Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ?

C’est du moins ce que j’ai vu sur chacun des contrats de gestion locative que j’ai eut en main.

Ce qui d’ailleurs est logique : vous payez à la réalisation et non à la promesse de mise en location!
Par contre, c’est souvent un contrat avec une durée déterminée, et il peux y avoir des frais de résiliation anticipé!

Edit : j’avais déjà évoqué les frais en #55, ce sera plus simple que de tout réécrire!

Bonjour,

Auriez-vous un retour à faire sur votre expérience en agence?

Bonjour
Je ne sais pas si c’est la bonne file, mais que pensez-vous d’une agence, qui, en plus de ses frais de gestion locative facture quelques euros de frais annexes pour les choses suivantes :
- courriers envoyés pour votre compte (fournisseurs, locataire, syndic tiers impot etc)
- frais de logistiques liés à l’agence
-développement et exploitation de nos outils permettant d’assurer la digitalisation

J’ai d’autres biens dans une autre agence et je n’ai jamais eu de tels frais.

Les frais de gestion sont de 7,2% TTC.
Ce qui me chagrine c’est que ces frais annexes étaient bien présents dans notre contrat mais dans un paragraphe noté "prestations occasionnelles et particulières".
Financer leur système d’informations ne me semble ni occasionnel ni particulier.
Mais j’imagine que nous ne devons nous en prendre qu’à nous même.

Dernière modification par eureka38 (22/11/2023 07h49)

eureka38, le 21/11/2023 a écrit :

Les frais de gestion sont de 7,2% TTC.
Ce qui me chagrine c’est que ces frais annexes étaient bien présents dans notre contrat mais dans un paragraphe noté "prestations occasionnelles et particulières".
Financer leur système d’informations ne me semble ni occasionnel ni particulier.
Mais j’imagine que nous ne devons nous en prendre qu’à nous même.

Vous auriez dû le voir mais il ne sert à rien de vous flageller. Pourquoi ne pas aller les voir pour demander un geste et une annulation de ces frais ? Vous leur dites que avec ces frais, ils sont plus chers que leurs concurrents, inflation, etc… En ce temps de disette pour les AI, cela peut tout simplement les faire diminuer ou annuler par exemple.

Mes remarques :
Première question à poser à l’agent immobilier : qui a fait l’état des lieux (qui est le signataire des deux côtés), et à quelle date ? Seconde demande : le "représentant" du locataire avait-il un mandat écrit (= procuration) signé du locataire et a-t-il été annexé à l’EDL ?
Troisième demande : si vous n’avez pas reçu l’EDL, demandez qu’ils vous en envoient un scan.

Je rappelle qu’un état des lieux amiable est CONTRADICTOIRE. C’est à dire établi entre les deux parties (le BAILLEUR et le LOCATAIRE). Il est donc important de noter que :
- vous avez donné mandat à l’agent immobilier et à personne d’autre. Or, parfois ils peuvent déléguer cette opération. Cet éventuel délégataire n’est pas votre mandataire, ce qui fragilise l’état des lieux.
- le locataire peut avoir donné mandat à son "représentant", à condition qu’il ait signé une procuration explicite en ce sens et que celle-ci soit annexée à l’état des lieux.

Si le "représentant" n’avait pas de mandat écrit du locataire, l’état des lieux n’a aucune validité. Vous pourriez certes poursuivre le locataire mais sans cet état des lieux valide, ça sera du bluff : s’il accepte et qu’il paie, vous gagnez, s’il conteste et que ça va devant le juge, vous êtes sûr d’être débouté de vos demandes.

Si le "représentant" n’avait pas de mandat écrit du locataire, la personne qui vous représentait aurait dû répondre au prétendu représentant : "appartement très sale et locataire absent : il est hors de question que j’accepte de faire un état des lieux dans ces conditions. Soit le locataire vient en personne dès cet après-midi, soit l’état des lieux sera effectué par un huissier dès demain."
(edit : je rappelle qu’un EDL établi par un huissier est valable même si l’autre partie est absente).

Donc, merci de nous faire part des réponses de l’agent sur ces trois points :
- qui a signé de votre côté et de celui du locataire ?
- le "représentant" qui a signé côté locataire avait-il un mandat écrit, demeuré annexé à l’EDL ?
- demande de recevoir le scan de l’EDL (accompagné de l’éventuel mandat ou procuration du représentant).

Dernière modification par Bernard2K (20/08/2024 05h39)

La gestionnaire a rempli un bel état des lieux sur un modèle bien conçu. C’est pour ça qu’après "représenté par", il est écrit "justificatif". Quel dommage que ce soit resté en blanc ! (EDIT : j’ai eu accès à l’EDL en PDF, mais désormais votre lien ne fonctionne plus).

Comme déjà écrit, la gestionnaire aurait dû répondre au prétendu représentant : "appartement très sale et locataire absent : il est hors de question que j’accepte de faire un état des lieux dans ces conditions. Soit le locataire vient en personne dès cet après-midi, soit l’état des lieux sera effectué par un huissier dès demain."

Sur les dégradations, rappels de ce qu’on lit partout sur internet et sur le forum en particulier :
- pour que des réparations ou du nettoyage puisse être retenu à charge du locataire, il faut que ça soit justifié par un devis ou une facture établi par une entreprise.
- pour des réparations, il faut appliquer de la vétusté. Idéalement, la grille de vétusté doit être annexée au bail, comme ça elle est acceptée par le locataire. Je ne vous demande pas si la gestionnaire a joint au bail une grille de vétusté…

Mes remarques sur l’EDL :
- pour établir la vétusté il faut la date d’achat ou de travaux, donc il faut garder toutes les factures. sur vos photos, je ne vois rien de neuf ! Je suppose que vous avez acheté l’immeuble tel quel. Vous n’avez donc pas de facture de matériels récents. La valeur vétusté déduite sera donc très basse. En revanche il n’y a pas de notion de vétusté pour le nettoyage.
- franchement, on a déjà vu plus sale. Il faut quelques heures d’une entreprise de ménage pour récurer à fond, puis quelques heures d’un artisan touche à tout pour recoller et réparer. Ca n’est pas la mer à boire.
- du moins ça c’est pour remettre en état, tel que c’était loué. Pour rénover vraiment l’appartement c’est une autre paire de manches, mais ça n’est pas le locataire qui vous le doit.

Voici une piste d’actions possibles :
- oublier que l’état des lieux signé par T n’est pas valable. Persuadez-vous que vous êtes dans votre bon droit.
- faire établir des devis de nettoyage et de remise en état.
- exiger du locataire par LRAR les sommes dues (impayés de loyer + nettoyage + remise en état), avec devis à l’appui, en le sommant de payer sous 15 jours sous peine de saisie par huissier.
- si toujours rien, courrier d’avocat disant la même chose.
- si vous trouvez un huissier qui accepte d’aller réclamer cet argent au locataire, ça peut se tenter ; normalement, il devrait refusant en vous répondant qu’il lui faut un jugement ou une injonction de faire.

Si toujours rien, il sera alors temps de peser le pour et le contre d’aller plus loin dans le conflit. Sachant que l’EDL est bancal, personnellement, je n’irais pas plus loin. Se retrouver devant le juge pour qu’il vous dise : "état des lieux non valable car effectué ni par le locataire ni par une personne à qui il avait donné procuration, donc les dégradations alléguée ne sont pas établies, donc vous n’aurez rien et vous êtes condamné à indemniser le locataire de ses frais de justice"… c’est ballot. (edit : l’EDL pourrait être valable néanmoins si l’on considère que T avait un mandat oral et/ou apparent, cf réponse de durand18 ci-dessous).

Concernant l’agence, son comportement n’est pas si étonnant que ça. Elle voulait faire l’EDL, elle avait en face d’elle une personne qui voulait faire l’EDL, elle a pensé que ça arrangerait tout le monde, et voilà. A vous de voir si vous voulez résilier son mandat pour faute ou manquement. Questions :
- pouvez-vous gérer en direct ?
- connaissez vous une agence qui gère mieux et qui pourrait reprendre la gestion ?

En alternative à la résiliation du mandat, vous pourriez envoyer au directeur de l’agence une LRAR lui indiquant ses manquements (avoir accepté un représentant du locataire sans procuration ce qui pourrait rendre l’état des lieux sans valeur (PS : mais voir réponse de durand18 ci-dessous) ; et avoir tardé à vous prévenir des impayés et de l’état de restitution du local). Lui écrire qu’il faut vous rendre compte plus efficacement et plus rapidement et que, si de tels manquements venaient à se répéter, vous transmettriez à votre avocat pour résilier le mandat. Peut-être qu’un tel avertissement la remettra dans le droit chemin…ou peut-être que ça va la braquer et que vous n’en tirerez plus rien de bon. A vous de voir.
Me voilà arrivé au bout des conseils que je peux vous donner sur ce cas.

Dernière modification par Bernard2K (20/08/2024 05h38)