Achat de trois studios pour un investissement locatif…

En effet, difficile de prévoir ce sera une ville dans 25 ans.
C’est pour cela que je ne suis pas fan des villes moyennes meme si les rentabilités y sont les meilleures.
C’est pour cela que je me concentre sur Toulouse et non Montauban, Albi… je perds certainement en rentabilité ou au moins en fréquence d’opportunités mais je suis bien plus à l’abri :
- des décisions politico-fiscales : le Scellier a tué le locatif montalbanais
- des aléas d’entreprise : Castelnaudary sans Spanghero ca fait combien de chômeurs et d’impayés ?
- des décisions d’aménagement du territoire : même si la LGV Bordeaux Toulouse ne se fait pas, ce n’est pas ce qui empêchera la ville de se développer quand même.

Faites des simulations mais entre 20 et 25 ans , les mensualités sont similaires par contre vous allez prendre une grosse différence dans les interets à payer et en plus vous aurez un taux bancaire plus élevé.

Voyez plutôt sur une durée  de 19 à 21 ans sachant que 20 ans est un palier pour les taux.

Philippe

Nous sommes en 2038, tout s’est passé comme prévu, et le prêt arrive à terme dans quelques mois.

Quelle est votre situation financière?

De ce que j’ai compris des différents échanges, il est nécessaire de ne pas arrêter d’acquérir des biens pour que la situation soit financièrement tenable, notamment en terme de fiscalité.

Comment on s’en sort? Est ce que la situation financière se dégrade avec la baisse des intérêts?

Bonjour Z6-XR notamment et Philippe piliers de la partie immobilier physique du forum. Merci pour vos explications détaillées et chiffrées sur l’intérêt des prêts longs lorsqu’il s’agit de faire de l’investissement locatif (pour la RP, c’est une toute autre histoire en revanche…). Je pense être convaincue par vos arguments, malgré tout je pense aussi que vous oubliez un détail : les paramètres non financiers.

Sur ce débat renouvelé dans le forum (dernièrement ça a fusé ! ), ne peut-on pas faire entrer dans l’équation très mufti-factorielle des paramètres qui ne sont pas que financiers ? Et dans ce cas l’optimum sera différent et peut-être pas aussi près des 20 ans mais des 10 ans ? Et parmi ces paramètres, un essentiel : l’énergie / dynamisme / temps consacré à continuer à renouveler des achats immo peut s’amenuiser fortement au bout de 5 ans ou 10 ans (famille qui s’agrandit, changement de métier, etc.). Or il me semble que c’est l’une des hypothèses pour que les prêts longs aient un sens : renouveler encore et encore les achats, n’est-ce pas ? Autre argument : une famille qui s’agrandit ou une volonté de devenir rentier en ayant plus de temps peuvent faire chuter le TMI et dans ce cas le prêt plus long (et donc plus d’intérêts à rembourser) ne perd-il pas de son sens ?

Mais je répète : vos paramètres chiffrés sont convaincants et très instructifs (même si contre-intuitif, pcq un prêt long c’est tout de même rembourser bcp plus d’argent inutilement à la banque puisque on paie plusieurs fois le capital, tout est fondé sur la fiscalité en plus de l’aspect cash-flow positif). Encore merci.

StephBanquophobe a écrit :

lorsqu’il s’agit de faire de l’investissement locatif (pour la RP, c’est une toute autre histoire en revanche…). Je pense être convaincue par vos arguments, malgré tout je pense aussi que vous oubliez un détail : les paramètres non financiers.

Et parmi ces paramètres, un essentiel : l’énergie / dynamisme / temps consacré à continuer à renouveler des achats immo peut s’amenuiser fortement au bout de 5 ans ou 10 ans (famille qui s’agrandit, changement de métier, etc.). Or il me semble que c’est l’une des hypothèses pour que les prêts longs aient un sens : renouveler encore et encore les achats, n’est-ce pas ? Autre argument : une famille qui s’agrandit ou une volonté de devenir rentier en ayant plus de temps peuvent faire chuter le TMI et dans ce cas le prêt plus long (et donc plus d’intérêts à rembourser) ne perd-il pas de son sens ?

Nous parlons uniquement d’investissement locatif et ZX-6R a évoqué plusieurs fois que pour la RP on doit procéder totalement différemment car c’est vous qui payez les intérêts et rien n’est déductible donc on se presse de rembourser pour être  tranquille sur la RP.

Autre piste pour la RP, vous faites du petit locatif court afin de disposer de cash en apport ensuite surtout que l’achat d’un RP doit être bien étudié à moins de vouloir jouer à la culbute sur l’achat - revente de RP c ’est un autre sport qui peux être très rémunérateur et facteur de gain d’argent dans le temps.

Concernant votre longue phrase sur les paramètres essentiels , la volonté qui s’amenuise , la famille qui grandit , les durées qui sont longues , la chute du TMI , je vous répondrais que une fois que vous avez posé un principe de fonctionnement de durées longues avec un cash flow positif la route est tracée ( pas l’autoroute pas temps de neige car c’est dangereux …… )  , il ne vous reste plus qu’a profiter du système mis en place et du temps dont vous disposez.
Vous avez raison de le dire le système mis en place va trouver ses limites dans le temps avec la baisse des intérêts d’emprunt mais rien ne vous empêche de remettre un petit achat en route après avoir fait une vente en faisant un apport partiel pour doper la rentabilité.

J’ai évoqué dans mon profil , des ventes récentes avec un apport sur un achat d’immeuble , une volonté de m’appuyer sur des fonds en banque pour accroitre mon patrimoine et diminuer mes charges de copropriété facteur de coût important.

Le temps que je consacre à mon travail , la gestion locative , à la rénovation est un investissement sur le futur , certains s’appuient sur la retraite pour plus tard moi cela ne m’intéresse pas sachant que nous n’aurons rien ( regardez les simulations nous arrivons actuellement environ à la moitié de votre brut en retraite   ) certains attendent cette sécurité moi je ne la recherche pas , je n’irais pas mettre mes biens en LMP pour capitaliser des points de retraite manquants , j’envisage de monter une société probablement dans le domaine de l’immobilier , je limiterais au maximum les cotisations en passant par le versements de dividendes telle que la SAS et/ou SASU le permette sans taxation actuellement.

Les compétences acquises et le patrimoine peuvent être transmis aux enfants et c’est en cela que je construit aussi un patrimoine , par plaisir et pour eux mais cette construction ne doit pas se faire au dépend de mes revenus d’où une des raisons de durées longues pour basculer moi même en mode rentier car franchement disposer de gros revenus locatifs à 66 ans n’est pas ma motivation.

Philippe

ZX-6R a écrit :

Quand vos intérêts diminuent et que vous n’avez plus rien à amortir effectivement vous pouvez être dans de mauvais draps. (Normalement vos loyers auront quand même augmentés en 25 ans)

La situtation n’arrive pas du jour au lendemain. D’abord vous avez un résultat négatif, reportable sur 10 ans (J’entame ma 4e année et j’ai toujours un déficit reportable) Ensuite vous avez un stock d’amortissement reportable à vie (j’en ai déjà 100k€) Donc vous pouvez anticiper le moment de votre entrée en fiscalité et prévoir une vente suivie d’un nouvel achat pour gommer ça.

Ceux qui réfléchissent sur l’intérêt du LMNP au réel dans les autres posts récents sur ce sujet ont fait trop peu d’opérations ou en prenant de trop petits crédits et n’ont donc pas optimisé leur fiscalité.

Si je comprends bien, il n’est pas possible d’éviter d’être dans de mauvais draps sans engager de nouvelles opérations immobilières?

En fait c’est un piège, faut pas mettre le doigt dans l’engrenage? A 70 ans je vais pas acheter de l’immo à retaper!

Ouf, on peut payer de l’impôt.

Je faisais évidemment l’avocat du diable pour mettre en évidence que l’emprunt sans fin est une illusion s’il s’agit de gommer l’impôt.

Investir en immobilier avec des prêts longs et à durée constante en peu de temps pose la question de la fin des périodes de remboursements. On peut profiter des revenus locatifs pleinement. Et accessoirement payer des impôts qui, vous en conviendrez, n’est pas une hérésie!

L’une des questions que je me pose compte tenu du contexte et de mon manque d’expérience sur les prix du marché où je compte investir est quelle capacité mon investissement aura à faire face aux aléas.
Que cela soit des travaux à faire ou une baisse de loyer à absorber.

Je vais évidemment préciser tout ca auprès d’un comptable mais j’apprécierai vos retours sur vos investissements en fonction de leurs rentabilités.

Comme tout professionnel, il s’agit de bien le choisir, et en matière de finance, comprendre ce qu’on nous raconte en se basant sur des sources officielles.

Sur la question de la marge de manœuvre pour que l’investissement soit capable de réagir face aux aléas, j’ai retenu que Philippe considérait que 10% brut de rendement hors frais de notaire était suffisant pour voir venir, il me semble que pour vous c’est 100€ de cash flow avec emprunt sur 25 ans.

Y a t il d’autres postures? Comment prenez vous la décision d’achat?

On ne va pas pinailler entre 10 % brut et 8 % net.

Mon repère de 10  %est très rapide à calculer , je prend le prix d’achat que je divise par 10 et je vois si il correspond aux loyers annuels présent ou futurs.

C’est juste pour savoir si l’affaire est rentable à priori après on commence à regarder dans le détail le montant du foncier ,des charges ( si copropriété ).

Il faut calculer et prendre une décision d’achat rapidement , les agences aiment bien ce type de profil d’investisseur qui arrivent et qui sait ce qu’il veux , qui aura un financement bancaire.
On ne revient pas visiter 3 fois avec la femme , les enfants et la grand mère pour savoir si on achète un studio.

Ayant changer de catégorie et œuvrant dans les immeubles ,  les agences immobilières n’ont pas le même discours car elles savent qu’elles n’ont pas affaire à un investisseur débutant quand je vais pour acheter un immeuble j’ai fait une pré consultation bancaire pour savoir si je passe en terme d’emprunt.
Maintenant que je vais investir avec apport le problème sera moins important et je suis certain d’avoir des financements.

Il y a quelques paliers à franchir en immobilier :

1°)  2 ou 3 biens ( généralement des studios ) = zone d’acceptation des banques
2°)  4 à 8 biens = zone compliquée à passer
3°)  au delà de 10 biens = le calme revient mais la constitution des dossiers relève d’une épreuve  d’endurance par le nombre de photocopies à faire.

Nous sommes partisan des crédits longs avec ZX-6R mais on peux rester sur cette ligne d’investissement en modulant certaines opérations.
Avec le temps votre cash flow augmente , il est possible d’intercaler une opération de courte durée qui ne vous coute rien et qui vous fera disposer à un horizon de 10 ans d’un bien payé que vous pourrez revendre pour disposer d’argent frais.
En mettant en place quelques opérations de ce type il est aussi possible de se constituer des revenus passifs mais il ne faut pas que cela diminue votre cash flow.

Attention aux acheteurs potentiels, pensez à vérifier les mises aux normes des ascenseurs ( à faire d’ici à 2017 ou 2018 ) car je viens de recevoir des mises aux normes pour des biens en copropriété et la note est salée donc si vous achetez prenez des biens sans ascenseur ou déjà mis aux normes et privilégiez les premiers étages ( moins de charges ) , lors du compromis demandez le PV d’assemblée générale , l’ordre du jour , le décompte des charges , ça peux être intéressant de voir si tous les propriétaires payent leurs chargent ça vous évitera de le faire en partie pour eux….

Philippe

Je rebondis sur les remarques au sujet de la façon de faire face aux aléas.

On débute ses investissements en définissant ce que l’on veut faire ; une fois que c’est fait, oui, la route est tracée, il n’y a plus qu’à rester dessus quitte à changer d’itinéraire ultérieurement selon l’évolution du marché, donc les aléas.

Si le risque d’impayé augmente fortement (crise s’aggravant), la vacance locative (situation de l’immeuble qui perd son intérêt, solde migratoire négatif de la ville, évolution des goûts des locataires etc), il faut déceler le phénomène et changer de parcours.

Sur les crédits longs : je suis partisan des crédits longs sur le papier mais ce n’est pas adapté à mon profil. J’observe que le propos s’ouvre tant sur la possibilité de ne pas être "crédit long compatible" que sur l’éventualité de payer des impôts.
Hors LMNP, on doit aussi multiplier les opérations pour limiter l’impact fiscal.

ZX-6R a écrit :

Je vais encore paraitre pédant, mais les comptables, conseillers en gestion de patrimoine, agents immo et banquiers ne sont hélas pas forcément de très bon conseil….

Chaque jour m’en convient malheureusement davantage…

En réponse à Schnoufler :

Pruls a écrit :

L’impact fiscal est une chimère. Si on paye des impôts c’est
t qu’on a un pouvoir d’achat. Si les impôts baissent, le pouvoir d’achat diminue. Point barre.

GBL  va me reprendre : je suis un obsédé qui radote en répétant toujours la même choses sur différents threads Ceci dit en toute amitié )

Achat de trois studios pour un investissement locatif… 
Malgré plusieurs pages d interventions précédentes sur ce sujet ,  il ne  me semble pas que le point basic  essentiel dans votre cas  précis n ait été mentionné
-l aspect fiscal pour un non-résident Dans votre situation actuelle est déterminant :
  Convention fiscale entre votre pays de résidence et la France :
   Si vous êtes non résident la situation fiscale peut être forfaitaire quelque soit votre revenu

Les déductions fiscales autorisées peuvent réserver des surprises , ainsi que des statuts de déductions fiscales mentionnées auxquelles vous n aurez de toutes façons pas droit
Quant à intégrer  dans votre raisonnement  des déductions fiscales  actuelles  encore en vigueur dans x années ,comme certaines ,  je vous trouve bien téméraire -

Dernière modification par Swx (03/05/2013 14h49)