SCPI Mistral Sélection : avis sur cette SCPI (Swiss Life AM)

Bonjour,

Mon CGP me propose cette SCPI à laquelle je vais souscrire:
- 0% frais de souscription (6% si cession des parts avant 6 ans)
- Frais de gestion: 13.75% HT 
- Frais acquisition de 3.6%
- SCPI diversifiée en zone euros
- Objectif de distribution de 6%

L’intérêt d’investir dans une SCPI qui génère des revenus hors de France, et donc exonérés de PS, en assurance-vie et donc de la soumettre de facto aux PS me laisse clairement perplexe.

Pas de délai de jouissance c’est epsilonesque sur un horizon de placement de long terme.

Vous oubliez de dire que vous payez les frais de gestion de l’assurance-vie chaque année. Ca mange la rentabilité (disons que si les frais de gestion sont de 0,6 %, ce qui est bas, ça bouffe 10 % de l’objectif de distribution).

Et les 17,2 % seulement après 8 ans ça ne marche pas pour tout le monde (encours AV supérieurs à 150 k€, abattement des 4600 ou 9200 € de plus-value dépassés etc etc).

Je reconnais bien volontiers que ça peut coller à certains profils (notamment ceux qui s’intéressent à la fiscalité en cas de mort de l’assurance-vie), mais pour une majorité d’investisseurs c’est au final un choix perdant.

Je vous rejoins presque totalement ;-)

Pour la liquidité oui, c’est un atout indéniable. Sauf si les assureurs s’amusent à ne plus vouloir l’assumer (coucou Oradea !). Mais à ce jour c’est le seul vilain petit canard donc oui, ça reste un avantage certain (que l’on paye en frais de gestion, mais après tout ça a une valeur donc c’est normal).

Sur la fiscalité je suis moins d’accord. Pour des SCPI à revenus français (et pour un investisseur taxé à TMI au moins 30 %) l’AV est évidemment un must. Imbattable. En revanche pour des SCPI à revenus hors France (et donc bien moins lourdement taxés, notamment pas de PS), là je pense que c’est une erreur de souscrire en AV.

Greyna aurait pu rajouter à "En revanche…":

Et pour des SCPI acquises à crédit pour lesquelles l’intérêt de l’emprunt peut être déduit des revenus fonciers.

Le mieux serait sans doute de poser la question à SwissLife, SwissLife REIM et Placement Direct.

Je pense cependant que ça ne devrait pas être le cas avant un moment:
-la SCPI étant toute récente, faire entrer l’assureur au capital poserait des soucis de ratio d’emprise
-les assureurs sont bien moins chauds qu’il y a 18 mois pour référencer des SCPI dont ils ont réalisé qu’assumer la liquidité pouvait avoir un cout important

Pour répondre à Sisco: si vous regardez les fondateurs de la SCPI Mistral, vous verrez que la quasi totalité des parts a été souscrite par la SC ESG Tendances Pierre qui est, elle, dispo dans les contrats Placement Direct.

Cette SCI a aussi du Iroko et du Epargne Pierre.

Ce n’est pas la meilleure réponse mais actuellement si vous voulez vous exposer à la SCPI Mistral via Placement Direct une solution est de passer par cette UC

Du cash back sur des SCPI sans frais d’entrée… Où est le rationnel ?

Bof… 10 millions € collectés en 5 mois, c’est un démarrage assez mou quand même…

Le réseau de distribution semble un peu léger.

A noter que Swiss Life AM n’a pas l’air sensible aux recommandations de l’ASPIM qui préconise un maximum de 5 mandats au CS par membre :



Je parle des multi-cumulards que sont Mrs Jean-Luc BRONSART, Christian BOUTHIE et Aurélien ROL.
Titouan BRONSART n’ayant qu’un seul mandat à ce jour.