Iroko Zen : vos avis sur cette SCPI (Iroko)

Bonjour, dans l’interview, je comprend surtout qu’il souhaite fermer la collecte à échéance et non clôturer la SCPI.

Cela me parait sain pour maintenir un rendement élevé afin de ne pas diluer la performance via des acquisitions nouvelles faites avec un moins bon taux de rentabilité une fois les taux baissés.

A mon humble avis, le défis pour toutes ces SCPI récentes va être de maintenir une performance honorable dans le temps au grès des nouvelles acquisition. La période qu’elles viennent de vivre depuis 2 ans étant particulièrement intéressante pour elles le combo peu d’acheteur, prix immo en baisse, grosse collecte pour les meilleures SCPI permettait des acquisitions avec une très bonne rentabilité.

De mon point de vue et si cela se réalise effectivrement, arrêter la collecte pour Iroko permettrait de bloquer cette rentabilité à un haut niveau, chose qui n’est pas garanti pour les autres maintenant une collecte importante.

Bypoy, le 17/09/2024 a écrit :

De mon point de vue et si cela se réalise effectivrement, arrêter la collecte pour Iroko permettrait de bloquer cette rentabilité à un haut niveau, chose qui n’est pas garanti pour les autres maintenant une collecte importante.

Sur le papier oui, il a raison, mais je pense qu’il n’a pas le recul sur ce que cela implique en terme de liquidité.
Après tout c’est un type de la tech, pas de l’immo tertiaire à la base. Et mon humble avis c’est qu’il a parlé trop vite et manque de recul sur la gestion collective.

Fermeture du fond SCPI implique passage en capital fixe, et donc 5% de droits de mutation à payer. De fait ce ne serait plus sans frais de souscription.
Conserver du capital variable et fermer le fond c’est condamner la liquidité. Pas une super idée. Cela s’est déjà vu (BTP immobilier, Novapierre Allemagne), mais cela a toujours fini en fusion de la SCPI.

cedREIM a écrit :

Conserver du capital variable et fermer le fond c’est condamner la liquidité. Pas une super idée. Cela s’est déjà vu (BTP immobilier, Novapierre Allemagne), mais cela a toujours fini en fusion de la SCPI.

Vous oubliez Epargne Foncière (par exemple) qui a plusieurs fois fermé la collecte en fin d’année pour la réouvrir ensuite. Ca oeut être une option.

Très juste !
Cela me permet d’affiner ma réflexion.
Il faut inévitablement distinguer les périodes "bullish" de forte collecte, des périodes "bearish" de ralentissement.
Les exemples que vous rappelez tous deux s’inscrivent dans des périodes plutôt favorables.
Limiter la collecte dans de telles périodes est notable.

Pour les exemples plus haut, on peut légitimement se demander si ce n’est pas plutôt une manière de répartir les flux sur les autres véhicules d’investissement de la société.
De ce point de vue l’exemple Kyanéos ne souffre d’aucun doute.

Je ne comprends pas le sens de votre commentaire.
Que tirez vous de cette communication ? Et pourquoi parler d’un fourre tout ?

Pour moi, de ce que je comprends, Iroko Iberica n’est qu’un gestionnaire de bien centré sur l’Espagne et le Portugal, une espèce d’agence immobilier locale.
Pas une nouvelle SCPI.

Bonjour Mirlipon,

Je pense que vous faites une confusion effectivement : Iroko Iberia est une structure en Espagne pour sourcer et gérer de l’immobilier pour le compte de Iroko Zen et d’autres de ce que je comprends.
Absolument pas une scpi.

Concernant les "flux vendeurs importants des scpi historiques", c’est faux… Ce qui est vrai c’est que la période 2023/2024 pour Iroko Zen et 4-5 autres aura été hyper propice à la collecte et à l’investissement en l’absence de compétition.

Mais c’est quasiment fini visiblement quand on voit la compétition et les actions des banques centrales passées et à venir…

Je serais curieux d’avoir l’avis de juristes sur ce qu’il adviendrait de ces distributions de plus-value pour des parts qui ont été démembrée avant cette modification des statuts.

A mon sens, ce sont les statuts en vigueur au moment du démembrement qui devraient s’appliquer. A défaut, on pourrait considérer que la répartition du prix négociée entre celui qui achète l’US et celui qui achète la NP devrait lui aussi être révisé si la répartition des distributions est ensuite modifiée.

En tout cas, ce genre de possibilité de modification m’inciterait à préférer une convention de démembrement explicitant la répartition des distribution, plutôt qu’une convention de démembrement se référant aux statuts.

PS : Je précise que je ne suis pas usufruitier de cette SCPI (j’ai d’ailleurs peu investi ces dernières années en US, les conditions financières ayant évolué trop défavorablement à ce niveau; par ailleurs j’ai toujours été réticent à investir en US dans des SCPI récentes car le manque de recul augmente beaucoup trop le risque). Ce genre de changement, sans doute proposé à l’AG par la société de gestion (et votée par des moutons), m’incitera à me méfier de (voire plus simplement "à éviter") cette société de gestion dans mes investissements futurs en US.

Mes captures d’écran proviennent de la nouvelle convention de démembrement envoyée à l’ensemble des partenaires en août dernier, suite au changement de prix des parts.

Dans l’ensemble de mes souscriptions US Iroko avant Aout 2024, j’ai bien le même texte que vous.

Au temps pour moi, si c’est juste le texte de la convention de démembrement type qui a évolué, il n’y a pas vraiment de problème : quiconque  achète de l’US ou de la NP sait à quoi il aura droit sans ambiguïté.

Je me suis un peu emballé, en me souvenant d’une convention de démembrement (pour un investissement en US , l’un de mes premiers, dans une autre SCPI, Pierre Plus ou Allianz Pierre me semble-t-il) qui renvoyait aux statuts, lesquels n’indiquaient pas grand chose de clair sur la distribution de plus-value au moment où j’avais signé la convention de démembrement. Ce n’est que quand une plus-value avait été distribuée (mais pas à l’usufruitier) que je m’étais penché sur le sujet… et si je me souviens bien j’avais remarqué que les statuts avaient été modifiés à ce niveau.

Comment vont ils faire pour savoir qu’ils ne doivent pas retenir à la source la CSG quand l’usufruitier est une personne morale et que la convention de démembrement prévoit un versement à l’usufruitier ?

Je pense que, légalement, si la convention de démembrement dit quelque chose explicitement, ce n’est pas une décision de l’AG qui peut le changer.
Par contre, ça risque de couter cher à l’usufruitier de faire respecter ce que dit la convention si la SdG fait le têtu.

Après nouvelle discussion avec Iroko, ils confirment les dires de loicd, il n’est en aucun cas prévu de faciliter le reversement des PV à l’usufruitier.

"le texte a changé, c’est rétroactif, c’est comme ça".