que le total du montant des versements sur mon compte bancaire a augmenté entre 2020 et 2022 et est en baisse entre 2023 et 2022 alors qu’il était "censé" augmenter avec l’inflation des loyers.

GentlemanGrower · #63

Plutot que les dividendes versés il me semble plus pertinent de regarder le compte de résultat de la SCPI et en particuliers le resultat courant par part (voir carrément le revenu brut / part).
Le dividende versé est beaucoup trop manipulable pour être un bon révélateur : distribution de plus values suite à la vente d’immeubles détenus depuis très longtemps, distribution du report à nouveau, délai de jouissance important associé à une forte collecte rapidement investie…

Phaeton · #64

Illustration de deux approches opposées sur la période 2018-2023 : Perial PFO et Atland Voisin Epargne Pierre (je détiens des parts des deux, et ne suis vendeur d’aucune).

PFO (voir aussi la discussion dédiée)

Le pouvoir d’achat des revenus distribués est resté pratiquement constant entre 2018 et 2023 (-1%). Ca peut servir si on compte dessus pour sa retraite…

En revanche, il n’aura échappé à personne qu’il est actuellement impossible de revendre ses parts, dont la valeur, en Euros constants, a baissé de 18,4% depuis 2018.

Epargne Pierre (voir aussi la discussion dédiée)

Le pouvoir d’achat des revenus distribués a chuté de 21% entre 2018 et 2023. Préparez votre retraite, qu’ils disaient…

Bonne nouvelle : les parts sont liquides, et leur valeur, en Euros constants, n’a baissé que de 11% sur la période.

Phaeton · #65

Je poursuis avec deux autres SCPI bien connues : Sofidy Immorente et Corum Origin. (Je détiens des parts des deux, et ne suis vendeur d’aucune).

Corum Origin

(La distribution 2018 étant exceptionnellement haute, j’ai considéré la moyenne des distributions 2017 et 2019).

Le pouvoir d’achat des revenus distribués a baissé de 14,4% entre l’estimation de la part non-exceptionnelle 2018 et 2023.

Le prix de la part, en Euros constants, a baissé de 6,6% depuis 2018.

Sofidy Immorente

Le pouvoir d’achat des revenus distribués a baissé de 6,4% entre 2018 et 2023.

Le prix de la part, en Euros constants, a baissé de 9,6% depuis 2018.

Ces données ont pour but d’inciter à la réflexion. Elles ne suffisent en aucun cas à prendre des décisions éclairées. En ce qui me concerne, compte tenu d’autres paramètres comme les modes de détention, le taux des crédits utilisés, mon taux d’imposition et mon horizon de placement, je note toujours la perspective d’un rendement net légèrement supérieur au taux souverain net pour la période considérée.

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