Est-il rentable d'investir dans un viager ?

liilou31 · #26

Je viens de lire un article très intéressant sur le viager Viager Bordeaux: vendre sa maison en usufruit à Bordeaux (33 000) Il est dit dans cet article que lorsque le potentiel débirentier est au courant que le crédirentier possède une maladie est qu’il est susceptible de mourir très prochainement, les héritiers ont la possibilité de faire annuler la vente en usufruit.
Quelqu’un a t-il déjà vécu cette situation?
Et que se passe t-il si la transaction s’effectue tout de même? Le débirentier risque t-il des poursuites juridiques? Jusqu’où cela peut-il aller?

Sandra · #27

Bonjour,

Je remonte cette discussion qui date un peu pour vous apporter mon point de vue et expérience.

A contrario des autres réponses, je pense que le viager peut être envisagé comme une stratégie de diversification avec évidemment une part de risque plus élevé qu’un investissement locatif classique.

Il faut savoir que le marché du viager est un tout petit marché, quelque chose comme 5000 transactions par an.
Sur un si petit marché, il y a forcément des affaires à faire !

En 2005, voulant réaliser un investissement immobilier sur Paris avec mon conjoint, je m’y suis intéressée.
Je me suis vite rendue compte qu’il y avait une grosse demande pour les petites surfaces dans Paris sur des "têtes" plutôt âgées. En gros, cela correspondait à des jeunes parents qui cherchaient un bien pour les études de leurs enfants dans une quinzaine d’années. Vue la demande et le peu d’offres, la décote n’était pas très intéressante.
Je me suis mise alors à chercher des viagers où l’offre était supérieure à la demande pour avoir un prix intéressant.
J’en ai trouvé sur la côte d’azur (pléthore de retraités vendent et peu de gens ont envie d’acheter une résidence secondaire pour dans 15 ou 20 ans). Mais habitant sur Paris, pas facile d’organiser les visites …
J’ai ai trouvé aussi pour les grandes surfaces en région parisienne.
C’est ainsi qu’on a acheté en viager un duplex de 5 pièces de 105m2 avec 52 m2 de terrasse à Boulogne Billancourt (Boulogne nord dans la meilleure partie).
Ce viager était à l’époque sur un homme de 75 ans (il a 83 ans aujourd’hui).
Quand on achète un viager, on paie un bouquet et une rente. On s’est arrangé pour augmenter le bouquet et diminuer la rente car on ne voulait pas que cette rente nous étouffe si ça devait durer longtemps et s’il arrivait quoi que ce soit à mon conjoint ou à moi même.
On a payé 175000 de bouquet et 700 euros de rente (aujourd’hui 790 euros). Les calculs ont été fait comme si l’appartement valait vide 440 KE ce qui était moins que sa valeur réelle (plutôt 600KE)
Ce viager nous a coûté à ce jour environ 300KE et chaque année supplémentaire nous coûte 11KE.

Je peux vous dire que même si le créditrentier est toujours en vie, nous ne regrettons pas une seconde notre achat. L’appartement est estimé à 1100-1200 KE aujourd’hui.
Même si ça "dure" encore longtemps, on restera toujours gagnant.

Mon conjoint était à l’époque très réticent à l’idée d’un viager, je l’ai convaincu avec un tableau excel. Avec des hypothèses très pessimistes (hausse de l’immobilier à 1.5% par an …), j’avais calculé qu’on deviendrait perdant si le créditrentier vivait au-delà de 130 ans …

Tout ça pour vous dire qu’il y a quand même des belles affaires même si toutefois il y a peu de chances que l’immobilier augmente dans les années à venir comme il a augmenté depuis notre achat en 2005.

N’hésitez pas si vous avez des questions. ;-)

rocambole · #28

Bonjour Sandra,

Merci pour votre témoignage !

Belle affaire en effet:-)

Mais je pense qu’il faut préciser encore et toujours un élément essentiel qui a contribué à la réussite de votre affaire : le marché immobilier a été très haussier sur la période.

Néanmoins, en moyenne, votre hypothèse de +1,5% par an peut être correcte sur une durée de 20 ans

ps = pas sur que votre appartement a Boulogne (même avec terrasse) ne soit valorisé à plus de 10 000 euros du m2. Pour info les très beaux biens dans le quartier Ternes-Wagram (plus coté que Boulogne) se négocient a moins de 10kE le m2. Je pense que votre appartement (dépendant bien sur des critères) se situe dans la fourchette 800-900kE.

Pas certain qu’aujourd’hui en 2013 il y ait autant "d’affaires" sur Paris et petite couronne qu’à l’époque et que le schéma ne soit reproductible. Je précise bien Paris et petite couronne, car je pense que dans le reste de la France il doit y avoir de sacrées affaires !

Philippe30 · #29

Merci pour votre retour Sandra

je voudrais ajouter en tant qu’investisseur qu’il est préférable de prendre un viager libre pour le louer mais le bouquet est plus élevé , il faut aussi savoir que les rentes versés ne sont pas déductibles des revenus locatifs , la rente ne peux pas venir en déduction d’autres revenus locatifs, on paye tous les mois.

Autre chose , un viager se transmet sinon c’est le crédit rentier qui récupère le bien , je m’explique , Sandra tant que vous payez tout va bien en cas de problèmes le crédit rentier est en droit de récupérer la propriété de son bien et aussi dans le cas de votre décès et de votre mari , vos enfants devront reprendre les paiements sinon le crédit rentier récupère la propriété de son bien.
Cela peux conduire à des situations compliquées pour les enfants….d’autant plus qu’il n’y a pas d’assurance emprunteur comme pour un crédit bancaire.

Votre opération semble intéressante mais comme l’a souligné roudoudou c’est par le fait que l’immobilier à augmenté depuis 10 ans , je pense qu’à terme vous serez gagnant mais ce n’est pas le type d’opérations que l’on peux multiplier.

Je vous invite à regarder ce film avec Michel Serrault et Michel Galabru
Le Viager ? Wikipédia
Extrait du Viager (Pierre Tchernia, 1972) - YouTube

Bien évidemment , vous vous doutez bien que le crédit rentier les a tous enterrés ….

Philippe

Sandra · #30

roudoudou a écrit :
Bonjour Sandra,

Merci pour votre témoignage !

Belle affaire en effet:-)

Mais je pense qu’il faut préciser encore et toujours un élément essentiel qui a contribué à la réussite de votre affaire : le marché immobilier a été très haussier sur la période.

Néanmoins, en moyenne, votre hypothèse de +1,5% par an peut être correcte sur une durée de 20 ans

ps = pas sur que votre appartement a Boulogne (même avec terrasse) ne soit valorisé à plus de 10 000 euros du m2. Pour info les très beaux biens dans le quartier Ternes-Wagram (plus coté que Boulogne) se négocient a moins de 10kE le m2. Je pense que votre appartement (dépendant bien sur des critères) se situe dans la fourchette 800-900kE.

Pas certain qu’aujourd’hui en 2013 il y ait autant "d’affaires" sur Paris et petite couronne qu’à l’époque et que le schéma ne soit reproductible. Je précise bien Paris et petite couronne, car je pense que dans le reste de la France il doit y avoir de sacrées affaires !

C’est clair qu’il y a peu de chances que l’augmentation de ces dernières années a peu de chances se reproduise.
Pour l’estimation, je me fie à MeilleursAgents.com qui indique une moyenne à 8700 euros (min 7400-max 11000). J’ai su aussi qu’un 4 pièces de 90 m2 sans terrasse au 5ème étage vient de se vendre 900KE. Avec 15m2 de plus, un dernier étage et surtout une terrasse de 52 m2 avec vue sur Paris et le bois de Boulogne, un double parking, je pense qu’il vaut au moins 200 ou 300 de plus. Enfin, j’espère…

Sandra · #31

Philippe30 a écrit :
Merci pour votre retour Sandra

je voudrais ajouter en tant qu’investisseur qu’il est préférable de prendre un viager libre pour le louer mais le bouquet est plus élevé , il faut aussi savoir que les rentes versés ne sont pas déductibles des revenus locatifs , la rente ne peux pas venir en déduction d’autres revenus locatifs, on paye tous les mois.

Autre chose , un viager se transmet sinon c’est le crédit rentier qui récupère le bien , je m’explique , Sandra tant que vous payez tout va bien en cas de problèmes le crédit rentier est en droit de récupérer la propriété de son bien et aussi dans le cas de votre décès et de votre mari , vos enfants devront reprendre les paiements sinon le crédit rentier récupère la propriété de son bien.
Cela peux conduire à des situations compliquées pour les enfants….d’autant plus qu’il n’y a pas d’assurance emprunteur comme pour un crédit bancaire.

Votre opération semble intéressante mais comme l’a souligné roudoudou c’est par le fait que l’immobilier à augmenté depuis 10 ans , je pense qu’à terme vous serez gagnant mais ce n’est pas le type d’opérations que l’on peux multiplier.

Je vous invite à regarder ce film avec Michel Serrault et Michel Galabru
Le Viager ? Wikipédia
Extrait du Viager (Pierre Tchernia, 1972) - YouTube

Bien évidemment , vous vous doutez bien que le crédit rentier les a tous enterrés ….

Philippe

Bonjour Philippe,

Quand on parle viager, on a souvent en tête cet excellent film avec Michel Serrault "increvable". On pense aussi à l’histoire du malheureux notaire de Jeanne Calment.

Sinon, effectivement, quand on achète un viager, il vaut mieux réfléchir à toutes les éventualités même les pus pessimistes. Décès, séparation, double décès des débirentiers avant le créditrentier, succession si enfant …
C’est pour ça qu’on a fait baisser le montant de la rente en augmentant le bouquet, on voulait que la rente soit supportable individuellement par chacun des conjoints.
Depuis notre achat, on a eu un enfant. On a consulté un notaire pour bien analyser les impacts. On a décidé alors de se pacser car en cas de succession, il est difficilement envisageable de laisser un mineur hériter d’un viager (donc d’une dette).
Par le biais du PACS et surtout d’un testament, on a fait en sorte qu’on ne soit jamais dans l’obligation de revendre le viager en cas de décès de l’un ou de l’autre.

Je vais faire un post dans la rubrique "présentation" pour plus de détails …

Bonne journée.

rocambole · #32

Sandra a écrit :
roudoudou a écrit :
Bonjour Sandra,

Merci pour votre témoignage !

Belle affaire en effet:-)

Mais je pense qu’il faut préciser encore et toujours un élément essentiel qui a contribué à la réussite de votre affaire : le marché immobilier a été très haussier sur la période.

Néanmoins, en moyenne, votre hypothèse de +1,5% par an peut être correcte sur une durée de 20 ans

ps = pas sur que votre appartement a Boulogne (même avec terrasse) ne soit valorisé à plus de 10 000 euros du m2. Pour info les très beaux biens dans le quartier Ternes-Wagram (plus coté que Boulogne) se négocient a moins de 10kE le m2. Je pense que votre appartement (dépendant bien sur des critères) se situe dans la fourchette 800-900kE.

Pas certain qu’aujourd’hui en 2013 il y ait autant "d’affaires" sur Paris et petite couronne qu’à l’époque et que le schéma ne soit reproductible. Je précise bien Paris et petite couronne, car je pense que dans le reste de la France il doit y avoir de sacrées affaires !
C’est clair qu’il y a peu de chances que l’augmentation de ces dernières années a peu de chances se reproduise.
Pour l’estimation, je me fie à MeilleursAgents.com qui indique une moyenne à 8700 euros (min 7400-max 11000). J’ai su aussi qu’un 4 pièces de 90 m2 sans terrasse au 5ème étage vient de se vendre 900KE. Avec 15m2 de plus, un dernier étage et surtout une terrasse de 52 m2 avec vue sur Paris et le bois de Boulogne, un double parking, je pense qu’il vaut au moins 200 ou 300 de plus. Enfin, j’espère…

Dans ce cas… alors ca les vaut, les prix de Boulogne sont impressionnants !

Je travaille également dans la banque (BFI) et malgré nos salaires très corrects il est impossible d’acheter quoi que ce soit !

Sandra · #33

Effectivement, les prix sur Paris et en proche banlieue sont devenus prohibitifs…

rocambole · #34

D’ailleurs à part pour diversifier (mais vous ne l’êtes pas du tout !)votre raisonnement semble contradictoire car vous trouvez les prix trop chers pour acheter une RP mais vous pensez qu’ils vont continuer à monter puisque vous avez acheté des biens locatifs (et vous etes investis 100% en immo et 0% en actions ou autre actif)

Sandra · #35

Comme je l’ai expliqué sur le fil de ma présentation, j’ai acheté une petite surface sur Paris au cas où on quitterait paris, au cas où il y aurait un pépin…
Même si mon patrimoine est essentiellement immo (80%), j’ai 20% réparti entre un PEE/Perco (10%) et les 10% restants sur différents livrets, assurance-vie, bourse …
Je ne sais pas si c’’est trop 80% d’immo.

rocambole · #36

Ah oui je n’ai vu qu’apres avoir poste ce message.

80% ca n’est pas trop ni assez ca depend de vos objectifs cest juste que ce n’est pas diversifie

En tous cas felicitations pour votre patrimoine et surtout votre parcours, en esperant de belles plus values

xav92 · #37

Effectivement belle affaire Sandra. Et je connais bien les prix du quartier.

Sandra · #38

roudoudou a écrit :
Ah oui je n’ai vu qu’apres avoir poste ce message.

80% ca n’est pas trop ni assez ca depend de vos objectifs cest juste que ce n’est pas diversifie

En tous cas felicitations pour votre patrimoine et surtout votre parcours, en esperant de belles plus values

Merci pour votre message.
Effectivement, on est content de notre investissement et ça très bien boosté notre patrimoine. Mais il faut bien avoir en tête que dans un cas comme ça, l’essentiel de notre patrimoine est bloqué jusqu’au décès du crédirentier contrairement aux personnes qui ont des investissement locatifs classiques qu’il peuvent revendre quand bon leur semble.

Ravito · #39

Bonjour,

Je remonte ce post pour vous signaler un article paru dans le JDD du 11 août:

Citation:

Le viager au secours des retraités

La caisse des dépôts devrait créer un fonds de 100 millions d’euros pour acheter des logements aux personnes agées. Un moyen d’augmenter leurs pensions et de financer la dépendance.

L’article commence par l’exemple de Jeanne Calment, doyenne de l’humanité qui s’est éteinte à 122 ans et qui touchait tous les mois une rente viagère de 2500 francs. A 90 ans, faute d’héritier et de famille proche, elle avait vendu sa maison en viager à son notaire… qui a finalement payé le double du prix de la demeure!
Le second exemple est celui du couple Hollande-Royal qui ont acheté leur villa de Mougins pour un équivalent de 161 800€.
D’où la comparaison de cet achat avec un ticket de loterie d’autant plus que l’espérance de vie à tendance à s’allonger.

Pour information, entre 3500 et 5000 viagers sont signés chaque année et pourtant 70% des français d’au moins 70 ans sont propriétaires de leur logement.

Le projet de la CDC pourrait être dévoilé d’ici à la fin de l’année pour débuter en 2014 et aurait pour objectif de poarticiper à la dépendance des personnes âgées.
Un fond de 100 millions d’euros financerait l’achat du bouquet (30 à 40% de décôte) plus le solde sous forme de rente mensuelle.
Le problème réside dans la succession. l’idée étant que les héritiers est un droit de préemption s’ils souhaitent racheter.

Le but ultime étant de dynamiser ce marcher pour compléter les revenus des personnes âgées, le droit de préemption ressemble pour moi à une double peine qui risque de freiner les motivations d’achat.

Pruls · #40

Si une personne préempte, elle doit acheter au prix, ce n’est pas douloureux pour le vendeur.

Sauf, j’imagine, si la personne utilise son droit de préemption sans pouvoir financer, dans ce cas la CDC reprend la main.

Sinon, 100 millions c’est pas énorme à l’échelle de la France, ce sont des millions donc ça impressionne, mais c’est que dalle.

A 100k la maison, ca fait 1000 maisons donc 1000 personnes concernées? Bof.

Je trouve que les annonces à 100millions se multiplient en ce moment, c’est de la communication sur des projets peu ambitieux.

Ravito · #41

Si une personne préempte, elle doit acheter au prix, ce n’est pas douloureux pour le vendeur. - See more at: Info
A quel prix dans ce cas? celui fixé au début du lien contractuel ou celui au jour J du rachat?

Pour les 100 millions je vous rejoins mais il faut aussi avoir à l’esprit que l’on parle d’un marché de niche à moins de 5000 transactions par an.

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