Paref Prima (ex Novapierre Allemagne) : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Les valeurs d’expertise résistent?
La valeur de reconstitution au 31/12/2023 a baissé de 14,15% depuis le 31/12/2021 et est devenue inférieure au prix de souscription…

La fusion avec novapierre Allemagne 2 va être proposé au vote des associés des 2 SCPI.

C’est naturellement vendu comme quelque chose de bénéfique pour la SCPI…

Je pense que oui car depuis des années novapierre Allemagne 1 ne peux plus investir à cause de son plafond statutaire, du coup la cela reviendra possible et permettra de bénéficier du marché actuel. m
Par contre je pense que non concernant des arbitrage d’actif. En effet, novapierre Allemagne 1 est la plus ancienne, aussi si après la fusion il y a une vente d’un ancien actif de novapierre Allemagne 1, l’éventuelle PV de cette vente sera distribuée à plus d’associé et le montant sera plus faible par associé alors que les associés novapierre Allemagne 2 n’avaient pas participés à l’achat…

Arrêt provisoire de la collecte pour deux SCPI de Paref Gestion

Novapierre Allemagne 2 a été créée car les associés de Novapierre Allemagne 1 ont refusé d’augmenter la "taille" de cette dernière. Et maintenant ils veulent fusionner les 2 ?

Pas très honnête non ?
Je voterai contre.

De plus, NVA1 a quand même un rendement des loyers supérieur à NVA2, car elle a acheté il y a plus longtemps dans de meilleures conditions.

Fusionner, va diminuer cette perf.

Dernière modification par FCP (18/04/2024 11h58)

Asn540 je vous trouve dur avec le conseil de surveillance.
Dans un marché ou la collecte étaient dilutive le conseil de surveillance a plutôt été dans l’intérêt des associés plutôt que celui de la SdG.
Sur la forme, c’est assez rare en pratique que je constate un véritable contrepoids du conseil de surveillance.
Sur le fond, c’était pas une mauvaise idée, bien au contraire.
Pour le coup je pense que le conseil de surveillance à bien fait le job :
- au niveau rendement (en évitant la dilution par l’achat de nouveau actifs)
- en terme de valeur en achetant pas lorsque les prix était haut (et que les taux étaient très bas)

A postériori on peut dire que cela a été une plutôt bonne décision de mon point de vue.

Désormais la collecte est devenu au contraire relutive dans la plupart des cas.
Cela change la donne.

La question reste de savoir, au travers des parités de fusions, si le deal parait bon pour les détenteur de NA 1.
On a pas cette info, difficile de se faire un avis sans cette information.
Cela pourrait être un super deal s’il s’agit de récupérer les actif de NA 2 à la casse comme un mauvais deal s’il s’agit de "surpayer" ces actifs.

Paref étant des 2 cotés, et qu’on est dans le cadre de véhicules régulés AMF, je pense que la parité de fusion ne sera pas avec un avantage flagrant à l’une ou l’autre des parties.
Je trouverai logique qu’il y ai un léger avantage pour les détenteurs de NA 1.

Selon moi le mieux, en tant que détenteur NA 1, serait de relancer la collecte de NA1 tout simplement mais la SdG aurait alors un souci qui serait plus d’ordre commercial qu’autre chose.
Ils ont donc tout intérêt à la fusion.

cedREIM a écrit :

A postériori on peut dire que cela a été une plutôt bonne décision de mon point de vue.

Novapierre Allemagne est surendettée et ne collecte pas. Si Paref la fusionne c’est pour éviter qu’elle se prenne le mur de la dette en plein.

Quant aux associés de Novapierre Allemagne 2 à qui on a dit "cassez-vous" quand ils ont voulu investir dans Novapierre Allemagne, ils seraient trop bons trop cons de dire oui…

On n’a pas voulu d’eux il y a 5 ans mais on veut d’eux aujourd’hui…

Le courrier a été envoyé par mail semaine dernière, grossièrement d’après ce que j’ai compris les -2.9% qui baissent ce sont les couts de fusion (pour faire un raccourci)

Personellement j’ai voté contre cette fusion qui ne se fait que dans l’interêt de la SGP et voté contre l’augmentation des frais de gestion de 0.3% sur l’année à venir aussi.

Effectivement, baisse du prix de part pour les associes NA1. en fait, c’est une absorption, pas une fusion. donc les associes NA2 recoivent un nombre de parts de NA1 selon un bareme, et deviennent donc associes NA1.

Une fois l’absorption faite, le prix de part est revu (baisse de 2.9%) et la SCPI est renommée : Prima.

Associé de cette SCPI, je suis amené à me prononcer sur cette fusion-absorption.

Au vu de son historique et des rendements distribués y compris pendant la Covid, Novapierre 1 me semble être constituée d’actifs de qualité. Son seul problème est la dette importante et sa charge récurrente associée qui va maintenant se payer cher (dette qui "roule").

Cette difficulté a été soulevée par les Conseils de Surveillance régulièrement et vertement face à la société de gestion qui ne semble avoir jamais proposé d’action sur ce sujet (J’ai en mémoire les observations écrites du CS au moment de la tentative de Paref de ré-ouvrir à a la souscription Novapierre 1 qui en substance disait que la SG ferait mieux de se préoccuper d’un plan pour la gestion de la dette que de ses commissions liées au recrutement de nouveaux clients).

J’ai le sentiment qu’après avoir été sortie par la porte, la SG tente de revenir par la fenêtre, la composition du CS et son président notamment ayant changée depuis.

A la lecture des "avantages" vantés par la fusion, je ne vois rien de convaincant :
- mutualisation des risques, diversification plus grande -> Novapierre 1 est déjà assez importante en surface et diversification
- possibilité de profiter du timing pour acquérir de nouveaux biens -> Là oui, encore qu’il y ait beaucoup d’inertie dans les prix donc il n’y a aucune urgence à acheter des biens qui peuvent ou vont encore baisser
- "Une politique dʼarbitrage active permettant de générer
immédiatement des plus-values de cession distribuables" -> ce verbiage n’est pas de moi, ne m’en voulez pas . Je n’ai pas compris en quoi ce n’est pas déjà possible de le faire
- Simplifier les démarches commerciales de Novapierre Allemagne 1 et 2 pour Paref -> c’est sympathique, et le changement de nom en "Paref Prima" ne s’en cache pas, mais je ne suis pas sûr que ce soit le problème des associés.

Au rayon des inconvénients:
- Entre 1,8% et 2,5% de frais sur tous les actifs fusionnés, payés par les associés, soit entre 17 et 24 millions d’euros, excusez du peu !
- les frais récurrents de la SG passeraient de 10% à 10,4% puis 10,7% en 2025 et 11% en 2026. Charité bien ordonnée…
- Toujours pas de plan pour la dette, mais une bonne opportunité de faire l’autruche en la noyant dans des chiffres plus gros après la fusion.

Je serais curieux de voir côté Novapierre 2 comment la sauce est vendue.

Mais s’agissant de Novapierre 1, pourquoi ne pas faire les choses dans l’ordre à savoir:
1- Proposer un plan pour la gestion de la charge de la dette et en tirer les conséquences sur la réouverture à la souscription ou non (coût: zéro euros)
2- Effectivement, il peut être pertinent de ré-évaluer aujourd’hui l’intérêt pour la SCPI de se lancer dans de nouveaux achats pour profiter des prix prétendument bas actuel. Ce à quoi je dirais oui mais avec discernement, chose qui me semble être délicate à demander à toute SG qui cherchera avant tout à collecter un maximum, puis sera contrainte d’acheter tout ce qu’il y a de disponible "au moment".

Votre message est confus IgordOssegor car vous parlez de Novapierre 1 qui est une autre SCPI 100 % commerces en France gérée par Paref Gestion.
Merci d’utiliser "Novapierre Allemagne" et "Novapierre Allemagne 2" qui sont les noms des 2 SCPI concernées par la fusion (inutile d’utiliser Novapierre Allemagne 1).

Pour le reste je souscris à votre remarques.
Personne n’aborde la question du vrai gestionnaire de ces SCPI, celui qui achète et gère les biens, aux dernières nouvelles PRINCIPAL REAL ESTATE.

Au risque de dire une bêtise, il n’est pas simplement envisageable de vendre certains actifs avec des plus values latente et d’utiliser cet argent pour alléger la dette ?

Nullement besoin de regrouper les deux SCPI pour faire ça, les PV latentes étant probablement plus importantes sur Novapierre Allemagne du fait de l’antériorité des achats.

Novapierre Allemagne doit rembourser : 40 millions d’euros en août 2025, 21,6 millions en décembre 2026, 60 millions en novembre 2027 et 45 millions en décembre 2028.

Pour rappel, son résultat distribuable s’élevait l’an dernier à 30,2 millions, dont environ 26 millions distribués. Le report à nouveau n’est garni qu’à hauteur de 4,4 millions.

Refinancer ce mur de dette au taux actuel impliquerait une envolée des frais financiers. Quant à vendre des actifs, c’est se priver de loyers, d’autant que la SCPI n’investit plus.

Dans les deux cas, la perspective, c’est une baisse de la distribution. 

Et on ne parle même pas du nombre de parts en attente en retrait (27253 fin 2023) qui risque de grimper si la fusion ne se fait pas.

Chacun fera son choix mais c’est bien d’avoir tous les paramètres en tête.

Intéressant Tom24. Dans cette discussion vous mettez en avant le mur de la dette, a priori problématique si pas de fusion avec NA2, dans la discussion sur NA2 vous avancez un tas d’arguments en faveur d’une fusion sans pour autant soulever un problème dû à la dette.
Ca serait intéressant de connaître vos positions dans les 2 SCPI.

La conclusion est celle qui ressort d’autres interventions :
NA s’est mise dans une impasse avec le vote négatif il y a quelques années, NA2 a été créée - dans l’intérêt de la société de gestion - et maintenant on présente un projet de fusion que les associés NA ont tout intérêt à accepter a priori sauf à rester sur la position de non expansion du vote précédent et que les associés NA2 ont tout intérêt à refuser car à l’encontre de leurs intérêts et s’ils ont investi dans cette SCPI et pas dans l’autre, c’est qu’a priori ils avaient leurs raisons … qui s’effondrent avec la fusion.

Bref, c’est un beau mic-mac dans lequel je ne regrette pas de ne pas avoir investi, n’ayant ni confiance dans la société de gestion, ni dans l’engouement que l’on nous a vendu avec le fait d’investir en Allemagne, principalement pour des raisons fiscales et parfois idéologiques (locomotive de l’Europe etc …).

Investir dans Eurovalys ou Novapierre pour des raisons fiscales et économiques,  plutôt qu’idéologiques.
En effet, avant le suicide assisté par les États-Unis que constitue la suppression de l’approvisionnement en gaz russe à bas prix,  l’Allemagne constituait le pilier économique de l’union européenne.