Meublé de tourisme : suppression de l'exonération de TVA pour les courts séjours !

Je recopie ici une réponse que j’ai donnée dans un autre fil :

Cette histoire de TVA est agitée comme un épouvantail, notamment par des sites qui veulent vous vendre un abonnement pour lire l’article complet, ou bien du conseil.

Pourtant, c’est simple à comprendre, et c’est simple de s’adapter. Mon résumé gratuit (sans obligation d’abonnement pour lire l’article complet !)

Premièrement, la location meublée d’un logement est exemptée de TVA sans possibilité d’option. Ca n’a pas changé.

Deuxièmement, la location para-hôtelière est soumise à TVA (article 261 D du Code général des impôts).
Est para-hôtelière une location qui propose au moins 3 des 4 services :
- le petit déjeuner,
- le nettoyage régulier des locaux,
- la fourniture de linge de maison,
- la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Auparavant, on considérait qu’il fallait, pour cocher le critère "nettoyage régulier", un nettoyage proposé durant le séjour, comme la femme de ménage de l’hôtel qui passe tous les jours. Or, une jurisprudence récente dit qu’il faut interpréter ces critères de façon plus souple. Du coup, le Bofip dans sa version du 7 août dernier précise à propos du nettoyage :
"Lorsque le séjour est d’une durée inférieure à une semaine, la condition est satisfaite lorsque le nettoyage est au moins effectué avant le début du séjour."
Notez bien "propose" : c’est à dire que ce service n’a pas besoin d’être fourni systématiquement, il suffit qu’il soit proposé, disponible.

En général, on fournit le linge de maison et on fournit une réception même non personnalisée (il faut bien que les loctaires aient les clés !). Donc, le nettoyage peut faire le 3e critère et faire basculer dans une activité soumise à TVA. Si on reste bêtement dans cette incertitude, on risquerait d’avoir ses locations de moins de 7 jours soumises à TVA ; les locations de plus de 7 jours sans nettoyage durant le séjour, non soumis à TVA. C’est difficilement gérable.

Il faut donc s’adapter à la nouvelle donne :

3 possibilités :

1) éviter d’accumuler 3 critères de la parahôtellerie. Sachant qu’on ne peut guère fournir aucune réception (puisque fournir quelques explications et les clés via une boîte à clés est déjà une réception), il faut soit  :
- supprimer le linge de maison (mais c’est devenu la norme en location saisonnière de trouver le linge de maison).
- ou bien louer seulement pour une semaine et plus, sans faire le ménage durant le séjour. Ca va être difficile d’obtenir un bon taux de remplissage en se coupant des locations de moins d’une semaine. Le risque est d’avoir une forte perte de revenus.
- ou bien ne jamais faire le ménage, même entre deux séjours. Il faut donc bien préciser aux locataires que c’est à eux de faire le ménage avant de partir. C’est difficile, car la tendance est de plus en plus à ce que le ménage reste à charge du bailleur ; et on ne peut pas faire confiance à tous les locataires pour faire un ménage correct.
Il va donc être difficile de se placer dans la situation où l’on reste toujours à moins de 3 critères de la parahôtellerie. Mais c’est possible, techniquement. La solution la plus simple est la dernière citée : ménage à charge des locataires. On écrit en gros dans l’annonce : "ménage à votre charge ! Vous devez faire le ménage avant de quitter le logement. Matériel et produits fournis". On ne propose pas le ménage, même en option payante. Ca n’empêche pas, dans les faits, de passer un coup de propre entre deux locataires, mais le nettoyage n’est pas "proposé", donc ça ne fait pas partie de l’offre, donc on n’a que deux critères de cochés, donc ce n’est pas de la para-hôtellerie, c’est de la location meublée, exemptée de TVA.

2) être potentiellement soumis à TVA sur les locations de moins de 7 jours, mais s’en sortir en restant en franchise en base. On n’applique pas de TVA sur les loyers, on ne récupère pas non plus sur les achats. C’est très simple puisque la franchise en base est le régime d’office, dès lors que le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 91900 €, ce qui devrait être le cas du plus grand nombre ! Ne pas oublier d’écrire sur les factures d’hébergement (au moins celles pour les hébergements d’une durée moins de 7 jours) : "TVA non applicable - article 293 B du CGI".

3) s’installer volontairement dans la para-hôtellerie, avec TVA, et en tirer parti. Il s’agit notamment de pouvoir récupérer la TVA sur les travaux initiaux, et sur les achats de fourniture et de prestations. La plupart des gens voudront éviter cela, mais ceux qui veulent monter en puissance et "professionnaliser" leur activité peuvent être intéressés. On rencontre notamment ce choix lorsqu’il faut des travaux importants pour aménager le bien loué ; par exemple un agriculteur qui aménage un gîte dans une remise va faire ce choix-là pour récupérer la TVA sur les travaux, vu qu’il y a beaucoup à récupérer. Il faut donc y penser suffisamment tôt. Si le chiffre d’affaires est inférieur aux seuils de la franchise en base, il faudra opter volontairement pour la TVA. Notez que, pour être soumis à TVA, ça sera à vous de prouver que vous remplissez, dans chacune de vos locations, trois critères ou plus de la parahôtellerie ; sinon l’administration fiscale pourrait remettre en cause votre récupération de TVA, ça s’est déjà vu.

Lien vers le bofip nouvelle version : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/124- … 0-20240807