Comment estimer le prix d'un terrain à lotir ?

Bonjour,

Je déterre le sujet car j’ai un lotisseur qui s’intéresse à un terrain que je possède pour construire un ensemble de 3900m² de surface plancher. Le prix moyen au m2 dans le neuf dans cette zone (en habitable est de 3700 à 4000€/m²).

J’avais par le passé été informé par un autre lotisseur qu’en général, ces derniers souhaitaient dépenser maximum 300€/m2 vendable.

Ce que je ne sais pas, c’est si les 300€ concernaient les m2 vendus (surface des appartements) où si les communs étaient compris dedans (dans notre cas les 3900m²). D’ailleurs je ne sais pas non plus si quand le promoteur parle de surface plancher il s’agit de sa surface à commercialiser où non. 

Bref, aujourd’hui même, les 300€ ne sont peut-être plus valable. Si quelqu’un s’y connaissait un peu et voulait bien m’éclairer, ça serait super. L’idée étant de savoir quels sont mes marges de négociations avec le lotisseur et combien je peux leur demander.

Bonjour,

A vous lire, je comprends que vous êtes désormais en contact avec un promoteur souhaitant développer sur votre terrain un immeuble de 3 900 m2 alors que votre première marque d’intérêt l’était d’un lotisseur? Selon le type d’acquéreur, les prix ne seront pas les mêmes.

Ces intervenants formulent leurs offres en réalisant ce que l’on appelle des comptes à rebours ou des bilans promoteur/lotisseur.

Pour faire simple, ils déterminent dans un premier temps ce qu’il peuvent développer/ vendre et leurs prix de sortie puis dans un second temps, ils listent l’ensemble des coûts attachés à l’opération, soit dans les grandes lignes :
- coût d’acquisition du terrain (droits, bornage, géomètre…)
- divers taxes d’urbanisme,
- coûts de construction secs,
- honoraires techniques,
- aléas, imprévus,
- frais juridiques,
- coûts de financement (portage de l’opération),
- marge opérateur.

La différence entre les recettes et les coûts précités est égale à là valeur de votre terrain. Comprenez qu’il sera difficile de vous donner une estimation sur ce forum car il y a énormément d’inconnues et la sensibilité de chaque paramètre est importante sur la valeur finale du terrain.

Il est vrai que les promoteurs peuvent parler parfois simplement de prix en m2 de charge foncière (cad en prix en m2 construit, la surface de plancher qui est supérieure à la surface habitable vendue, cette dernière étant en général égale à 0,92/0,93 de la SDP) surtout si un terrain visant le développement d’un immeuble semblable à celui qu’il projette de construire sur le votre à été vendu récemment.

Difficile également de vous donner une idée sur l’ampleur des marges de négociation (5/10%?) mais il est certain qu’ils taperont d’abord en dessous de ce qu’ils peuvent raisonnablement payer, ils font leur marge à l’achat.

Comme l’indiquait le précédent commentaire, tentez de rechercher des transactions récentes de terrains sur DVF ou Pappers immobilier puis diviser ce prix par la surface de l’immeuble construit pour vous donner une idée grossière du prix de la charge foncière par m2 bâti. Vous avez certainement connaissance d’une construction en cours ou récemment livrée sur votre secteur ?

Thanks pour vos réponses.

J’avais déjà regardé pappers, mais sur les immeubles je n’ai pas trouvé la surface totale. Je vais essayer dvf, parfois il peut y avoir plus de détail.

Il est certain que le calcul de charges de ce type de projet est extrêmement variable.

C’est loin d’être gagné cependant, pour l’instant le promoteur discute avec la mairie de ses plans, je vous tiendrais informé lorsque j’en saurais plus.

Bonjour à tous,

Pour ma part, avec autant d’argent en jeu, je ne me poserais pas la question une seule seconde : trouver une connaissance / un pro qui sait sortir un bilan de promotion digne de ce nom et prendre le temps de faire tous les calculs proprement afin d’avoir une base fiable. Idem pour la constructibilité, le prix d’un terrain est fonction de ce qu’on peut y construire (au maximum), donc analyse digne de ce nom du PLU et calcul capacitaire. Pas raisonnable de croire un promoteur sur parole sur la Smax qu’il veut bâtir.

Je suis moi-même dans ce métier (mais pas dans le logement), ce n’est pas très compliqué, globalement tous les postes de coûts principaux ont été listés par Aspis. Un simple tableau XL avec quelques formules et le tour est joué. Contrairement à ce qui a été dit les éléments de coût ne sont pas si variables que ça d’une opération à une autre.

C’est surement une déformation professionnelle mais je n’aurai absolument aucune confiance en une proposition de prix d’un promoteur, en tout cas sans ce qui précède savoir si la marge de négociation est 5%, 10% ou 25% est selon moi.

A contrario - même si par les temps qui courent cela devient rare - il faut savoir si la proposition est conditionnée à l’obtention de permis purgés, le temps c’est de l’argent.