Louer en meublé pour un seul appartement ?

La fiscalité diffère effectivement.

En meublé, vous aurez des charges supplémentaires telles que la CFE, les meubles, et un comptable. Faites vos comptes.

Le LMNP (= meublé) est très favorable à l’investisseur, mais c’est dans le viseur de l’administration fiscale, comme une niche à supprimer. Maintenant, vu l’état du marché, je ne pense que cela soit supprimé. En clair, pas d’imposition pendant facilement 7 ans en LMNP, mais des contraintes, notamment trouver un comptable, etc.
Sinon, le nu est intéressant s’il y a des travaux et donc du déficit foncier. Il faut que vous effectuiez une recherche sur ce site, qui est une mine d’or pour ceux qui cherchent…
Rastignac

Vous devriez lire les discussions récentes sur l’évolution possible (probable ?) du régime LMNP au réel :
p.37 LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs
Changement de fiscalité à venir pour les locations de courte durée ?

Mon message du 29/7/24 sur votre présentation (+12 jours)
"Vous pouvez commencer par la rubrique en haut (bandeau bleu) "Par où commencer"
Approfondir des sujets ou des questions avec le moteur de recherche en haut à droite (mots-clés)"

Avec ça , vous auriez DEJA trouvé les files (et d’ autres) que Bernard2K vient de vous signaler ..

"C’est exactement pour ça que je me suis inscrit, profiter des conseils et connaissances des gens bien plus au fait des investissements."
Il suffit de chercher un peu et savoir lire … !
Ce site est très bien "organisé" et quasi tout est déjà écrit, débattu, répondu …

C’ est à vous de vous informer un minimum, et de vous former à vos projets …
Plusieurs personnes vous l’ ont déjà dit plus haut ..
Voilà que vous "découvrez" un élément basique de votre "projet" : La législation, et ses modifications envisagées, pourtant d’ actualité pour vous ! ..
   
Avant d’ acheter votre bien, y’a du travail en amont et la volonté de s’ y pencher avec sérieux ..

Lorsqu’on lit les pistes concernant les locations non meublées ça fait peur ( Changement de fiscalité à venir pour les locations de courte durée ? )…
Effectivement si les lois changent aussi drastiquement cela risque d’être compliqué…

Je pense que je m’y prends au mauvais moment et que peut-être qu’il faut attendre ces nouvelles lois, en même temps si elles ne s’appliquent pas aux biens déjà acquis et mis en location… compliqué de faire la part des choses et surtout le bon choix.

Moi qui partait du principe que le plus dur serait le choix de mon/mes biens à mettre en location… C’est pour ça que de base je voulais juste un avis sur louer meublé ou non meublé afin de faire le choix le plus judicieux.
J’avais pris des infos concernant les assurances PNO, les différents dispositifs fiscaux… Tellement de possibilités que c’est vraiment un casse tête…

J’ai trouvé des informations qui me semblent pertinentes et qui me permettraient de me lancer. Je suis prêt à sacrifier un peu de ma rentabilité si je dois faire appel à des gens plus qualifiés que moi (qui suis novice, je me rappelle)

Je me dis que cela limiterait les risques de mauvais investissement par rapport à mon profil, me faire accompagner pour mes débuts me semble judicieux afin d’éviter les problèmes de choix de location, de la gestion de celle-ci… Il y a forcément des erreurs à éviter et je ne sais pas si je suis en mesure, pour le moment en tous cas, de les déjouer seul. Je sais qu’un investissement est un choix personnel mais, vous avez dû le vivre, lorsqu’on débute il est compliqué de faire le bon choix. Sachant que je veux plus investir sur du long terme que sur de la rentabilité à outrance je pense que cela me permettrait d’investir le plus "safe" possible et d’apprendre par l’expérience dans les années à venir surtout si les dispositions fiscales changent.

Pour résumer, si le dispositif change de fiscalité, cela peut être un investissement pas si intéressant (la possibilité d’abrogation de la loi anti-squatteurs n’est pas faite pour me rassurer en plus) et en même temps, si la loi ne concerne pas les biens déjà engagés ( p.37 LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs ). Donc soit je repousse mon projet et je vois ce qui se passe, soit je me lance en me faisant accompagner… Compliqué

Message édité par l’équipe de modération (22/08/2024 10h47) :
- suppression de la citation publicitaire

Lucky, le 21/08/2024 a écrit :

Je suis prêt à sacrifier un peu de ma rentabilité si je dois faire appel à des gens plus qualifiés que moi (qui suis novice, je me rappelle)

(lien commercial)
III – Une Mission d’Accompagnement Tout au Long du Parcours de Vie de Nos Clients

(longue propagande commerciale)

Je me dis que cela limiterait les risques de mauvais investissement par rapport à mon profil, me faire accompagner pour mes débuts me semble judicieux afin d’éviter les problèmes de choix de location, de la gestion de celle-ci…

Mes remarques :
- c’est une réflexion qui n’a pas besoin de s’accompagner de la propagande commerciale et du lien vers un vendeur d’immobilier clé en mains. Cf point 3 de la charte. Votre message aurait été tout aussi clair sans cette pub gratuite. Je l’ai signalé à la modération pour cette raison.
- faire appel à des vendeurs d’immobiliers clé en main ou pas, c’est une réflexion qui est hors sujet par rapport au titre du présent fil, qui porte sur un questionnement meublé/non meublé. Je vous laisse lire les 8 pages du fil ici Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? Si cela ne suffit pas à répondre à vos questionnements, vous pourrez ajouter un nouveau message dans ce fil dédié, avec les questions que vous aurez à l’issue de cette lecture.
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Lio198, ce que vous écrivez est très imprécis. Je me permets d’apporter des corrections :

Deux dispositifs permettaient notamment de réduire l’assiette fiscale en location meublée :
a) en micro-BIC, une déduction forfaitaire de 50% pour toutes les locations meublées et de 71% pour les meublés de tourisme classés
b) au réel, l’amortissement, permettant de déduire une charge fictive sur loyers, ce qui qui réduit la base imposable

Sur le point a), la loi de finances pour 2024 (LOI n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024) a, dans son article 45, spécifiquement pour la "location directe ou indirecte de meublés de tourisme", abaissé le seuil du micro à 15000 € et ramené l’abattement à 30% comme en location nue (sauf 51% pour les meublés classés situés hors zones tendues ; voir la loi et/ou l’article 50-0 du CGI tel que modifié par cette loi).
Du fait que cette loi du 29 décembre 2023 impose aux contribuables qui pensaient être en micro de reconstituer une comptabilité commerciale pour l’année 2023 (alors qu’ils n’ont pas forcément gardé factures et tickets de caisse de chaque dépense puisqu’au micro), l’administration fiscale avait introduit une tolérance pour les revenus 2023 :

afin de limiter les conséquences d’une application rétroactive de cette mesure à des opérations déjà réalisées, il est admis que les contribuables puissent continuer à appliquer aux revenus de 2023 les dispositions de l’article 50-0 du CGI, dans leur version antérieure à la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024

Or, cette tolérance vient d’être retoquée par le Conseil d’Etat (CE, 8 juillet 2024, n°492382).

Vous conviendrez que c’est très différent de ce que vous écriviez. Le Conseil d’Etat n’a pas modifié l’abattement ; il a juste dit que la loi doit s’appliquer. C’est la loi de finances qui a modifié cet abattement, et seulement sur les meublés de tourisme.

Dernière modification par Bernard2K (22/08/2024 11h23)

lio198 a écrit :

on est forcement fiscalisé

Eh oui. Tout revenu est fiscalisé. Ce n’est pas nouveau. C’est assez équitable : pourquoi est-ce que les autres revenus seraient fiscalisés et pas celui-là ?

Ces règles sont de portée tout à fait générale, elle sont au tout début du Code Général des Impôts :

CGI a écrit :

Article 12
L’impôt est dû chaque année à raison des bénéfices ou revenus que le contribuable réalise ou dont il dispose au cours de la même année.

Article 13
1. Le bénéfice ou revenu imposable est constitué par l’excédent du produit brut, y compris la valeur des profits et avantages en nature, sur les dépenses effectuées en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu.(…)

Autrement dit :
1) tout revenu est imposable.
2) revenu net imposable = revenus bruts - charges.

La règle est claire.

Objectivement, le LMNP au réel, où les amortissements sont déduits du revenu net imposable, mais pas réintégrés dans le calcul de plus-value, est une anomalie. Ca vient du fait que la location meublée est imposée en BIC alors même que c’est une activité majoritairement civile, comme l’a rappelé le conseil constitutionnel. Pour autant le LMNP est non professionnel donc plus value du particulier. Bénéfice industriel et commercial mais non professionnel : on voit bien que ça n’est pas très logique.

La location meublée tire son revenu majoritairement de la location d’immeubles et est une activité civile ; la conséquence logique est que cela devrait plutôt être imposé en revenus fonciers. Ca fait longtemps qu’on le sait et qu’on le dit. La suppression de cet avantage semble donc très probable ; ce n’est qu’une question de temps.

Cela dit, le rapport Le Meur n’est que le énième rapport qui veut la peau du LMNP au réel. Ce n’est pas encore fait. A ce jour, on ne sait toujours pas qui va diriger la France et l’assemblée nationale n’a pas de majorité. Ce régime fiscal pourrait durer encore plusieurs années. Allez savoir.

Cela dit, personne sur ce forum ne fait les lois, donc il ne sert à rien de dire "ça serait mieux si c’était autrement". L’environnement fiscal est ce qu’il est ; il est incertain et appelé à changer. Il faut faire avec de façon pragmatique.

Certains ont-ils pu analyser les position passées de la nouvelle ministre Valérie Létard, notamment si elle a déjà pris ou non position sur l’avenir du LMNP ?