Epargne Foncière : vos avis sur cette SCPI (La Francaise AM)

Epargne Foncière : vos avis sur cette SCPI (La Francaise AM)

Sondage

#226 01/05/2024 12h04

#227 01/05/2024 19h48

#228 01/05/2024 20h43

#229 01/05/2024 21h20

#230 02/05/2024 07h21

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#239 02/08/2024 21h06

#240 20/08/2024 14h51

#241 22/09/2024 16h44

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BT1 a écrit :

Surin a écrit :

Surin a écrit :

La Francaise - BT T2 2024 a écrit :

Surin · #226

Très agréablement surpris aussi. Déjà de voir une distribution strictement identique à celle de l’an dernier, c’est ce que l’on aime bien avec ce type d’investissement, compter sur un revenu pérenne.
Aussi :

BT1 a écrit :
La valeur de réalisation d’Épargne Foncière, qui enregistrait en septembre une baisse de 9,3 %, a connu une évolution positive fin 2023, et ce notamment grâce à la qualité de son patrimoine et la stabilité de ses indicateurs immobiliers.
À périmètre constant, la valeur d’expertise de votre SCPI affiche donc une baisse de 7,56 % par rapport à l’exercice précédent et une baisse de la valeur de réalisation de 8,40 % par rapport à fin 2022 qui s’établit désormais à 710,88 euros par part.

Formidable donc. Pourquoi s’en sortent-ils mieux que les autres ? Je ne le sais pas mais c’est rassurant et oui il faut espérer que les déceptions ne soient pas à venir.
Belle résistance de la plus grosse SCPI du marché en tout cas, tout comme Immorente pour l’instant, malgré un blocage du marché des parts (relativement préoccupant pour Epargne Foncière).

CaptainCupcake · #227

Surin a écrit :
Belle résistance de la plus grosse SCPI du marché en tout cas, tout comme Immorente pour l’instant, malgré un blocage du marché des parts (relativement préoccupant pour Epargne Foncière).

Je vous trouve très conciliant avec cette SCPI.
Pourtant, d’après CFnews : "Plus concrètement, 11,1 M€ étaient collectés sur le T1 2024, une enveloppe fléchée vers le remboursement des parts en attente de retrait – qui représentent encore 7 % du nombre de parts totales de la SCPI."
"Relativement" préoccupant voulez-vous dire ?

Surin · #228

Oui oui c’est préoccupant j’en conviens. Reste à voir quel impact cela aura sur les associés restant, est-ce que ça va forcer la SCPI à vendre trop au mauvais moment, à repasser à capital fixe, je ne sais pas.
La gestion me parait d’expérience assez passive dans ce genre de situation, on a vu une de leur SCPI bloquée une dizaine d’années sans que ça ne soit un problème pour ceux qui restent, ils perçoivent un dividende et les années passent.

Le fait d’avoir maintenu un prix de part proche de -10 % de la valeur de reconstitution s’est finalement avéré être un bon choix alors que je le regrettais à l’époque. Aujourd’hui ils peuvent maintenir sans difficulté, pourtant elle en a eu des hausses de prix par le passé. Beaucoup d’autres SCPI concurrentes sont revenues à un prix équivalent à 10 ans en arrière quand c’est pas moins.

Je précise que j’ai des parts en attente de cession.

Lavande63 · #229

Vous oubliez le TOF en progression.. L’immeuble vide a st Herblain a été vendu a 1,1 million vacant alors qu’il y avait été acheté 1,2 millions en 2021. La perte est très faible .Je pense que cette SCPI est très bien gérée.

Surin · #230

Pas le meilleur exemple : d’un côté c’est bien géré de se débarrasser d’un "nanard" sans trop de casse afin d’augmenter le TOF, d’un autre côté acheter en 2021 pour revendre 2 après après en moins-value de 9 % (+ avec les frais ?) n’est pas du tout un exemple de bonne gestion et pose la question de la collecte permanente et abondante qui a pu générer de mauvais achats tels celui-ci.
Ceci n’est plus un sujet au vu du nombre de parts en attente et de la non-collecte.

Asn540 · #231

Surin a écrit :
d’un autre côté acheter en 2021 pour revendre 2 après après en moins-value de 9 % (+ avec les frais ?) n’est pas du tout un exemple de bonne gestion

Tout le monde fait des erreurs (sauf vous ?). Un bon gérant n’est pas un gérant qui ne fait pas d’erreurs mais un gérant qui identifie ses erreurs, les assume (ne pas cacher la poussière sous le tapis) et s’en sort vite et le moins pire possible.

Rien à voir ici avec les piteux gérants de Amundi Reim qui ont fait un amler retour en 18 mois sur un immeuble aux Pays Bas pour 30m€ de pertes…

Talondort · #232

La valeur d’acquisition indiquée dans le RA 2022 (1 254 082€) est celle retenue lors de la dernière opération de fusion avec Multimmobilier2, Eurofonciere 2 et Pierre Privilège (au 01/01/21).
Cet immeuble n’était pas dans le patrimoine d’Epargne Foncière auparavant.

cedREIM · #233

J’avoue que les mots "Epargne Foncière", "La Française", et "bonne gestion" dans la même phrase m’a fait un peut bondir !

Je rappellerai simplement que la soit disant résilience évoquée plus haut a été payé au prix fort par les associés. Cette SCPI a collecté des centaines de millions depuis une dizaine d’année avec une décote proche de 10% en permanence.

Les associés en place ont donc largement payé cette résilience en étant été dilué massivement.

Quand a vendre des actifs vacants, c’est tout le contraire des stratégie value-added. Certes cela améliore mécaniquement le TOF mais j’appelle pas cela de la bonne gestion.

Si un immeuble est vendu vacant 1 million, ne l’aurait-il pas été vendu plus cher avec un bail et des cash-flow en place ? Évidemment que si.

Franck059 · #234

Courrier reçu ce jour :

Les demandes de retrait en cours de traitement sont toujours celles datant du 11/07 (probablement un institutionnel qui a fait sa demande donc).

C’était déjà cette date dans le courrier que j’avais reçu trois mois auparavant.

Fanscpi · #235

Actualisation :

57 495 associés.

Capitalisation dans le TOP 5 des SCPI du marché : 5,2 Milliards €.

Problème important de liquidité :
Au 31/03/2024, 7,10% des parts en attente de retrait (440 254 parts).
Au 30/06/2024, 7,50% des parts en attente de retrait (465 032 parts).
Détail du calcul : 465 032 / 6 229 366.

Source : bulletin trimestriel T2-2024

Tom24 · #236

Pour le moment, les cessions (10% du patrimoine, environ) génèrent des plus-values, ce qui soutient la distribution, permet de réaliser les travaux et d’assurer les échéances des VEFA.

Mais Epargne Foncière collecte trop peu et n’investit plus, ce qui va finir par poser problème. Au train où vont les choses, la distribution va baisser l’an prochain.

Il faudrait que les institutionnels qui vendent se retirent du carnet. Ils se tirent une balle dans le pied.

Lavande63 · #237

Il faudrait surtout l’ouverture d’un fonds de remboursement avec une décote qui permette a ceux qui le veulent de sortir et a ceux qui restent de bénéficier de remboursements a prix réduit.
Sinon oui on assiste a la vente de beaux actifs parisiens c’est toujours dommage mais il semble que les actifs sont bien vendus . Après le TOF reste haut et l’ensemble des actifs est de bonne qualité.

Tom24 · #238

Comme vous le dites, le fonds de rembousement implique de sortir avec une décote. Je ne suis pas sûr du tout que les institutionnels (pour l’essentiel, ce sont eux qui veulent vendre) y soient prêts.

Pour le reste, oui EF a de beaux actifs, oui les ventes se font avec des plus-values, oui la SCPI a bien résisté dans la crise. Mais le blocage de la liquidité va finir par poser problème, surtout qu’il y a beaucoup de parts en attente de retrait.

Surin · #239

Si une baisse de prix de part intervient, ceux qui auront utilisé le fonds de remboursement auront fait une bonne opération. On vient de voir pour Génépierre qu’il y a eu 23 M€ utilisés via le fond à un prix très raisonnable face à la baisse qui a suivi.

Je regardais les cessions du trimestre. Pas mal de bien à Paris, vendus à des prix qui parraissent très convenables :

Type/Adresse/Surface (m²) vendue/ % de vacance de l’actif/Prix de cession hors droits :
BUR 4-4bis rue Ventadour - 75001 PARIS 852 0 % 12 100 000 € => 14200 €/m²
BUR 9 rue de Téhéran - RdC - 75008 PARIS 198 0 % 2 138 667 € => 10800 €/m²
BUR 9 rue de Téhéran - 5, 7, 8 et 9e étages 75008 PARIS 893 0 % 11 581 333 € => 12969 €/m²
BUR La Robole - 105 avenue P Duhem 13100 Aix-en-Provence 1 013 0 % 1 730 000 €
BUR 25 rue François 1er - 75008 PARIS 386 0 % 6 211 111 € => 16090 €/m²
BUR 12 rue Lord Byron - 75008 PARIS 605 0 % 9 550 000 € => 15785 €/m²
BUR 37-39 rue Saint-Sébastien - 75011 PARIS 2 497 0 % 12 255 000 € => 4908 €/m²
COM 113 avenue Charles de Gaulle - 92200 NEUILLY-SUR-SEINE 308 100 % 2 500 000 € 100,00 %

Hormis l’actif dans le 11ème, acquis en 1969 donc un actif historique de la SCPI, je ne sais pas ce qui explique un prix si bas.
Propriétaire : 37/39, Rue Saint Sebastien - paris (2497m²)

Pourquoi pas récupérer des liquidités mais nous ne savons pas pour quelle stratégie : acquérir des actifs à bon compte en ce moment ? Aucune acquisition donc la SCPI semble rechercher des liquidités, j’espère que ce n’est pas à cause d’un problème d’échéances de dette car la plupart des actifs sont vendus occupés.
Ca fera de la plus-value à distribuer pour maintenir le dividende mais cela coûte autant en valeur de reconstitution et réalisation donc ça peut peser pour faire baisser le prix de la part à terme.

Talondort · #240

Une réponse se situe dans le commentaire de gestion du dernier bulletin trimestriel :

La Francaise - BT T2 2024 a écrit :
Le produit de ces cessions a permis à Épargne Foncière de financer les travaux de restructuration et les VEFA en cours. Par ailleurs, l’absence de collecte n’a pas permis à votre SCPI de réaliser de nouvelles acquisitions ce trimestre.

Au 31/12 dernier les engagements pour VEFA étaient de l’ordre de 84 M€.

A noter un point positif : les surfaces de l’immeuble le HUB à Levallois-Perret sont à nouveau mises en location (450€/m²/an) après une importante restructuration.

Fanscpi · #241

Epargne Foncière reste la 1ère SCPI en capitalisation au 30 juin 2024 : 5 202 M€.

7,47% des parts sont en attente de retrait.

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